Eiendomsaksjer knuser markedet i takt med at veksten i sky drivstoff

Investorenes hastverk til defensive posisjoner i et usikkert marked har presset eiendomsaksjer høyere, med noen som vinner mer enn 50% i år, omtrent tredoblet tempoet i S&P 500. Nå vil disse aksjene sannsynligvis stige enda høyere når handelskonflikter og andre motvind rasler markedet. De som vil ha mest nytte av inkluderer American Tower Corp. (AMT), Equity Residential (EQR), Equinix Inc. (EQIX), Essex Property Trust Inc. (ESS), Crown Castle International Corp. (CCI), Public Storage (PSA) ) og Prologis Inc. (PLD), som skissert i en fersk Barrons rapport.

Tryggere spill bedre enn resultatet

Økt etterspørsel etter aksjer i selskaper i tryggere bransjer, med mindre eksponering for utenlandske markeder, har drevet opp prisene på eiendommer for investeringer og aksjer i selskaper som eier kontortårn, hotell, kjøpesentre og andre kommersielle eiendommer.

Steve Shigekawa, forvalter av Neuberger Berman Eiendomsfond, fokuserer på aksjer av selskaper av høy kvalitet med "lav gjeld, forskjellige eiendomsporteføljer og erfarne lederteam som har drevet selskapene sine gjennom flere økonomiske sykluser, " per Barrons. Denne investeringsstrategien har ført til at Neuberger Berman Eiendomsfond har lagt inn en årlig avkastning på 12, 0% de siste tre årene, og overgår 90% av sine jevnaldrende i Morningstars eiendomskategori. I løpet av det siste tiåret har den eldre institusjonelle andelsklassen slått 79% av sine jevnaldrende.

I stedet for å investere i tradisjonelle eiendomsselskaper, som losji, kjøpesentre og regionale kjøpesentre, der Shigekawas fond har mindre enn 7% eksponering, har han doblet ned datasentre-selskaper, der fondet har 12% eksponering.

"Vi har lavere eksponering mot de mer sykliske eiendomssektorene som losji og detaljhandel, gitt effekten av e-handel på detaljomsetningen, " sa fondsforvalteren. Shigekawas fond bruker en top-down tilnærming til aksjeplukking, og ser på makroøkonomiske indikatorer for å hjelpe deg med investeringer i rundt 40 selskaper. For eksempel har en periode med lavere rente bidratt til å øke aksjene i eiendomsaksjer, som ofte lider i perioder med stigende renter på grunn av mengden gjeld de tar på seg.

Datasenterbedrifter

En kraft som driver disse selskapenes vekst er stigende etterspørsel etter datasentre for å støtte nettsky. "Når du tenker på etterspørselen etter cloud computing, vil det kreve flere datasentre, " sa fondsforvalteren. Denne trenden vil spesielt øke datasenterets eiendomsselskaper som Redwood City, California, - baserte Equinix, som har økt mer enn 62% hittil i år (YTD).

Det ledende firmaet i datasenterområdet viser eiendommer i 24 land over hele kloden, og sier det stort sett ikke har blitt påvirket av en opptrapping av handelsspenningene fra Washington.

"Mens den globale handelen med fysiske varer blir flatt, er det motsatte tilfelle når det gjelder vår globale digitale økonomi, " sa Equinix-administrerende direktør Charles Meyers.

I mellomtiden bør både datasentre og tårn REITer dra nytte av overgangen til neste generasjon mobilnettverk, kalt 5G, som forventes å være 10 ganger raskere enn dagens 4G-telefoner. REITs for mobiltelefontårn, også kjent som “infrastruktur REITs”, utgjorde 17% av Neuberger Berman Real Estate-fondet.

REITs som stabile 'Risikoreduserende midler'

Scott Craig, porteføljeforvalter for Eaton Vance Eiendomsfond, ser REITs som en effektiv måte å sikre seg mot markedsvolatilitet, ifølge en annen Barrons rapport. Når motvind fortsetter, kan REIT fortsette å rally når de får popularitet som en "risikoreduserende" med jevn inntekt og innestengt i kontantstrømmer.

Mens REITer med virksomhet utenlands og inntekter i flere valutaer kan være mer utsatt for valutabilitet i valuta, er de typisk større i omfang og opprettholder sterke vekstprofiler og balanser, ifølge Wall Street Journal.

Hva blir det neste?

Fremover vil investorer sannsynligvis favorisere selskaper som dekker den globale digitale økonomien, i stedet for sykliske navn som er mer sårbare for økonomiske nedgangstider, tollsatser og bransjespesifikk forstyrrelse som forhandlere og hotell.

Andre segmenter av markedet som kan oppleve turbulens inkluderer de som kan møte høyere kostnader som bygging, samt svakere forbrukersentiment og mangel på arbeidskraft, ifølge Sandler O'Neill + Partners LP, sitert av Journal.