Salgssammenligningstilgang (SCA)
Salgssammenligningstilnærmingen er en metod for vurdering av eiendommer som sammenligner en eiendom med andre eiendommer med lignende egenskaper som har solgt den siste tiden. Metoden tar hensyn til effekten som individuelle funksjoner har på den samlede eiendomsverdien. Med andre ord, den totale verdien av en eiendom er summen av verdiene for alle funksjonene. Eiendomsmeglere og takstmenn kan bruke salgssammenligningstilnærmingen når de vurderer eiendommer som skal selges.
Forstå salgssammenligningsmetoden (SCA)
Tilnærmingen til salgssammenligning hjelper fagpersoner og kjøpere til å bestemme om prisen på et hjem er rimelig og sammenlignbar med dagens marked.
Tilnærmingen brukes som ryggraden for sammenlignende markedsanalyse, som er en analyse av prisene på nylig solgte eiendommer som er like og innenfor det samme geografiske området. Med andre ord innebærer tilnærmingen ofte å se på lokale egenskaper for å se hva de har til felles. Derfra kan takstmenn bestemme en verdi for en eiendom basert på dens funksjoner. Ved å undersøke eiendommer på samme sted, unngår det å bruke mindre pålitelige metoder som å sammenligne eiendomssalg over et større geografisk område.
Bruke salgssammenligningsmetoden
Selv om det er mange trinn som en eiendomsmegler kan ta for å vurdere en eiendoms verdi, er det nedenfor skissert noen av de vanligste. Det er viktig å merke seg at salgssammenligningstilnærmingen ikke er en offisiell vurdering, og hvis en eiendom er unik, kan det være nødvendig med en formell vurdering.
Beliggenhet og nabolag
Geografien til hvor eiendommer ligger og tilstanden til den lokale topografien kan ha direkte effekter på verdien som er tildelt alle sammenlignbare eiendommer. For eksempel vil en rekke hus som ligger i nærheten av en flyplass alle ha støyproblemer som vil være en del av deres salgssammenligning. Hvis de samme husene lå i en roligere del av byen, ville verdsettelsen vært annerledes.
Det ville være mer hensiktsmessig å sammenligne hus som ligger i samme nabolag enn hjem i en annen bydel, selv om de har samme arkitektoniske design. Noen av faktorene å passe på i vurderingen av et nabolag inkluderer,
- Nærhet til eventuelle skoler i nærheten
- Vann, innsjøer eller strender
- Parker eller fellesarealer
- Nærhet til motorveier eller overfartsveier
- Forlatte bygninger, jernbanespor, industribygg
Andre eksterne faktorer kan komme til uttrykk ved en vurdering, for eksempel forurensningsnivåer på eiendommen og området rundt.
Nylig solgte lister
Gjennomgå eiendommens verdi for boligen og kostnaden per kvadratfot. Nylig solgte oppføringer kan bidra til å gi et utgangspunkt for verdien av boliger i området. Selv om boliger selger til forskjellige priser, avhengig av funksjoner og marked på salgstidspunktet, vil gjennomgang av eiendomsverdier og nylig salg gi et godt utgangspunkt eller grunnlagstall.
Funksjoner av hjem til salgs med lignende
Et hjem skal sammenlignes med eiendommer som har samme antall soverom, garasjer og bad. Sammenligningen bør omfatte boliger med omtrent samme kvadratmeter på pakker med land som er omtrent like store.
Hjem og alder
Sammenlign hjemmet med boliger i lignende alder, og hvis et eldre hjem, om det trenger oppgraderinger. Den generelle tilstanden til hjemmet kan ha betydelig innflytelse på en vurdering. For eksempel kan to hus ha samme design, med samme antall rom, men ett av husene kan trenge reparasjon. Det kan være termittskader, problemer med rørleggerarbeid eller taktekking som må skiftes ut eller fikses. Eventuelle forbedringer som kreves vil påvirke eiendommens verdi, uavhengig av å ha sammenlignbare funksjoner.
Beregn en gjennomsnittspris per kvadratfot
Når husene med lignende funksjoner, alder og geografier er samlet, tar du hver av deres salgspriser og deler dem i sine firkantede opptak. Resultatet vil gi kostnadene per kvadratfot basert på boligene i salgssammenligningsanalysen. Gjennomsnittlig kostnad per kvadratmeter for alle sammenliknbare hjem, og multipliser dette tallet med kvadratmeter i boligen som vurderes.
La oss for eksempel se på hjem i samme område og beregne deres gjennomsnittlige kvadratmeter. Tre boliger i området solgte nylig og ble oppført som følger:
- 300 000 dollar med 3500 kvadratfot og en pris per kvadratmeter på $ 85, 70 (300 000/3 500)
- 285 000 dollar med 2800 kvadratfot og en pris per kvadratmeter på $ 101, 78
- 232 000 dollar med 2500 kvadratfot og en pris per kvadratmeter på $ 92, 80
- Gjennomsnittsprisen per kvadratmeter for de tre eiendommene er $ 93, 42 eller ((85, 70 + 101, 78 + 92, 80 = $ 280, 28) / 3)
Hjemmet som vurderes har et kvadratmeter på 2600 og når vi multipliserer det gjennomsnittlige kvadratmeter med de sammenlignbare boligene, kommer vi til et takstbeløp på $ 242, 892 eller ($ 93, 42 * 2600). Analysen skal gi en rimelig verdi for hjemmet.
Selvfølgelig kan mange andre funksjoner øke verdien på hjemmet. Imidlertid er en salgssammenligningsanalyse ikke en eksakt vitenskap siden verdien av et hjem er noe subjektivt, noe som betyr at en familie kan finne mer verdi i det enn en annen og øke tilbudet. Som tidligere nevnt, spiller faktorer utenfor, som økonomiske forhold, arbeidsmarkedet og eiendomsmarkedets tilstand tungt inn i hvor mye en bolig selges for eller hvor lenge den sitter på markedet.