Refinansiering ditt hjemlige aksjelån: en veiledning
Du kan tenke på å refinansiere ditt boliglån av flere grunner. Det kan være lurt å senke den månedlige betalingen ved å få en lavere rente eller forlenge lånetiden. Det kan være lurt å korte ned lånetiden slik at du betaler mindre renter på lang sikt og blir gjeldsfri før. Det kan være lurt å ta mer penger ut av hjemmet ditt. Uansett årsak, her er alternativene og trinnene du må ta i hvert tilfelle.
Alternativ 1: Gjør en Cash-Out Refinance
En refinansiering av hjemmet ditt kan være en god måte å refinansiere et boliglån hvis du også ønsker å refinansiere ditt første pantelån. Når det nye lånet ditt lukkes, vil en del av inntektene gå til å betale ned det første boliglånet, og utbetalingsdelen vil betale det gamle lånet ditt. Hvis du har nok egenkapital, kan du til og med være i stand til å få ekstra penger.
Hvorfor dette valget kan være den rette
Still deg disse spørsmålene når du vurderer om det er fornuftig å refinansiere det første pantelånet ditt: Har du et lån med variabel rente som du vil gjøre om til et fastrentelån før rentene går opp? Har du et fastrentelån med høyere rente enn du kunne få i dag? Har du et Federal Housing Administration (FHA) lån som var det eneste du kunne kvalifisere deg for på det tidspunktet, men nå har omstendighetene dine blitt bedre, og du vil gjerne ha et rimeligere konvensjonelle lån uten pantesikring?
Akkurat som det er mange grunner til at du kanskje vil refinansiere et boliglån, er det mange grunner til at du kanskje vil refinansiere ditt første pantelån. Å spare penger eller komme ut av et uholdbart lån til et du kan bedre administrere, bør være dine viktigste hensyn.
Fastsette valgbarhet
For å være kvalifisert for en refinansiering med utbetaling må du ha eid huset i minst seks måneder. Du må ha nok egenkapital til å betale ned hovedbeløpet på det første pantelånet ditt, betale ned det du skylder på boliglånet ditt og fremdeles ha en eierandel på 20% i hjemmet.
Långivere selger ofte pantelånene de stammer fra til Fannie Mae eller Freddie Mac. For å gjøre det, må de følge Fannie eller Freddies retningslinjer for utlån. Fannie vil ikke kjøpe utbetalte refinansieringslån i en hovedenhet (dvs. huset ditt) med et belåningsgrad høyere enn 80%. Hvis du har et lån med høy balanse (begrensningene varierer etter fylke), kan ikke LTV-forholdet være høyere enn 60%. Hvis du har oppført hjemmet ditt for salg de siste seks månedene, er den maksimale tillatte utlånsgraden 70%.
Du vil også trenge en minimumskreditt på 640 til 680, avhengig av lånet til verdien. Forstå at långivere kan ha sine egne, strengere standarder og kreve en høyere kredittscore.
Krav til lån til verdi: Ett eksempel
Her er et eksempel på hvordan lånekravene fungerer på en typisk refinansiering av utbetaling som krever 80% LTV. Hvis hjemmet ditt er verdt $ 300 000, må du ha $ 60 000 i egenkapital igjen etter å ha utbetalt refi. Det betyr at ditt første boliglån pluss boliglånet ditt ikke kan utgjøre mer enn $ 240 000. Det er godt å forstå hvordan beregningen fungerer, men du kan bruke en online utbetalingskalkulator for å raskt gjøre regnestykket for din situasjon. For å finne ut hvor mye egenkapital du har, vil långiveren bestille en vurdering, noe som vil koste deg noen hundre dollar.
Avslutningskostnader
Ulempen med å velge utbetalingsrefi-alternativet er at lukkekostnadene forbundet med et første boliglån vanligvis er mye høyere enn de som er forbundet med et boliglån. Hvis du refinansierer for å spare penger, må du beregne break-even-perioden og se hvor mange måneder du trenger å ha det nye lånet før du kommer ut i forkant av kostnadene. Jo kortere break-even-periode, desto bedre.
Långiveren din kan la deg finansiere lukkekostnadene dine, noe som letter lettelsen av denne ekstra kostnaden på kort sikt. Men hvis målet ditt er å bruke mindre på lang sikt, må du betale dem foran. Ellers betaler du renter på dem til lånet ditt er nedbetalt.
En annen mulighet, hvis du refinansierer en relativt liten pantesaldo, er å finne en långiver som tilbyr et spesialprodukt. Amerikanske bank tilbyr for eksempel en smart refinansiering for mellomværende på under 150 000 dollar uten lukkekostnader.
Alternativ 2: Refinansiering til et nytt egenkapitallån
Hvis du er fornøyd med det første boliglånet ditt, vil du undersøke refinansiering med et nytt boliglån.
Hvorfor dette valget kan være den rette
Det kan være lurt å få et nytt lån til samme beløp som det du skylder på ditt nåværende lån for å spare penger med lavere rente og / eller kortere sikt. Du kan være interessert i et nytt lån for et større beløp hvis du vil låne for å dekke nye utgifter. Eller det kan være lurt å få et nytt lån på lengre sikt for å gjøre månedlige utbetalinger rimeligere, og husk at du vil betale mer renter på sikt på denne måten. Men det er et bedre alternativ enn å misligholde det eksisterende lånet ditt hvis du har problemer med å betale.
Fastsette valgbarhet
Igjen, må du oppfylle minimumskrav for utlån til verdi for å kvalifisere deg, men disse kravene er lavere for boliglån enn for en refinansiering som utbetales. Kravene varierer fra utlåner, men hvis du for eksempel tilhører en kreditforening, kan det hende du kan låne opptil 90% eller til og med 100% av hjemmets verdi, spesielt hvis du har utmerkede kreditt- og utlånsvilkår er gunstige.
Du trenger en kredittscore på minst 620 for et boliglån, selv om renten din vil være ganske høy med en lav score. De beste prisene går til låntakere med en score på 740 eller høyere. Långivere betaler ofte mest eller alle stengekostnader på et boliglånslån med mindre du lukker lånet tidlig, i løpet av de første 24 til 36 månedene, i så fall må du betale utlåner flere hundre til noen tusen dollar for lukkekostnadene, avhengig av beliggenhet og lånestørrelse.
Sammenligning av et boliglån med en refinansiering i kontanter
Du må få tilbud fra flere långivere for å se hvordan renten på et nytt boliglån sammenlignes med å utbetale refi, forutsatt at du er interessert i og kvalifiserer for begge alternativene. Generelt har boliglån og utbetalingsrefis høyere rente enn å bare refinansiere et første pantelån. En utbetalt refinansiering har noen ganger en høyere rente enn et boliglån også. I begge tilfeller vil satsen avhenge av utlånsgraden og kredittverdigheten.
Med enten utbetalingsfinansiering eller det nye boliglånet, må du oppfylle alle de vanlige boliglånskvalifiseringsstandardene, for eksempel å ha tilstrekkelig inntekt og lite nok gjeld til å utføre de foreslåtte månedlige utbetalingene, en jevn sysselsettingshistorie og en god kredittscore. Du må også sende inn dokumentasjon for å kvalifisere deg økonomisk.
Samle de to siste kontoutskriftene, betalstubber, W-2er og føderale selvangivelser; huseiere-forsikringserklæring side; utlåner-nødvendige flomforsikringserklæringsside, hvis aktuelt; og de siste utlånsoppgavene dine for boliglån. Vær forberedt på å gi andre dokumenter ettersom lånetakeren ber om dem, spesielt hvis du er selvstendig næringsdrivende.
Bunnlinjen
Til syvende og sist er det opp til långiveren å avgjøre om du kvalifiserer for en refinansiering utbetalt eller et nytt egenkapitallån. Du kan kvalifisere deg med noen långivere og ikke andre siden utlånsstandarder varierer noe. Handle med banker, boliglån meglere, online långivere og kreditt fagforeninger for å finne den beste avtalen. Og hvis du skal refinansiere, sørg for å bruke inntektene med omhu.