Unge profesjonelle: Bør du leie eller kjøpe?

Leie eller kjøpe? Det er en stor avgjørelse, spesielt for unge fagpersoner når de starter karrieren og begynner å utforme sin langsiktige økonomiske plan. En Rent.com-undersøkelse fant at 85% av unge voksne mellom 18 og 34 år er leietakere, men det betyr ikke at de tar billigere rute. I følge en undersøkelse fra RentCafe bruker Millennials rundt 93 000 dollar på husleie når de fyller 30 år.

Dette antallet kan klatre når leieprisene øker på landsbasis, og potensielt skyve flere unge fagpersoner inn på boligkjøpsarenaen. Leieprisene i USA har økt med 28, 5% siden 2010, og 23% av Millennials sier at det er en motiverende faktor i deres beslutning om å kjøpe, ifølge en undersøkelse fra Multifamily Executive.

Men hvilken er mer fornuftig? Her er hva unge fagpersoner bør vurdere.

Viktige takeaways

• Unge profesjonelle ønsker å leve den amerikanske drømmen og kjøpe sitt eget hjem.
• Men mange unge voksne har også studielån, kredittkortgjeld og har små besparelsesnivåer.
• Den økonomiske kostnadsgevinsten ved å eie kontra leie vil avhenge av flere faktorer - men husk alltid på lang sikt.

Begynn med kostnadsbetraktninger

Kostnad er en åpenbar faktor i leie- eller kjøpsbeslutningen. Imidlertid er det viktig å ha et godt avrundet økonomisk bilde av hvordan de to sammenligner seg. "Det er alltid et tips om når kostnadene ved kjøp vil være gunstigere enn å leie, men det er noen faktorer som spiller inn hva og når kjøpere vil kjøpe, " sier Agent Gina Ko fra New York City-baserte Triplemint.

Utover kjøpesummen for en eiendom, bør unge profesjonelle også vurdere ting som forskuddsbetaling, stengekostnader, huseiereforening eller co-op avgifter, forsikring, eiendomsskatt, verktøy og vedlikehold. Disse kostnadene kan variere mye, basert på hvilken type eiendom du er interessert i å kjøpe.

Ditt valg av marked betyr også noe. I visse byer kan det være liten forskjell mellom leiepriser og pantebetaling. San Francisco er et godt eksempel. Den medianleieprisen per juni 2018 var $ 4500, ifølge Zillow. Til sammenligning satte California Association of Realtors den mediante pantebetalingen i Bay-området på 4520 dollar gjennom fjerde kvartal 2017.

Forskuddsbetalingen kan være en avgjørende faktor. Selv om det er mulig å få et FHA-lån med så lite som 3, 5% ned, sier Ko at selv dette beløpet kan være vanskelig å spare for noen som har vært i de første årene av karrieren.

Rentene er også et hensyn, sier Wes Woodruff, lisensiert boliglånsrådgiver hos Angel Oak Home Loans. Rentene påvirker hvor mye du betaler for et pantelån, men de kan også utløse økning i leieprisen. Du har ingen kontroll over hva en utleier vil belaste deg, sier Woodruff, og "det kan være billigere å kjøpe i dag enn å bo på et sted med jevn leieutvidelse."

Federal Reserve økte den føderale renten igjen i juni 2018, med ytterligere to renteforhøyninger forventet før utgangen av året. I følge Kiplinger er ytterligere tre til fire renteøkninger i prognosen gjennom slutten av 2019, noe som kan være et insentiv for unge fagpersoner til å låse inn en lavere rente på et pantelån nå.

Tenk på lang sikt

I tillegg til kostnader, bør unge fagpersoner tenke på hvor karriereveien deres kan ta dem når de vurderer overgangen fra å leie til å kjøpe. Ko sier at hun ofte møter yngre kjøpere som ikke er sikre på hvor de vil være karrierevis om tre til fem år. Et hyppig kompromiss er å kjøpe en leilighet som de kan leie ut hvis jobben deres tar dem i en annen retning eller til en annen by.

"Karrierebanen din har stor innvirkning på leie- eller kjøpsbeslutningen din, " sier Shane Lee, bedriftskommunikasjonsanalytiker for RealtyHop, og en av de viktigste faktorene er hvordan en karriereendring kan påvirke inntektene dine. "Å eie et hjem krever enormt økonomisk forpliktelse, og hvis inntekten kommer til å svinge i løpet av de neste tre til fem årene, kan det ikke være ideelt å kjøpe."

Woodruff sier at hvis du vet at du vil holde deg i din nåværende beliggenhet i minst tre år, kan det være verdt å kjøpe. Men du må se på de forskjellige scenariene. Dette inkluderer muligheten for å bli overført, ha oppstarten du jobber for å gå opp i magen eller flytte til et annet selskap og ta et lønnskutt.

Å starte familie kommer også inn. Lee sier at hvis du er singel og ikke har noen umiddelbare planer om å starte familie, kan det hende at kjøp ikke er på radaren din i det hele tatt. På den annen side, hvis du ser for deg en ektefelle og barn på bildet - eller du allerede har en familie - kan det å eie et hjem tilby mer sikkerhet og stabilitet.

Når du er motivert av familiehensyn, handler leie kontra kjøp mer om å finne det rette nabolaget som tilbyr kvalitetsskoler, trygge omgivelser og en rimelig jobb å jobbe. Det er for ikke å nevne å ha den plassen du trenger. "Jeg tror det er veldig vanskelig å ha en leilighet med barn, " sier Woodruff. "Å ha et hus på egen hånd med en hage er en lang vei å hjelpe en familie å vokse."

Vær klar til å kjøpe når tiden er inne

Hvis du planlegger å leie litt lenger før du kjøper, ikke kast bort tiden. Bruk den for å få deg økonomisk forberedt på huseier.

"Kredittpoengene dine er enorme, " sier Woodruff, og unge fagpersoner forstår ikke alltid hvordan kreditt fungerer. Kredittpoeng er ikke den eneste avgjørende faktoren i pantelånsvedtak, men de er veldig viktige, og en høyere poengsum kan føre til lavere rente på et boliglån. Hvis du nettopp kommer i gang med kreditt, anbefaler Woodruff å åpne ett til to kredittkort og bare belaste det du har råd til å betale fullt ut hver måned. Og viktigst av alt, gjør betalingene dine i tide.

Evaluer din nåværende lønn opp mot vekstpotensialet ditt for å bestemme hva slags budsjett du må jobbe med når du er klar til å kjøpe. Hvis du står overfor en stor mengde gjeld, spesielt studielånegjeld, anbefaler Lee å jobbe med å betale noe av det, slik at du har mer inntekt til rådighet for å betale for et hjem.

Til slutt vurderer du forskuddsbetaling og lukkingskostnader. Hvis du sparer en forskuddsbetaling på 20% eller mer, kan du unngå privat pantforsikring (PMI), selv om det er mulig å kjøpe et hjem med mindre penger ned. Lukkingskostnader kan legge til ytterligere 2% til 5% til summen av hvor mye penger du trenger å kjøpe.

Å forstå nøyaktig hvor mye bolig du har råd til og hvilken type pantelån som er best, kan bidra til å finne beløpene du trenger å spare for forskuddsbetaling og lukkekostnader. Å kjøre tallene gjennom en pantekalkulator kan gi deg et inntrykk av hvordan de estimerte kjøpskostnadene dine sammenlignes med de faktiske leiekostnadene.

Bunnlinjen

Å leie og kjøpe begge har fordeler og ulemper for unge fagpersoner. Leie lar deg unngå visse kostnader, for eksempel å gjøre reparasjoner og oppgraderinger, eiendomsskatt og huseierforsikring, men avhengig av hvor du bor, kan det å eie et hjem være det rimeligere alternativet. Å veie begge sider av ligningen, sammen med de økonomiske hensynene, kan hjelpe deg med å avgjøre hvilken som er mer fornuftig. Det viktigste er at du holder det endelige målet i perspektiv.

"Bestem hva dine prioriteringer og mål [er], " sier Ko, "og jobb bakover for å sikre at du kan nå og nå dem."