Bør du refinansiere pantelånet ditt når rentene stiger?

Det er ikke en dårlig idé å vurdere å refinansiere pantelånet ditt når rentene er lave. Og det er de fortsatt, historisk sett. Imidlertid har rentene begynt å stige og er spådd å fortsette med det. Hvordan skal det påvirke beslutningen om å refinansiere?

Det avhenger selvfølgelig av renten du betaler for øyeblikket. Et eldre pantelån kan fortsatt ha en høyere rente enn de som for øyeblikket tilbys. Og selv i et relativt lite renteklima er det fordeler og ulemper med å refinansiere et pantelån. Den forbedrede kredittvurderingen din, for eksempel - eller en beslutning om å endre lengden på pantelånet - kan også gi refinansieringsvilkår som kan spare deg for penger på lang sikt. Men kanskje planlegger du ikke å være i det lange løp. Det er også noen spesielle refinansieringsprogrammer som kan være spesielt gunstige for de som kvalifiserer. Slik fungerer du gjennom beslutningsprosessen.

Viktige takeaways

• Din individuelle situasjon bør avgjøre om du refinansierer pantelånet ditt - ikke bare om rentene stiger eller synker.
• Fordelene med å refinansiere inkluderer å få en bedre rente, øke nettoverdien og øke den kortsiktige kontantstrømmen.
• Ulemper inkluderer å betale for mye på lukkeomkostninger, avvikle med en høyere rente fordi du ikke vil betale lukkekostnader, miste egenkapitalen på en refinansiering som utbetales og senke nettoformuen.
• Spesielle programmer fra Fannie Mae, Freddie Mac, FHA og VA kan hjelpe visse huseiere å sikre rimeligere pantelån.

Bør du vurdere det?

I det siste har lave renter skapt en refinansierende vanvidd på markedet. Men i enhver økonomi er den eneste måten å vite om en refinansiering gir mening for deg, å vurdere detaljene i din unike situasjon.

Hvor mye lavere er prisene enn den du har for øyeblikket?

I stedet for å lytte til "regler" om hvor mye av en prosentvis endring i rentene du bør se etter før du refinansierer, kan du se på hvor mye penger du vil klare å spare. En reduksjon på 1% er mye mer meningsfylt hvis du har et pantelån på $ 500 000, enn hvis du har et beløp på $ 100 000.

Hvor lenge planlegger du å beholde pantelånet?

Akkurat som når du kjøpte huset ditt, må du betale lukkekostnader ved refinansiering. Hvis du planlegger å selge huset ditt om noen år, kan du knapt komme til å bli jevn (eller faktisk komme ut bak) ved å refinansiere. Hvorfor det? Hvis den månedlige innsparingen for resten av pantelånet ikke er større enn lukkekostnadene knyttet til refinansieringen, vil du tape. Hvis du ruller stengekostnadene til pantelånet ditt i stedet for å betale dem på forhånd, betaler du renter på dem, så du må ta med denne kostnaden i din break-even-beregning.

Kan du refinansiere til kortere sikt?

Hvis du har 20 år igjen på pantelånet, og du refinansierer til et nytt 30-årig pantelån, kan det hende du ikke sparer penger på lang sikt, selv med en lavere rente. Imidlertid, hvis du har råd til å refinansiere det 20-årige pantelånet til et 15-årig pantelån, vil kombinasjonen av en lavere rente og en kortere periode betydelig redusere det totale beløpet du betaler før du eier huset gratis og klar.

Pros

• Få et bedre lån

• Øk den langsiktige nettoverdien

• Øk kortsiktig kontantstrøm

Ulemper

• Overbetaler for lukkekostnader

• Overbetaler på renter fordi du ikke vil ha noen lukkekostnader

• Mister egenkapitalen

• Negativ innvirkning på langsiktig nettoverdi

Hva du står for å få

Gjort riktig, en refinansiering kan ha både umiddelbare og varige fordeler. Du kan kanskje:

Få et bedre lån

Kanskje er du i en bedre økonomisk stilling nå enn da du tok opp ditt eksisterende pantelån. Refinansiering kan gi en mulighet til å få en bedre rente eller ganske enkelt gjøre et godt boliglån enda bedre. Uansett vil du øke den korte og langsiktige økonomiske sikkerheten og øke sjansen for at harde tider ikke vil sette deg i fare for å miste hjemmet ditt.

Øk den langsiktige nettoverdien

Med besparelsene fra å refinansiere pantelånet ditt, bruker du mindre på renter. Det er penger du kan sette bort til pensjon eller bruke mot et annet langsiktig økonomisk mål.

Øk kortsiktig kontantstrøm

Hvis refinansieringen senker den månedlige utbetalingen, har du mer penger å jobbe med på månedlig basis. Dette kan redusere det daglige økonomiske presset på husholdningen din og skape muligheter for å investere andre steder.

Farene ved refinansiering

Å refinansiere et pantelån introduserer nye elementer i din økonomiske situasjon. Risikoen fra det opprinnelige pantelånet ditt er fremdeles til stede, og noen få nye kommer til overflaten.

Overbetaler for lukkekostnader

Skruppelløse långivere kan takle en rekke unødvendige og / eller oppblåste gebyrer på kostnadene for ditt pantelån. I tillegg kan det hende at de ikke oppgir noen av disse kostnadene i håp om at du vil føle deg for investert i prosessen til å støtte deg.

Overbetaler på renter fordi du ikke vil ha noen lukkekostnader

En refinansiering krever vanligvis ikke kontanter for å lukke. En måte långivere gjør opp for dette er å gi deg en høyere rente. La oss si at du har to alternativer: en refinansiering på $ 200.000 med null lukkekostnader og en fast rente på 5% i 30 år, eller en refinansiering på $ 200.000 med lukkekostnader på $ 6.000 og en fast rente på 4, 75% i 30 år. Forutsatt at du beholder lånet i hele løpetiden, betaler du i scenario A til sammen $ 386 511. I scenario B betaler du $ 381, 586. Å ha "ingen lukkekostnader" ender med at det koster deg 4 925 dollar. Kan du tenke på noe annet du heller vil gjøre med nesten 5000 dollar enn å gi det til banken?

Mister egenkapitalen

Den delen av pantelånet du har betalt, egenkapitalen i hjemmet, er den eneste delen av huset som virkelig er din. Dette beløpet vokser litt etter litt med hver månedlige pantebetaling til du en dag eier hele huset og kan kreve hver krone av inntektene hvis du velger å selge det. Men hvis du refinansierer en utbetaling - rullerer lukningskostnadene til det nye lånet eller forlenger lånets løpetid - sponerer du bort med den prosentvise boligen du faktisk eier. Selv om du bor i samme hjemsted resten av livet, kan du ende opp med å betale pantelån i det i 50 år hvis du tar dårlige refinansieringsbeslutninger. Du kan ende opp med å kaste bort mye penger på denne måten, for ikke å nevne å aldri eie huset ditt.

Negativ innvirkning på langsiktig nettoverdi

Refinansiering kan senke den månedlige betalingen, men vil ofte gjøre lånet dyrere til slutt hvis du legger år til pantelånet. Hvis du trenger å refinansiere for å unngå å miste huset ditt, kan det være verdt å betale mer på lang sikt. Men hvis det primære målet ditt er å spare penger, må du innse at en mindre månedlig betaling ikke nødvendigvis betyr at du sparer langsiktig.

Refinansieringsalternativer

Det er et par spesielle refinansieringsprogrammer som kan være spesielt gunstige for kvalifiserte låntakere.

Høyt LTV Refinance Option (Fannie Mae) og Freddie Mac Enhanced Relief Refinance.

Disse nye programmene fra Fannie Mae og Freddie Mac er designet for å erstatte Home Affordable Refinance Program (HARP), som utløp 31. desember 2018. HARP ble satt opp for å hjelpe huseiere som ikke var i stand til å dra nytte av andre refinansieringsalternativer fordi hjemmet deres hadde redusert verdi. Målet med dette var å forbedre et låns overkommelige priser på lang sikt for å forhindre at folk mister hjemmene sine til avskedigelse. For de nye programmene er det bare pantelån som er holdt av Fannie Mae (High LTV Refinance Option) eller Freddie Mac (FMERR) som kan forbedres med en refinansiering og som har sin opprinnelse 1. oktober 2017 eller senere, som er kvalifisert. I tillegg må låntakere være løpende på betalingene sine.

Huseiere hvis hjem er under vann og hvis lån stammet fra juni 2009 til slutten av september 2017, er ikke kvalifisert for et av HARP-erstatningsprogrammene fra Fannie Mae og Freddie Mac.

FHA strømlinjeforming.

En refinansiering av FHA Streamline er designet for huseiere som allerede har et FHA-pantelån. Målet er å gi et nytt FHA-pantelån med bedre vilkår som vil senke huseierens månedlige betaling. Prosessen er ment å være rask og enkel, og krever ingen ny dokumentasjon av din økonomiske situasjon og ingen ny inntektskvalifisering. Denne typen refinansiering krever ikke en hjemmevurdering, termittinspeksjon eller kredittrapport. En mulig ulempe for noen huseiere er at en FHA-effektivisering av refinansiering ikke tillater utbetaling.

VA Streamline.

Dette programmet, også kjent som et rentenedsettelsesrefinansieringslån (IRRRL), ligner på en FHA-strømlinjeformfinansiering. Du må allerede ha et VA-lån, og refinansieringen må resultere i en lavere rente med mindre du refinansierer fra et rentetilpasning til en fast rente. Utlåner kan kreve en vurderings- og kredittrapport, selv om VA ikke krever dette. Merk at VA og Consumer Financial Protection Bureau nylig ga en advarsel om at tjenestemedlemmer og veteraner har mottatt en rekke uoppfordrede tilbud med misvisende informasjon om disse lånene. Ta kontakt med VA før du handler på et tilbud fra en VA IRRRL.

Med både VA-strømlinjen og FHA-strømlinjen er det mulig å betale få til ingen stengingskostnader foran. Imidlertid vil disse kostnadene enten rulles inn i pantelånet, eller du betaler en høyere rente i bytte for at du ikke betaler lukkekostnader. Så selv om du ikke vil være ute på kontanter, betaler du fortsatt for refinansieringen på lang sikt.

Bunnlinjen

Enhver god refinansiering bør komme låntakere til gode ved å senke sine månedlige boligutbetalinger og / eller forkorte pantelånet. Dessverre, som med alle større økonomiske transaksjoner, er det kompleksiteter som kan løpe opp den uforsiktige kjøperen og føre til en dårlig avtale. Å vite om prosessen vil hjelpe deg å finne en utlåner og et refinansieringsprogram som gir best mulig verdi for din situasjon.