Topp 5 fakta om quitclaim gjerninger

Eiendom ble en gang overført gjennom en seremoniell handling, kjent som “livery of seisin”, der personen som overførte landet passerte en kvist eller en torv fra landet til personen som overleverte landet.

En muntlig og / eller skriftlig kontrakt kan ha ledsaget gesten, men bare "livery of seisin" lovlig overført tittel til eiendommen. I dag formidles selvfølgelig tittelen på fast eiendom ved en gjerning. Eiendomsakt er et skriftlig og signert juridisk instrument som brukes til å overføre eierskap til fast eiendom fra en tidligere eier (innvilgeren) til en ny eier (støttemottaker).

Gjerninger kan klassifiseres på mange måter. I store trekk er gjerninger enten offisielle eller private. Offisielle gjerninger blir henrettet i henhold til domstol eller rettslige forhandlinger, for eksempel forstanders gjerninger og skatteråd. De fleste eiendomstransaksjoner involverer imidlertid private gjerninger.

Gjerninger kategoriseres også basert på typen tittelgaranti gitt av giveren. Generelle garantidrifter gir det høyeste nivået av kjøperbeskyttelse, mens quitclaim gjer typisk gir det minste.

Viktige takeaways

• Eiendomsakt er et skriftlig og signert juridisk instrument som brukes til å overføre eierskap til fast eiendom fra en tidligere eier (innvilgeren) til en ny eier (støttemottaker).
• I store trekk er gjerninger enten offisielle eller private.
• Generelle garantidrifter gir det høyeste nivået av kjøperbeskyttelse, mens quitclaim gjer typisk gir det minste.

Quitclaim gjerninger er oftest for å overføre eiendom mellom familiemedlemmer eller for å kurere en mangel på tittelen, for eksempel feilstaving av et navn. Selv om de er relativt vanlige og de fleste eiendomsmeglere har erfaring med å håndtere dem, blir de vanligvis brukt i transaksjoner der partene kjenner hverandre og derfor er mer sannsynlig å akseptere risikoen forbundet med mangelen på kjøperbeskyttelse. De kan også brukes når en eiendom overfører eierskap uten å bli solgt, det er når ingen penger er involvert.

Fordi quitclaim gjerninger tilbyr så begrenset kjøperbeskyttelse, er det viktig å forstå nøyaktig hva du får når du kjøper eiendom på denne måten. Her er fem ting å vite om disse kontraktene.

Fem ting å vite om quitclaim gjerninger

1. Du kjøper minst mulig beskyttelse av gjerninger.

Også kalt en ikke-garanti-handling, formidler en avsluttende skjøte den interessen som giveren for øyeblikket har i eiendommen hvis noen. Tilskuddsgiveren "bare gjengir, frigjør og avslutter" sin interesse for eiendommen til støttemottakeren. Det er ingen garantier eller løfter om kvaliteten på tittelen. Skjøtet vil tydeliggjøre dette ved å inkludere språk som "Tildelingen gir ingen garanti, uttrykkelig eller underforstått, som tittelen på eiendommen som er beskrevet her."

I situasjoner der bevilgningsansvarlig i henhold til et krav om skiftefordeling ikke har noen interesse i eiendommen, anskaffer rettighetshaveren ingenting i kraft av kvitteringsgjerningen og skaffer seg ingen garantirett mot innvilgeren.

2. Bare godta en avsluttet gjerning fra tilskuddsgivere du kjenner og stoler på.

Fordi quitclaim handlinger ikke gir noen garanti for kvaliteten på bevilgningstittelen, er de best for lavrisiko-transaksjoner mellom mennesker som kjenner hverandre og vanligvis ikke innebærer noen utveksling av penger. Quitclaim gjerninger blir derfor ofte brukt til å overføre eiendommer i en familie, for eksempel fra en forelder til et voksent barn, mellom søsken, eller når en eiendomseier gifter seg og ønsker å legge sin ektefelle til tittelen.

Gifte par som eier et hjem sammen og senere skilsmisse, bruker også quitclaim gjerninger. Når den ene parten anskaffer hjemmet i et skilsmisseoppgjør, kan den andre utføre en rettskrav for å eliminere hans eller hennes interesse for eiendommen (og for å etterkomme rettens avgjørelse).

3. De kan brukes til å fjerne en tittelfeil.

En quitclaim gjerning blir ofte brukt til å kurere en mangel (en "sky på tittelen") i den innspilte historien til en eiendomstittel. Tittelfeil inkluderer elementer som for eksempel problemer med ordlyden (for eksempel på et dokument som ikke er i samsvar med statlige standarder), en manglende signatur (for eksempel ektefellen) eller manglende opptak av eiendomsdokumenter korrekt. For eksempel, hvis navnet på en støttemottaker er feilstavet på en garantidrift som er plassert i den offentlige posten, kan en avsluttet gjerning med riktig stavemåte utføres til støttemottakeren for å perfeksjonere tittelen.

Som et annet eksempel, antar at et tittelsøk avslører at ektefellen til en tidligere giver kan ha en interesse i eiendommen fordi han eller hun ikke utførte en gjerning i tittelen. I denne situasjonen kan ektefellen til den tidligere bevilgeren bli bedt om å utføre en quitclaim-handling til den nåværende eieren, og "slutte å kreve" enhver interesse han eller hun måtte ha i eiendommen.

4. De er like effektive som en garanti om å overføre tittelen, men bare hvis tittelen er god.

Et quitclaim-skjøte kan formidle tittelen like effektivt som en garanti-gjerning dersom giveren har en god tittel når skjøtet leveres. Det er imidlertid mangelen på noen garantier som gjør en avsluttet gjerning mindre attraktiv fra en støttemottakers perspektiv. Hvis tittelen inneholder en mangel, for eksempel, har stønadsmottakeren ingen rettslig anvendelse mot tilskuddsgiveren under gjerning. Et quitclaim skjøte brukes ofte hvis innvilgeren ikke er sikker på statusen til tittelen (enten den inneholder noen mangler) eller hvis giveren ikke ønsker noe ansvar i henhold til tittelen covenants.

5. Et quitclaim skjøte påvirker eierskapet og navnet på skjøtet, ikke pantelånet.

Fordi quitclaim handlinger utsetter støttemottakeren for visse risikoer, blir de ofte brukt mellom familiemedlemmer og hvor det ikke er noen utveksling av penger.

På grunn av dette benyttes vanligvis ikke quitclaims i situasjoner der den aktuelle eiendommen har et utestående pantelån. Tross alt ville det være vanskelig for mange tilskuddsgivere å betale ned et pantelån uten utbytte fra salget av eiendommen.

I noen tilfeller brukes imidlertid quitclaim-gjerninger når giveren har pantelån. I dette tilfellet forblir giveren ansvarlig for pantelånet selv etter at eierskapet er overført gjennom utførelsen av et quitcede skjøte. Quitclaim skjøte overfører tittelen, men påvirker ikke pantelån.

Denne situasjonen kan bli verre hvis pantelånet inneholder en klausul for forfall , er en vanlig bestemmelse som bestemmer at hele lånet forfaller så snart tittelen er overført (ikke bare hvis eiendommen er "solgt" med en veksling av penger, som navnet "forfallende salg" ser ut til å tilsi).

Hvis giveren har avsluttet kravet om eiendommen med den tro at stønadsmottakeren vil foreta pantebetalingene, har bevillingsgiveren ingen regress hvis stønadsmottakeren slutter å betale eller selger eiendommen til en annen part. For å avbøte potensielle økonomiske og juridiske problemer kan stønadsmottakeren påta seg pantelånet med långiveren (med långiverens godkjenning) eller refinansiere eiendommen og betale ned det opprinnelige lånet. For å tilføre giveren beskyttelse, kan det trekkes en rettskraftig avtale for å dokumentere betalingsbetingelsene.

Bunnlinjen

Overføring av eierens tittel skjer ved skjøte. Visse viktige elementer må være i gjerningen for at den skal være lovlig operativ. Ulike gjerninger gir ulike nivåer av beskyttelse til stønadsmottakeren, og formen av gjerningen bestemmer forpliktelsene til en bevilger.

Et quitclaim-skjøte gir det minste nivået av kjøperbeskyttelse og blir vanligvis brukt til overføring av tittler mellom familiemedlemmer eller for å fjerne en mangel på tittelen. Hvis eiendommen kommer med det som er kjent som en "spesiell gjerning" - som kan være en korreksjonsakt, en gaveakt eller en løslatelsesakt - gir den vanligvis ikke mer beskyttelse enn en avsluttende gjerning. Sørg for å konsultere en kvalifisert eiendomsadvokat: Handlinger er viktige juridiske dokumenter som påvirker eierandeler og rettigheter.