11 feil førstegangseikjøpere bør unngå
Å kjøpe ditt første hjem kan være en spennende og nervepirrende opplevelse. Du trenger ikke bare å finne riktig sted, men du må også finne riktig pantelån. Med lite lager i mange lokale markeder og stigende boligpriser over hele landet, kan det være en utfordring å finne et rimelig hjem.
Du føler kanskje press for å finne et hjem med en gang, men før du besøker hus og begynner å gi tilbud, må finansieringen være i orden. Det innebærer å sørge for at kreditthistorikken og kredittscore, gjeldsinntektsgrad og det samlede økonomiske bildet vil overbevise en utlåner om at du er kredittverdig til å låne penger.
Mange førstegangskjøpere har en tendens til å gjøre en rekke feiloppgaver i pantelåns- og boligkjøpsprosessene. Her er noen av de vanligste feilene du bør unngå.
1. Ikke hold orden på kreditt
Ingen liker overraskelser, spesielt ikke før du kjøper et hus. Hvis du (og / eller ektefellen din) har åpenbare kredittproblemer - for eksempel en historie med forsinkede betalinger, inkassohandlinger eller betydelig gjeld - kan pantelångivere tilby deg renter og vilkår som er mindre enn ideelle, eller avviser søknaden din direkte. Enhver situasjon kan være frustrerende, og kan skyve den ideelle tidslinjen tilbake.
For å takle potensielle problemer på forhånd, sjekk kredittrapporten gratis hvert år på annualcreditreport.com fra hvert av de tre kredittrapporteringsbyråene: Transunion, Equifax og Experian. Se etter feil og tvist om eventuelle skriftlige feil med rapporteringsbyrået og kreditor, inkludert støttedokumentasjon for å hjelpe deg med å gjøre saken din. Hvis du finner nåværende, men nøyaktige negative poster, for eksempel for sen betaling eller kriminelle kontoer, er det ingen måte å fjerne disse elementene raskt. De holder seg på kredittrapporten i 7 til 10 år. Men du kan øke poengsummen din ved å betale regningene dine i tide, gjøre mer enn de minste månedlige innbetalingene på gjeld og ikke maksimere den tilgjengelige kreditten din. Vær fremfor alt tålmodig; Det kan ta minst ett år å forbedre en lav kredittscore.
Sjekk også om banken din, kredittforeningen eller kredittkortleverandøren gir deg fri tilgang til kredittscore. Hvis poengsummen din er under 620, kan du ha problemer med å bli godkjent for et konvensjonelt pantelån. For å kvalifisere deg for et FHA-lån, trenger du et minimumskredittpoeng på 580 for å bruke programmets maksimale finansiering (3, 5% forskuddsbetaling), eller et minimumsscore på 500 med 10% forskuddsbetaling.
2. Søke etter hjem før du blir forhåndsgodkjent
Når du finner det perfekte huset, er det ikke tid til å kaste bort. I mange varme markeder vil du være oppe mot flere bud og hard konkurranse. Selgere vil neppe vurdere tilbud fra kjøpere som ikke har forhåndsgodkjenningsbrev fra utlåner. Et forhåndsgodkjenningsbrev viser en selger at utlåner har gjort sin aktsomhet for å sikre at du har midler og motivasjon til å betale tilbake regningene, basert på kreditthistorikk og poengsum, inntekt og sysselsettingshistorie, finansielle eiendeler og andre viktige faktorer.
I et konkurrerende marked vil ikke selgere ta deg på alvor uten et forhåndsgodkjenningsbrev, og du kan tape på et hjem du virkelig ønsker. Dette dokumentet viser lånebeløpet du kvalifiserer deg til, renten og låneprogrammet og det estimerte forskuddsbeløpet. I noen tilfeller (spesielt for hus med høyere pris eller i markedene med ekstremt konkurranse), kan långivere be deg om å fremlegge bevis for midler for en forskuddsbetaling. Forhåndsgodkjenningsbrevet inkluderer også en utløpsdato, vanligvis innen 90 dager.
3. Ikke shoppe rundt for et pantelån
Huskjøpere kan legge igjen mye penger på bordet når de ikke handler rundt for å få et pantelån. Å søke om pantelån hos noen få forskjellige långivere gir deg en bedre følelse av hva du har råd til, og lar deg sammenligne epler til epler av låneprodukter, renter, lukkekostnader og utlånsgebyrer. Enda viktigere er det å handle pantelån deg i en bedre posisjon til å forhandle med långivere for å få en best mulig avtale.
Når du handler långivere, må du ta hensyn til gebyrer og lukkekostnader, som kan legge opp ved lukkebordet. Selv om noen av prisavvikene kanskje ikke virker store på papiret nå, kan de legge til betydelige kostnadsbesparelser i løpet av lånets levetid. Husk at noen långivere vil tilby deg rabatt "poeng", en måte å kjøpe ned renten på forhånd, noe som øker lukningskostnadene. Og andre långivere som fremmer lave eller ingen lukkekostnader pleier å kreve høyere renter for å utgjøre forskjellen.
I tillegg til å sjekke med din nåværende finansinstitusjon (en bank eller kredittforening), kan du be en pantelåner om å handle renter på dine vegne. Kredittmeglere er ikke långivere; de fungerer som en matchmaker mellom deg og långivere i sitt nettverk. De kan spare deg for tid og penger ved å sammenligne flere långivere som har produkter som passer dine behov. Det er også verdt å se på noen direkte långivere, enten online eller personlig, for å se hva de tilbyr.
Ved å søke om pantelån hos flere långivere, vil du motta lånestimater for å sammenligne priser og lukkeutgifter side om side. Hvis du gjør det meste av ratehandelen din innen 30 dager, vil flere kredittkontroller långivere utføre telle som en "hard forespørsel", som kredittvurdererne kaller det, og det er usannsynlig at de vil redusere kredittpoengene. Det er ingen gylne antall långivere du bør handle, men å ha tre til fem lånestimater i hånden vil gi deg et sterkt sammenligningsgrunnlag.
4. Å kjøpe mer hus enn du har råd
Når en utlåner forteller deg at du kan låne opp til $ 300 000, betyr det ikke at du bør gjøre det. Hvorfor ikke? Hvis du maksimerer lånet ditt, kan det hende at det ikke er mulig å håndtere månedlige utbetalinger. Vanligvis har de fleste potensielle huseiere råd til et lånebeløp mellom 2 og 2, 5 ganger sin brutto årlige inntekt. Med andre ord, hvis du tjener $ 75 000 per år, kan du ha råd til et hjem som er priset mellom $ 150 000 og $ 187 500. Investopedias pantekalkulator kan hjelpe deg med å estimere månedlige utbetalinger, som er et bedre barometer for om du har råd til et hjem i en viss prisklasse.
Å kjøpe mer hus enn du rimelig har råd til kan lande deg i trøbbel hvis du må strekke ut det månedlige budsjettet for å foreta pantebetalinger. Med andre ord, du kan avvikle av å føle deg som "hus dårlig" og føle kjøpers anger. Tenk også på at huseierskap kommer med ekstra utgifter utenfor de månedlige pantebetalingene. Du må spare for uunngåelige vedlikeholdsutgifter, reparasjoner, huseiers tilknytningsgebyr (hvis aktuelt) og andre kostnader du ikke har måttet betale som leietaker.
Å strekke ut det månedlige budsjettet for å dekke pantelånet ditt, kan også bety at du ikke kan spare deg for en nødsituasjon eller husreparasjoner, og det vil spise opp kontantstrømmen for andre økonomiske mål også.
Hovedpoenget: Ikke fikser det maksimale lånebeløpet du er godkjent for, men om du har råd til den månedlige pantebetalingen på det prispunktet. Førstegangskjøpere vil kanskje være ekstra forsiktige og kjøpe et hus under maksimalt budsjett.
5. Å ikke ansette en eiendomsmegler
Å prøve å søke etter et hjem på egen hånd er tidkrevende og komplisert. En profesjonell, erfaren eiendomsmegler kan hjelpe deg med å begrense valgene dine og oppdage problemer, både med den fysiske eiendommen og i forhandlingsprosessen med selgere. Noen stater krever en eiendomsadvokat for å håndtere transaksjonen, men advokater vil ikke hjelpe deg med å søke etter et hjem; de kan hjelpe deg med å utarbeide et tilbud, forhandle om kjøpsavtalen og fungere som et lukkingsagent.
Hvis du drar på show uten din egen eiendomsmegler, kan en selgers agent tilby å representere deg. Dette kan være dicey fordi den agenten ikke har dine interesser i tankene; målet deres er å få det høyeste og beste tilbudet for selgeren. Å ha din egen agent, hvis interesser er mer tilpasset din, vil hjelpe deg å ta mer informerte valg.
Det beste av alt er at kostnadene for å verve en agent ikke kommer direkte ut av lommen. Som kjøper betaler du vanligvis ikke kjøperagentens provisjon. Det betales vanligvis av selgeren til selgerens agent som deretter deler provisjonen med kjøpers agent.
6. Åpning (eller lukking) av kredittlinjer
Du kan fortsatt nektes et pantelån selv etter at du er forhåndsgodkjent for en. Pantelångivere sjekker kreditten din under forhåndsgodkjenning og igjen rett før lukking før du gir deg det endelige grønne lyset. I mellomtiden opprettholder du status quo i kreditt og økonomi. Det betyr ikke å åpne nye kredittlinjer eller stenge eksisterende kredittlinjer. Hvis du gjør det, kan du redusere kredittpoengene og øke gjeldsinntekten - begge viktige grunner for at en utlåner nekter endelig godkjenning.
Vent i stedet til etter at du har stengt hjemmet ditt for å ta nye kredittlinjer (som et bil- eller autolån eller et nytt kredittkort). Selv om det er flott å betale ned en kredittkortkonto eller et lån før du stenger hjemmet ditt, fjerner du kredittloggen fra rapporten når du lukker kontoen. Kredittlengde er en av de viktigste faktorene som kredittrapporteringsbyråer bruker for å generere kredittpoengene dine. I stedet, la kontoen være åpen og aktiv, men ikke bruk den før etter stenging. (Merk: Noen kredittkortselskaper kan stenge kontoen din for langvarig inaktivitet, noe som også kan ha negativ innvirkning på kreditten din. Hold kontoer aktive ved å gjøre små kjøp som du betaler med en gang og i sin helhet hver måned.)
7. Å gjøre store kjøp på kreditt
Akkurat som ved å åpne eller avslutte kredittlinjer kan poengsummen din, så kan også kjøre opp eksisterende kontoer. Igjen, hold kreditt og økonomi stabil til du er i nærheten. Bruk kontanter i stedet, eller enda bedre, forsink kjøp av nye møbler eller TV til etter stenging.
Du vil også få en følelse av hvordan budsjettet ditt vil håndtere de nye huseierskostnadene. Det kan være lurt å vente noen måneder før du legger til flere månedlige betalinger for store kjøp i miksen.
8. Å bevege seg rundt penger
Nok et stort nei-no i pantesikring: å gjøre store innskudd eller uttak fra bankkontoer eller andre eiendeler. Hvis långivere plutselig ser ikke-innkjøpte penger komme inn eller gå ut, kan det se ut som om du fikk et lån, noe som vil påvirke gjeldsgraden. Långivere er ikke bekymret for gjennomsiktige innskudd, som en bonus fra arbeidsgiveren din eller skattemessig refusjon av IRS. Men hvis en venn kabler deg penger, eller du mottar forretningsinntekter på din personlige konto, vil en utlåner kreve bevis for å bekrefte at innskuddet ikke er et forkledd lån. Forvent at en utlåner vil be om en regning (hvis depositumet er fra noe du solgte), en kansellert sjekk eller en lønnsstubbe.
Du kan bruke en gave fra en slektning eller en venn til utbetalingen. Imidlertid krever mange låneprodukter et gavebrev og dokumentasjon for å skaffe depositumet og bekrefte at giveren ikke forventer at du skal betale tilbake pengene.
9. Endre jobber
Mens det å bytte jobb kan være en fordel for din karriere, kan det komplisere godkjenningen av boliglån. En utlåner ønsker å sikre at du har stabil inntekt og sysselsetting, og at du har råd til å betale tilbake pantelånet. Hvis du ble forhåndsgodkjent for et pantelån basert på en viss inntekt og jobb, kan sjansene i mellomtiden før stenging være et rødt flagg og forsinke stengingen.
For godkjenning må du generelt fremlegge bevis på to påfølgende år med jevn sysselsetting og inntekt. Når du bytter jobb, blir den kontinuerlige registreringen av inntekt og sysselsetting forstyrret, spesielt hvis du tar en lavere betalende jobb. Hvis du bytter til en rolle som betaler 25% eller mer av lønnen din i provisjoner, må du bevise at du har tjent den inntekten i løpet av to rette år. Når det er mulig, anbefaler långivere å vente med å bytte jobb til etter at lånet ditt har stengt. Hvis det ikke er mulig, kan du fortelle utlåner med en gang.
10. Hopp over hjemmeinspeksjonen
Med mindre du har mye penger til å fikse et hjem og er villig til å risikere å måtte betale for uforutsette reparasjoner, kan det være en kostbar feil å frafalle et hjemmetilsyn. Hvorfor? Hjemmeinspeksjoner er ment å finne store problemer med et hjem, og de beskytter deg (kjøperen). Hvis du ikke får en inspeksjon, vil du ikke ha noen anstrengelse hvis et stort problem, for eksempel sprukne rør eller vannskader, overflater etter at du er i et hjem. Det betyr at du kan ta hele regningen for å løse disse problemene. Når du gir et tilbud på et hjem, kan du ta med en beredskap for hjemmetilsyn som gir deg en strafffri avgang fra avtalen hvis et stort problem blir avdekket og selgeren ikke er villig til å ordne den før du stenger.
Med den beredskapen på plass, kan du trekke tilbake tilbudet og vanligvis få ditt fulle innskuddsbeløp refundert. Husets inspeksjonsavgift refunderes ikke og betales vanligvis av kjøperen til hjemmeinspektøren foran, og kan vanligvis variere fra $ 300 til $ 500, avhengig av beliggenhet og størrelse på eiendommen. Det er en liten pris å betale når du veier den mot potensielt avskalling av tusenvis av dollar for å erstatte en ovn, varmtvannsbereder, tak eller andre store billettgjenstander. Du kan vurdere ytterligere inspeksjoner, for eksempel en skadedyrinspeksjon, mugg- eller radoninspeksjon, eller et kloakkomfang, for eksempel hvis utlåner ber om det. Disse og andre inspeksjoner kan bidra til å beskytte dine investeringer og sikkerhet.
11. Ikke sammenligner lånestimatet med avsluttende avsløring
Långiveren din er lovpålagt å gi deg avsluttende avsløring tre virkedager før stengedagen. Dette dokumentet viser de eksakte kostnadene du forventes å betale ved stenging, inkludert forskuddsbetaling, lukkekostnader, lånedetaljer og betingelser og annen viktig informasjon. Det er et fem-siders dokument, så ta deg tid til å sammenligne det med det opprinnelige lånestimatet du mottok for å forsikre deg om at du ikke blir belastet ekstra avgifter (kalt søppelgebyr) av utlåner eller andre parter som er involvert i transaksjonen.
Hvis visse gebyrer går opp mer enn forventet, kan du be långiveren forklare hvorfor. Forsikre deg om at grunnleggende detaljer, for eksempel navnet ditt og annen identifiserende informasjon, er oppført riktig, slik at du ikke får problemer med papirene på stengedagen. Hvis du finner feil eller tvilsomme eller uforklarlige ekstra gebyrer, må du fortelle utlåner omgående slik at disse problemene kan løses. I noen tilfeller kan det hende at lukkingen din må skyves tilbake for å sikre at papirene blir rettet og oppdatert og at alle problemer blir løst.
Bunnlinjen
Du vil ikke utilsiktet sabotere pantelånet ditt - og boligkjøpet. Noen av disse feilene virker uskyldige, men de kan spore lukkingen din og skape massiv hodepine. Snakk med långiveren om hva du bør gjøre fra forhåndsgodkjenning til lukking for å sikre en jevn prosess. Og prøv å oppbevare alle dokumentene dine - kontoutskrifter, W-2er, innskuddsregister, selvangivelser, lønnsstubber osv. - organisert og oppdatert slik at du kan gi dokumentasjon hvis långiveren ber om det.
Når det er på tide å kjøpe ditt første hjem, kan det å være godt lest og utdannet om utlåns- og eiendomsprosessen hjelpe deg å unngå noen av disse feilene og spare penger underveis. Videre sørge for at transaksjonen går greit ved å ha trente, erfarne fagpersoner fra din side for å veilede deg. Dette kan lindre noe av stresset og kompleksiteten underveis.