Tillit gjerning
En tillitsaksjon, også kjent som en tillitsgjerning, er et dokument som noen ganger brukes i eiendomstransaksjoner i USA. Det er et dokument som kommer i spill når en part har tatt opp et lån fra en annen part for å kjøpe en eiendom. Tillitsgjerningen representerer en avtale mellom låntaker og utlåner om å ha eiendommen i tillit av en nøytral og uavhengig tredjepart inntil lånet er nedbetalt.
Selv om tillitsverv er mindre vanlige enn de en gang var, mandat fortsatt rundt 20 stater bruken av ett, snarere enn et pantelån, når finansiering er involvert i kjøp av eiendommer.
Tillitsgjerninger er ofte brukt i Alaska, Arizona, California, Colorado, Idaho, Illinois, Mississippi, Missouri, Montana, North Carolina, Tennessee, Texas, Virginia og West Virginia. Noen få stater, som Kentucky, Maryland og South Dakota, tillater bruk av både tillitsgjerninger og pantelån.
Hvordan en tillitsgjerning fungerer
I en eiendomstransaksjon - kjøp av et hjem, si - gir utlåner låntager penger i bytte mot en eller flere gjeldsbrev knyttet til et tillitsforbud. Denne gjerningen overfører juridisk eiendel til fast eiendom til en upartisk bobestyrer, typisk et tittelfirma, escrow-selskap eller bank, som har den som sikkerhet for gjeldsbrevene - sikkerhet for lånet. Den rettferdige tittelen - retten til å oppnå fullt eierskap - forblir hos låntager, og det samme gjør full bruk av og ansvar for eiendommen.
Denne situasjonen fortsetter gjennom tilbakebetalingstiden for lånet. Tillitsmannen har den juridiske tittelen inntil låntageren betaler gjelden i sin helhet, på hvilket tidspunkt tittelen til eiendommen blir låntakerne. Hvis låntakeren misligholder lånet, tar bobestyreren full kontroll over eiendommen.
Nøkkel takeaway
- Ved finansierte eiendomstransaksjoner overfører tillitsverv den juridiske eiendelen til en eiendom til en tredjepart, for eksempel en bank, et sperre- eller tittelfirma, for å holde inntil låntakeren tilbakebetaler sin gjeld til utlåner.
- Tillitsgjerninger brukes i stedet for pantelån i flere stater.
- Investering i tillitsgjerninger kan gi en inntektsstrøm med høy avkastning.
Trust Deed vs. Mortgage
Tillitsgjerninger og pantelån brukes begge i banklån og private lån for å opprette panterett på eiendommer, og begge er vanligvis registrert som gjeld i fylket hvor eiendommen ligger.
Et pantelån involverer imidlertid to parter: en låner (eller pantelåner) og en långiver (eller panthaver). I kontrast involverer en tillitsaksjon tre parter: en låntaker (eller tillitsmann), en utlåner (eller mottaker) og bobestyrer. Tillitsmannen har eiendomsretten til pantelånet til långiverens fordel; i tilfelle låntaker misligholder, vil den starte og fullføre avskedigelsesprosessen på utlåners ønske.
I motsetning til populær bruk er et pantelån ikke teknisk sett et lån for å kjøpe en eiendom; det er en avtale som pantsetter eiendommen som sikkerhet for lånet.
Tvister og tillitsverd
Pantelån og tillitsverk har forskjellige avskedigelsesprosesser. En rettslig avskedigelse er en prosess under kontroll med rettshåndhevelse når utlåner klager over søksmål mot låntaker for mislighold av pantelån. Prosessen er tidkrevende og kostbar. Hvis auksjonen med forhåndsdømte eiendommer ikke skaffer inn nok penger til å betale ut gjeldsbrevet, kan utlåner dømme en mangelfull dom mot låntakeren og saksøke saldoen. Selv etter at eiendommen er solgt, har låntaker imidlertid innløsningsretten: Han kan tilbakebetale långiveren innen et bestemt tidsrom og erverve eiendomsbetegnelsen.
I motsetning til dette, gjør en tillitsgjerning långiveren kan starte en raskere og rimeligere ikke-rettslig utestengelse, ved å omgå rettssystemet og følge prosedyrene beskrevet i tillitsgjerningen og statsloven. Hvis låntager ikke gjør lånet gjeldende, legges eiendommen ut på auksjon gjennom en tillitsmannssalg. Tittelen overføres fra bobestyrer til den nye eieren gjennom bobestyrerens skjøte etter salget. Når det ikke er budgivere på tillitsmannssalget, vender eiendommen tilbake til långiveren gjennom en tillitsmannsgjerning. Når eiendommen er solgt, har låntaker ingen innløsningsrett.
Videre har en bobestyrer ansvaret for å betale inntektene fra salget til låntaker og långiver etter at salget er avsluttet. Tillitsmannen vil betale utlåner det beløpet som er igjen på gjelden og betale låntakeren alt som overgår dette beløpet, og dermed gi utlåner mulighet til å kjøpe eiendommen.
Fordeler og ulemper med å investere i tillitsverktøy
Investorer som søker etter saftige avkastninger henvender seg noen ganger til eiendomssektoren - særlig tillitsgjerninger.
Ved tillitsinvestering låner investoren penger til en utvikler som jobber med et eiendomsprosjekt. Investorens navn går på tillitsgjerningen, som utlåner. Investoren samler renter på lånet sitt; når prosjektet er ferdig, returneres rektoren til ham i sin helhet. En tillitsmegler letter vanligvis avtalen.
Pros
Inntektsstrøm med høy avkastning
Porteføljediversifisering
Ulemper
illikviditet
Ingen kapitalvurdering
Hva slags utvikler går inn i denne ordningen? Bankene er ofte motvillige til å låne ut til visse typer utbygginger, for eksempel mellomstore kommersielle prosjekter - for små for de store långiverne, for store for de små - eller utviklere med dårlige resultater eller for mange lån. Forsiktige långivere kan også bevege seg for sakte for utviklere opp mot en stram frist for å starte eller fullføre et prosjekt.
Så disse utviklerne er ofte i litt knasende. Av disse grunnene kan tillitsinvestorer ofte forvente høye renter på pengene sine. De kan høste fordelene ved å diversifisere seg til en annen aktivaklasse, uten å måtte være eksperter på bygging eller forvaltning av eiendommer: Dette er en passiv investering.
Tillitsinvestering har visse risikoer og ulemper. I motsetning til aksjer er eiendomsinvesteringer ikke likvide, noe som betyr at investorer ikke kan hente pengene sine på forespørsel. I tillegg kan investorer forvente bare renten lånet genererer, med ytterligere kapitalvurdering usannsynlig. Investerte parter kan utnytte eventuelle juridiske avvik i tillitsgjerningen, og forårsake kostbare juridiske forviklinger som kan sette investeringen i fare. Den typiske investoren med liten erfaring kan ha vanskeligheter, da det kreves et visst sett av kompetanse for å finne pålitelige og pålitelige utviklere, prosjekter og meglere.
Ekte verdenseksempel på en tillitsakt
For eksempel dekker et kort skjema som Deed of Trust brukt i Austin County, Texas, kravene til de fleste långivere. Skjemaet begynner med en definisjon av begreper, og mellomrom for låntager, utlåner og bobestyrer å fylle ut navnene. Beløpet som lånes og adresse på eiendommen skal også fylles ut.
Etter dette avsnittet fortsetter dokumentet med å spesifisere overføring av rettigheter i eiendommen og enhetlige pakter, inkludert:
- Detaljer om betaling av hovedstol og renter
- Escrow midler
- liens
- Eiendomsforsikring og strukturvedlikehold
- Strukturbelegg - med stipend om at låntakeren må ta opphold i løpet av 60 dager
Skjemaet inkluderer også ikke-ensartede pakter, som spesifiserer mislighold eller brudd på noen av avtalevilkårene. Det er også en spesifikasjon at lånet dokumentet behandler ikke er et egenkapitallån - det vil si noe låntakeren vil motta kontanter fra - lånet er til kjøp av eiendommen.
Deed of Trust ender med et rom for låntagers underskrift, noe de må gjøre i nærvær av en notar og to vitner, som også signerer.