Hvorfor boligmarkedet bobler

I motsetning til aksjemarkedet, der folk flest forstår og aksepterer risikoen for at prisene kan falle, tror de fleste som kjøper et hus, aldri at verdien av huset deres noen gang vil synke.

Boligmarkedet har generelt ikke blitt påvirket av prissettingsbobler som andre aktivamarkeder. Det er på grunn av de store transaksjonskostnadene forbundet med å kjøpe et hjem, for ikke å snakke om bærekostnadene ved å eie og opprettholde et hjem motvirke spekulativ oppførsel. Imidlertid går boligmarkedene gjennom perioder med irrasjonell overstrømmelse.

I denne artikkelen skal vi diskutere hva som forårsaker boligprisbobler, triggerne som får boligbobler til å sprekke, og hvorfor boligkjøpere bør se på langsiktige gjennomsnitt når de tar kritiske boligbeslutninger.

Viktige takeaways

• Boligbobler er midlertidige hendelser som kan vare i år, og er preget av stor etterspørsel, lite tilbud og oppblåste priser.
• Disse boblene er forårsaket av en rekke faktorer, inkludert økonomisk velstand, lave renter, bedre tilbud på boliglån og lett tilgjengelig kreditt.
• Krefter som lager en boligboblepop inkluderer en nedgang i økonomien, en økning i rentene, samt et fall i etterspørselen.

Hva er en boligboble?

Før vi får inn årsakene til boligbobler og hva som får dem til å poppe, er det viktig å forstå en boligboble selv. De begynner vanligvis med et hopp i etterspørselen etter boliger, til tross for et begrenset antall tilgjengelig lager. Etterspørselen øker ytterligere når spekulanter kommer inn i markedet, noe som gjør boblen større. Med begrenset tilbud og så mye etterspørsel, skyter prisene naturlig opp.

Boligbobler har direkte innvirkning på eiendomsbransjen, men også huseiere og deres personlige økonomi. Effekten en boble kan ha på økonomien - renter, utlånsstandarder og praksis - kan tvinge folk til å finne måter å følge med på sine pantebetalinger når tidene blir tøffe. Noen kan til og med måtte grave dypere i lommene, bruke sparepenger og pensjonskasser bare for å beholde hjemmene sine.

En boligboble er en normalt midlertidig hendelse. Selv om bobler i aksjemarkedet skjer mye oftere, kan boligbobler være mye lenger, ifølge Det internasjonale pengefondet (IMF), og kan vare flere år.

Normalt en midlertidig hendelse, en boligboble kan vare i flere år.

Boblehus i boligmarkedet

Prisen på bolig, som prisen på enhver vare eller tjeneste i et fritt marked, er drevet av tilbud og etterspørsel. Når etterspørselen øker og / eller tilbudet synker, går prisene opp. I mangel av en naturkatastrofe som reduserer tilbudet av bolig, øker prisene fordi etterspørselsutviklingen overgår dagens tilbudstrender. Like viktig er at tilbudet på boliger er tregt til å reagere på økende etterspørsel fordi det tar lang tid å bygge et hus, og i høyt utviklede områder er det ganske enkelt ikke mer land å bygge på. Så hvis det er en plutselig eller langvarig økning i etterspørselen, er prisene sikker på å stige.

Når du har konstatert at en økning i boligprisene over gjennomsnittet primært er drevet av en økning i etterspørselen, kan du spørre hva årsakene til den økningen i etterspørselen er. Det er flere muligheter:

• En oppgang i generell økonomisk aktivitet og velstand som setter mer disponibel inntekt i forbrukernes lommer og oppmuntrer hjemmet.
• En økning i befolkningen eller det demografiske segmentet av befolkningen som kommer inn i boligmarkedet.
• Et lavt, generelt rentenivå, spesielt kortsiktig rente, som gjør boligene mer overkommelige.
• Innovative panteprodukter med lave første månedlige utbetalinger som gjør boligene rimeligere. (Hvis du vil vite mer om pantelån, kan du se veiledningen om boliglån.
• Enkel tilgang til kreditt - en senking av garantistandarder - som bringer flere kjøpere på markedet.
• Høyavkastende strukturerte pantelån, som investorer etterspør, som gjør mer pantekreditt tilgjengelig for låntakere.
• En potensiell feilprisning av risiko hos pantelångivere og pantelånsinvestorer som utvider tilgjengeligheten av kreditt til låntakere.
• Det kortsiktige forholdet mellom en pantelåner og en låntaker som låntakere under en gang blir oppfordret til å ta overdreven risiko.
• Mangel på økonomisk leseferdighet og overdreven risikotaking fra låntakere.
• Spekulativ og risikofylt oppførsel fra boligkjøpere og eiendomsinvestorer drevet av urealistiske og uholdbare estimater for prisfastsettelse av boligprisene.

Alle disse variablene kan kombineres for å forårsake en boligmarkedsboble. De pleier å mate av hverandre. En detaljert diskusjon av hver av dem er utenfor omfanget av denne artikkelen. Vi påpeker ganske enkelt at generelt, som alle bobler, er en økning i aktivitet og priser foran overdreven risikotaking og spekulativ atferd fra alle markedsaktører - kjøpere, låntakere, långivere, byggherrer og investorer.

Krefter som sprenger bobla

Boblen sprekker når overdreven risikotaking blir gjennomgripende i hele boligsystemet. Dette skjer mens tilbudet av bolig fortsatt øker. Med andre ord, etterspørselen avtar mens tilbudet øker, noe som resulterer i prisfall.

Denne gjennomgripende risikoen i hele systemet utløses av tap som huseiere, pantelångivere, boliglånsinvestorer og eiendomsinvestorer lider. Disse tapene kan utløses av en rekke ting, inkludert:

• En økning i rentene som setter huseier utenfor rekkevidde for noen kjøpere, og i noen tilfeller gjør boligen en person i dag eier uoverkommelig. Dette fører ofte til mislighold og avskedigelse, noe som til slutt legger til dagens tilgjengelige tilbud i markedet.
• En nedgang i den generelle økonomiske aktiviteten som fører til mindre disponible inntekt, tap av jobb og / eller færre ledige jobber, noe som reduserer etterspørselen etter bolig.
• Etterspørselen er utmattet, noe som bringer tilbud og etterspørsel i likevekt og bremser det raske tempoet i prisene på boligprisen som noen huseiere, spesielt spekulanter, regner med å gjøre innkjøpene rimelige eller lønnsomme. Når den raske prisvurderingen stagnerer, kan de som stoler på at det har råd til hjemmene sine, miste hjemmene sine, og gi mer tilbud til markedet.

Hovedpoenget er at når tap mister, strammes kredittstandardene, enkel boliglån er ikke lenger tilgjengelig, etterspørselen reduseres, tilbudet øker, spekulanter forlater markedet og prisene faller.

Krisen i boligmarkedet

På midten av 2000-tallet opplevde den amerikanske økonomien en boligboble som hadde et direkte forhold til den store resesjonen. Etter dotcom-boblen begynte verdiene i eiendom å krype opp, noe som drev en økning i huseierskap blant spekulative kjøpere, investorer og andre forbrukere. Lav rente, avslappede utlånsstandarder - inkludert krav til lave utbetalinger - tillot folk som normalt aldri hadde vært i stand til å kjøpe et hjem for å bli huseiere. Dette drev boligprisene opp enda mer.

Men mange spekulative investorer sluttet å kjøpe fordi risikoen ble for høy, noe som førte til at andre kjøpere kom ut av markedet. Dette førte til at prisene falt. Pantesikrede verdipapirer ble solgt i enorme mengder, mens mislighold og tvangsinnskudd økte til enestående nivå.

Gjennomsnittlig tilbakevending

For ofte gjør huseiere den skadelige feilen ved å anta at den nylige prisutviklingen vil fortsette inn i fremtiden uten først å vurdere de langsiktige prisstigningene og potensialet for gjennomsnittlig tilbakeføring. Fysikkens lover sier at når en hvilken som helst gjenstand - som har en tetthet som er større enn luft - blir drevet oppover, til slutt vender den tilbake til jorden fordi tyngdekreftene virker på den. Finanslovene sier at markeder som går gjennom perioder med rask prisstigning eller svekkelse, med tiden vil vende tilbake til et prispunkt som setter dem i tråd med hvor de langsiktige gjennomsnittlige prisstigningene indikerer at de burde være. Dette er kjent som middel reversering.

Prisene i boligmarkedet følger også denne loven om gjennomsnittlig tilbakeføring. Etter perioder med rask prisstigning eller, i noen tilfeller, svekkelse, vender de tilbake til der deres langsiktige gjennomsnittlige prisstigning indikerer at de burde være. Hjempris mener tilbakeføring kan være enten rask eller gradvis. Boligprisene kan komme raskt til et punkt som setter dem tilbake i tråd med det langsiktige gjennomsnittet, eller de kan holde seg konstante til det langsiktige gjennomsnittet fanger opp dem.

Den teoretiske verdien som er vist ovenfor er avledet ved å beregne den gjennomsnittlige kvartalsvise prosentvise økningen i boligprisindeksen fra første kvartal 1985 til fjerde kvartal 1998 - det omtrentlige punktet der boligprisene begynte å stige raskt over den langsiktige trenden . Den beregnede gjennomsnittlige kvartalsvise økningen ble deretter brukt til startverdien vist i grafen og hver etterfølgende verdi for å utlede den teoretiske boligprisindeksverdien.

Prisvurderinger

For mange boligkjøpere bruker den nylige prisutviklingen som målestokk for hva de forventer de neste årene. Basert på deres urealistiske estimater, tar de overdreven risiko. Denne overdreven risikotakingen er vanligvis forbundet med valg av pantelån, og størrelsen eller kostnaden til boligen forbrukeren kjøper. Det er flere panteprodukter som er sterkt markedsført til forbrukere og designet for å være relativt kortsiktige lån. Låntakere velger disse pantelånene ut fra forventningen om at de vil refinansiere fra det pantelånet i løpet av et visst antall år, og vil kunne gjøre det på grunn av egenkapitalen de vil ha i hjemmene sine på det tidspunktet.

Nyere hjemmeprisutvikling er generelt ikke en god prediksjon for fremtidig boligprisutvikling. Boligkjøpere bør se på langsiktige priser for prisstigning på bolig og vurdere det økonomiske prinsippet om gjennomsnittlig reversering når de tar viktige finansieringsbeslutninger. Spekulanter bør gjøre det samme.

Selv om det å ta risiko ikke er iboende dårlig, og faktisk er det noen ganger nødvendig og tilrådelig å ta risiko, er nøkkelen til å ta en god risikobasert beslutning å forstå og måle risikoen ved å gjøre økonomisk forsvarlige estimater. Dette gjelder spesielt for den største og viktigste økonomiske beslutningen folk flest tar - kjøp og finansiering av et hjem.

Bunnlinjen

Et enkelt og viktig prinsipp for finansiering er middel reversering. Selv om boligmarkedene ikke er så utsatt for bobler som noen markeder, eksisterer boligbobler. Langsiktige gjennomsnitt gir en god indikasjon på hvor boligprisene til slutt vil havne i perioder med rask styrking etterfulgt av stillestående eller fallende priser. Det samme er tilfelle for perioder med under gjennomsnittlig prisestimering.