Skattefradrag for utleieeiere

Eier du eiendommer du leier ut? I tillegg til potensialet for en løpende inntekts- og kapitalvurdering, tilbyr slike investeringer fradrag som kan redusere inntektsskatten på fortjenesten din. Men først, hva slags eiendomsinvestor er du: en passiv investor eller profesjonell eiendom? I denne artikkelen viser vi deg hvordan klassifiseringen din kan utgjøre en stor forskjell i antall skattelettelser du får.

Hvis du tilbringer mesteparten av tiden din i eiendomsbransjen som eiendomsmegler, er leietapetene dine ikke passive. Dette betyr at tapene dine er helt fradragsberettiget mot all inntekt, passiv og ikke-passiv. Ellers er tapene dine passive og bare fradragsberettiget opp til $ 25 000 mot inntektene til leiebeløpet ditt (fradrag fases ut hvis den modifiserte justerte bruttoinntekten (MAGI) er mellom $ 100 000 og $ 150 000). Imidlertid kan tap på mer enn $ 25 000 overføres til året etter.

Skattemyndighetene definerer en eiendomsmegler som en som bruker mer enn halvparten av arbeidstiden sin i utleievirksomheten. Dette inkluderer eiendomsutvikling, bygging, anskaffelse og styring. Du må også bruke mer enn 750 timer per år på å jobbe med eiendomsutleieegenskapene dine.

Vanlige inntektskilder
Leieinntekt
Penger du mottar for leie anses generelt som skattepliktige det året du mottar det, ikke når det var forfalt eller tjent; Derfor må du ta med forskudd som inntekt.

Anta for eksempel at du leier ut et hus for $ 1000 per måned, og at du krever at nye leietakere betaler første og siste måneders husleie når de signerer en leiekontrakt. I dette tilfellet må du deklarere de $ 2000 du mottok som inntekt, selv om $ 1000 av de $ 2000 dekker en periode som kan være flere år i fremtiden.

Leietakerbetalte utgifter
Utgifter leieren betaler for deg regnes som inntekt. Dette vil for eksempel omfatte en nødreparasjon på et kjøleskap som en leietaker må ha gjort mens du er ute av byen. Du kan da trekke reparasjonsbetalingen som en leieutgift.

Handel for tjenester
Din leietaker kan tilby å bytte sine tjenester i bytte mot utleie. Du må imidlertid ta med en virkelig markedsverdi av tjenestene som inntekt. Som et eksempel, hvis leietaker tilbyr å male utleiehuset i bytte mot en måneds husleie (verdsatt til 1 000 dollar), må du ta med 1 000 dollar som inntekt, selv om du faktisk ikke mottok pengene. Imidlertid vil du kunne trekke de $ 1000 som en utgift.

Sikkerhetsinnskudd
Sikkerhetsforekomster er ikke skattepliktige når du mottar dem hvis hensikten er å returnere disse pengene til leietaker ved leiekontrakten. Men hva hvis leietaker ikke oppfyller leievilkårene?

Anta for eksempel at du samler et depositum på 500 dollar, og deretter flytter leieren din ut og etterlater hull i veggene som koster $ 400 å reparere. Du kan trekke det beløpet fra depositumet i løpet av året du returnerer det. På det tidspunktet må du imidlertid ta med de $ 400 som du brukte til å reparere veggen som inntekt. Du vil også kunne vise $ 400 som en egenandelskostnad.

Reparasjoner Vs. forbedringer
Leieboligeiere kan anta at alt de gjør på eiendommen deres er en egenandel. Ikke slik, ifølge skattemyndighetene.

En reparasjon holder leieboligen din i god stand og er en egenandel i året du betaler for den. Reparasjoner inkluderer maling, fiksering av et ødelagt toalett og erstatning av en feilbryter. Forbedringer, derimot, gir verdi til eiendommen din og er ikke fradragsberettiget når du betaler for dem. Du må inndrive kostnadene ved forbedringer ved å avskrive utgiftene over levetiden til eiendommen din. Forbedringer kan inkludere et nytt tak, uteplass eller garasje.

Fra skattemessig synspunkt bør du derfor utføre reparasjoner ettersom problemene oppstår i stedet for å vente til de blir flere og krever renovering.

Vanlige fradrag
Pantekostnader
Utgifter for å få pantelån er ikke egenandel når du betaler dem. Disse inkluderer provisjoner og takseringer. Du kan imidlertid amortisere dem i løpet av lånet ditt.

Når du begynner å betale pantelån, må du huske at ikke hele betalingen er egenandel. Siden en del av hver betaling går til å betale hovedstolen, er dette beløpet ikke en egenandel. den delen som er betalt for renter er fradragsberettiget. Låneselskapet vil sende deg et skjema 1098 hvert år som viser hvor mye du har betalt i renter gjennom året. Dette er egenandel. Hvis en del av betalingen din inkluderer penger som går inn på en sperrekonto for å dekke skatter og forsikringer, bør kredittforetaket rapportere det til deg også.

Reiseutgifter
Penger du bruker på reise for å samle husleie eller vedlikeholde leieboligen din er fradragsberettiget. Hvis formålet med turen var forbedringer, må du imidlertid gjenopprette den utgiften som en del av forbedringen og avskrivningen.

Du har to valg om å trekke reiseutgifter: de faktiske utgiftene eller standard kjørelengde. Du kan lese mer om skattemyndighetens krav og gjeldende kilometeravgift i publikasjon 463.

Andre vanlige utgifter
I tillegg til reparasjoner og avskrivninger, er noen av de andre felleskostnadene du kan trekke fra:

• Forsikring
• skatter
• Plenpleie
• Avgift for forberedelse av selvangivelse
• Tap fra årsakssammenheng (orkan, jordskjelv, flom osv.) Eller tyverier

Selveier og kooperativer
Hvis du eier et utleie sameie eller andelslag, har hver noen spesielle regler.

Condominiums
Med et sameie kan du betale gebyr eller vurdering for å ta vare på felleseid eiendom. Dette inkluderer bygningsstruktur, lobbyer, heiser og rekreasjonsområder.

Når du leier ut sameiet ditt, kan du trekke fra utgifter, for eksempel avskrivninger, reparasjoner, renter og skatter som er knyttet til felleseie. Imidlertid, akkurat som med en enebolig, kan du ikke trekke penger brukt på kapitalutbedringer, en slik vurdering for en hytte på klubbhuset. I stedet må du avskrive kostnadene for forbedringer i forhold til forventet levetid.

samvirkeforetak
Utgifter du har for en andelsleilighet du leier ut er egenandel. Dette inkluderer vedlikeholdsavgiftene som er betalt til andelsboligen. Kapitalforbedringer behandles annerledes - du kan ikke trekke fra kostnadene for forbedringen, og du kan heller ikke avskrive den. Du må legge til kostnadene for forbedringen til kostnadsgrunnlaget ditt i selskapets aksjer. Dette vil redusere kapitalgevinsten din når du selger leiligheten.

Føre gode poster
I henhold til IRSs skjema E er det mellomrom for mange kategorier av utgifter. Derfor gir skattemyndighetene deg fleksibilitet i varene du kan trekke fra. Men vær forberedt på å sikkerhetskopiere kravet ditt, og sørg for å dele ut utgifter til reparasjoner og vedlikehold fra de som er kapitalforbedringer. Husk at pengene du bruker på forbedringer kan redusere skatteplikten din når du selger.

I tillegg, hvis du hevder å være en eiendomsmegler, bør du holde dokumentasjon (avtalebøker, dagbøker, kalendere, logger osv.) For å bevise din aktive deltakelse og tidsbruk på eiendommene dine hvert år.

Alt i alt er det ganske mange typer fradrag tilgjengelig for eiendomsinvestorer, og det lønner seg å vite hvilke du kvalifiserer for.