Til salgs av eier eller bruk en agent: Hvilket er best for deg?

Metoden “for salg av eier” (FSBO) virker som en flott måte å spare tusenvis av dollar på når du selger huset. Når alt kommer til alt, er den faste eiendomsmeglerprovisjonen 6% - det er $ 15.000 på et hjem på $ 250.000. Med tanke på størrelsen på denne avgiften, kan du tenke at det vil være verdt besparelsen å oppføre seg som din egen selgers agent. Her er åtte grunner til at du bør tenke nytt.

1. Eiendomsmeglere kan ikke vise FSBO

I en avtale for salg for eier vet kjøperens agent at det ikke vil være en profesjonell kollega i den andre enden av transaksjonen. Selv om en klient insisterer på å se hjemmet ditt, kan agenten avskrekke å gi et tilbud, med sitasje og problemer med å prøve å avslutte avtalen uten at en profesjonell representerer selgeren - og uten en garantert provisjon.

Hvis du vil bli tatt på alvor av selgeragenter, få den beste prisen, og sørg for at du ikke går glipp av noen viktige trinn i prosessen - eller risikere søksmål - er det bedre å bruke en eiendomsmegler enn å prøve å selge ditt hjem selv.

"Det er bare to grunner til at jeg viser en FSBO: Det er ikke noe annet lager tilgjengelig, eller prisen er latterlig lav, " sier Bruce Ailion, en eiendomsmegler med RE / MAX Greater Atlanta. Erfarne meglere har generelt blitt brent av en FSBO-transaksjon der selgeren ikke betalte den fullstendige avtalt provisjonen - eller noen provisjon i det hele tatt - til agenten som brakte kjøperen, sier Ailion. "FSBO-selgere blir sett på som urealistiske, urimelige og vanskelige selgere som profesjonelle eiendomsmeglere har avvist, " sier han.

Men det er kjøperes agenter som vil vise eiendommen din under de rette forholdene. Philadelphia-eiendomsmegler Denise Baron, fra Berkshire Hathaway HomeServices Fox & Roach, sier at så lenge hun har en signert kjøperavtale om at når hun viser et FSBO-hjem, vil byrået hennes få betalt, er hun trygg.

"Jeg har også en avtale signert på forhånd av eieren som selger egen eiendom eller bolig, " sier Baron. Avtalen sier hvilket prosentgebyr selgeren skal betale agenten. (Agenten kan spesifisere en 6% provisjon, og prøver å nab både kjøperens og selgers side. Forhandle i stedet den totale provisjonen til en mer fornuftig 2% til 3%.) Avtalen tydeliggjør også at Baron bare jobber på vegne av kjøper, og at hun som kjøpers agent har en plikt til å røpe overfor klienten all informasjonen selgeren gir henne, for eksempel behovet for å selge innen en bestemt dato.

2. Agenter Unngå følelsesmessig salg

Å selge hjemmet ditt er vanligvis en emosjonell prosess. Å ha en agent holder deg et skritt fjernet og gjør deg mindre sannsynlig å gjøre dumme feil, for eksempel å overprise hjemmet ditt, nekte å imøtegå et lavt tilbud fordi du blir fornærmet, eller gir for lett når du har en frist for å selge. ”En eiendomsmegler kan følge opp uten å formidle en følelse av iver eller desperasjon; Det er jobben deres å følge opp, sier Ailion. "Når en selger gjentatte ganger sjekker, signaliserer den, med rette eller feil, viljen til å akseptere en lavere pris."

Hvis du glemmer en agent, må du også håndtere avslag direkte hver gang en kjøpers agent forteller deg at klienten ikke er interessert. "Som huseier kan det være ganske opprivende å høre noen av kommentarene som blir gitt av kjøpere og ofte deres agenter, " sier David Kean, en eiendomsmegler hos Teles Properties i Beverly Hills, Calif.

En agent kan ta brodden ut av avslaget og sette en positiv spinn på enhver negativ tilbakemelding. "Det er vanskeligere for [selgeren] å holde følelsene utenfor salget fordi det ikke er noen tredjepart å sprette noe av, " sier eiendomsmegler Jesse Gonzalez, eier av Archer Realty i Santa Rosa, Calif. "For eksempel, hvis eiendommen ligger på markedet, vet ikke huseieren årsaken til at boligen ikke selger. "

"Følelsene vil alltid være der for selgeren, " legger Gonzalez til, "men konstruktiv kritikk kan bli lettere å fordøye for selgeren når det kommer fra en megler som er på deres side og prøver å få det beste for dem."

3. Eiendom er en heltidsjobb

Kan du skynde deg hjem fra jobb hver gang noen vil se hjemmet ditt? Kan du unnskylde deg fra et møte hver gang telefonen ringer med en potensiell kjøper? På slutten av en lang arbeidsdag, har du energi til å dra nytte av enhver mulig mulighet til å markedsføre hjemmet ditt? Er du ekspert på markedsføring av hjem?

Har du noen erfaring med å gjøre det? Svaret ditt på alle disse spørsmålene er sannsynligvis "nei." En agents svar på alle disse spørsmålene er "ja." I tillegg vil du ved å gå gjennom en agent få en låsekasse for inngangsdøren din som lar agenter vise ditt hjem selv når du ikke er tilgjengelig.

4. Agenter får tilgang til store nettverk

Ja, du kan selv liste opp hjemmet ditt på Zillow, Redfin, Craigslist og til og med Multiple Listing Service (MLS) som agenter bruker. Men vil det være nok? Selv om du har et stort personlig eller profesjonelt nettverk, vil de menneskene sannsynligvis ha liten interesse for å spre ordet om at huset ditt er til salgs. Du har ikke forhold til kunder, andre agenter eller et eiendomsmeglerfirma for å bringe den største puljen av potensielle kjøpere hjem til deg. Et mindre basseng med potensielle kjøpere betyr mindre etterspørsel etter eiendommen din, noe som kan oversette til å vente lenger på å selge huset ditt og muligens ikke få så mye penger som huset ditt er verdt.

"En god eiendomsmegler bør ha en Rolodex med navn og kontaktinformasjon slik at han eller hun raskt kan spre ordet om eiendommen de nettopp har oppført, " sier eiendomsmegler Pej Barlavi, administrerende direktør i Barlavi Realty i New York City. “Jeg har en distribusjonsliste på over 3500 kontakter som får en e-postblåsning fra meg innen 48 timer etter at vi viser en eiendom. Så begynner jeg å markedsføre eiendommen på alle tilgjengelige nettsteder, MLS, og nettstedet for eiendommer for å holde fart og [for å holde] vises konsekvent. ”

5. Luke ut ukvalifiserte kjøpere

En agent kan finne ut om noen som vil se huset ditt virkelig er en kvalifisert kjøper eller bare en drømmer eller nysgjerrig nabo. Det er mye arbeid og et stort avbrudd hver gang du må sette livet på vent, få huset ditt til å se perfekt ut og vise hjemmet ditt. Du ønsker å begrense problemene til forestillingene som mest sannsynlig vil føre til salg.

"Eiendomsmeglere er opplært til å stille kvalifiserende spørsmål for å bestemme alvoret, kvalifiseringen og motivasjonen til et prospekt, " sier Ailion. Eiendomsmeglere er også opplært til å stille avslutningsspørsmål om hvor lenge kjøpere har sett, om de har sett andre hjem som vil fungere for deres behov, om de betaler kontant eller har blitt forhåndsvalifisert, hvilke skoler de leter etter, og så på. De kan flytte en kvalifisert og motivert person til kjøpsstedet. FSBO-selgere mangler dette trenings- og ferdighetssettet, sier han.

Det er også vanskelig for kjøpere å ha selgeren til stede, i stedet for selgerens agent når de turnerer hjemmet. "Når han viser et hus, skal eieren aldri være til stede, " sier Kean. Ingenting gjør en potensiell kjøper mer ubehagelig enn at den nåværende eieren er i huset. Når en selger er til stede, vil de fleste kjøpere skynde seg gjennom et hus og vil ikke legge merke til eller huske mye om det de så. "

6. Prisforhandlinger ta ferdigheter

Selv om du har salgserfaring, har du ikke spesialisert erfaring med å forhandle frem et boligsalg. Kjøperens agent gjør det, så det er mer sannsynlig at han eller hun lykkes med forhandlingene, noe som betyr mindre penger i lommen. "En erfaren salgsagent kan ha forhandlet hundrevis av boligkjøp, " sier Kean. "Vi kjenner alle spillene, advarselstegnene til en nervøs eller vanvittig kjøper."

Ikke bare er du uerfaren, men det er også sannsynlig at du er følelsesladet med prosessen, og - uten din egen agent å påpeke når du er irrasjonell - det er mer sannsynlig at du tar dårlige avgjørelser. I følge Kean, i stedet for at en fornærmet selger gir et følelsesladet, upassende svar til en kjøper, vil en agent tilby noe mer profesjonelt, for eksempel: “Selgeren har avslått den første forespørselen din, men har gitt følgende motoffer.”

Selgere som går solo er vanligvis ikke kjent med lokale skikker eller markedsforhold. "Agenter vet pulsen i markedet og hva som driver etterspørselen, noe som gir dem en fordel ved å vite hvilke vilkår som er verdt å forhandle om og hvilke som er verdt å la den andre parten vinne, " sier Rob McGarty, medgründer og utpekt megler hos Surefield, en eiendomsmegling i hjemmet med hovedkontor i Seattle.

Videre, sier Gonzalez, kjenner agenter de lokale tollene for å selge et hjem, for eksempel om kjøperen eller selgeren vanligvis betaler gebyrer som overføringsskatter og stengekostnader.

7. Du ignorerer feilene i hjemmet ditt

Agenter er eksperter på hva som får hjem til å selge. De kan gå gjennom hjemmet ditt med deg og peke på endringer du trenger å gjøre for å tiltrekke kjøpere og få de beste tilbudene. De kan se mangler du glemmer deg fordi du ser dem hver dag - eller fordi du ganske enkelt ikke ser på dem som feil. De kan også hjelpe deg med å finne ut hvilke tilbakemeldinger fra potensielle kjøpere du bør handle etter at du har markedsført huset ditt for å forbedre sjansene for å selge.

"Alle som er fast bestemt på å selge sitt eget hjem, bør ansette en interiørarkitekt eller eiendomstager for å vurdere dagens tilstand og markedsattraksjon i hjemmet, " sier Kean. “Alle selgere må ansette en profesjonell rengjøringstjeneste for å gi et hjem en dypvask før de markedsføres. En god rengjøring vil bidra til å fjerne alle forskjellige lukt, som kjæledyr, som innbyggerne ikke kan lukte siden de bor med dem hver dag. "

8. Eksponering for juridiske risikoer

Mange lovlige papirer er involvert i et hjem salg, og det må fullføres riktig av en ekspert. En av de viktigste varene er selgerens avsløringer. "En selger av eiendommer har en bekreftende plikt til å opplyse om noe som vesentlig påvirker eiendommens verdi eller ønskelighet, " sier Matthew Reischer, en advokat og administrerende direktør i LegalAdvice.com. Selgeren kan holdes ansvarlig for svindel, uaktsomhet eller mislighold av kontrakt hvis han eller hun ikke avslører korrekt. "Spørsmålet om et faktum er vesentlig eller ikke, er generelt slått fast i rettspraksis i staten der du bor, " sier Reischer.

Med mindre du er eiendomsadvokat, vet agenten din sannsynligvis mer om avsløringslover enn du gjør. Hvis du unnlater å opplyse om fare, ordensforstyrrelser eller mangler - og kjøperen kommer tilbake til deg etter å ha flyttet inn og funnet et problem, kan kjøperen saksøke deg. Agenter kan også gjøre feil, men de har profesjonelle feil-og-unnlatelsesforsikringer for å beskytte seg selv og for å gi kjøperen regress, slik at kjøperen kanskje ikke trenger å forfølge selgeren for skader.

Bunnlinjen

Å selge hjemmet ditt vil sannsynligvis være en av de største transaksjonene i livet ditt. Du kan prøve å gjøre det alene for å spare penger, men å ansette en agent har mange fordeler. Agenter kan få bredere eksponering for eiendommen din, hjelpe deg med å forhandle frem en bedre avtale, vie mer tid til salget ditt og bidra til å forhindre at følelsene dine saboterer. En agent bringer ekspertise, som få husselgere har, til en kompleks transaksjon med mange økonomiske og juridiske fallgruver.