2/28 Lån med regulerbar rente (2/28 ARM)
Et lån med justerbar rente på 2/28 (2/28 ARM) er en type 30-års boliglån som har en innledende periode på to år med fast rente. Etter denne 2-årsperioden flyter renten basert på en indeks pluss en margin. Den opprinnelige teasersatsen er under gjennomsnittet for konvensjonelle pantelån, men den justerbare satsen kan øke betydelig. Siden banker ikke tjener mye penger på den opprinnelige tiersatsen, inkluderer 2/28 ARMS heftige forskuddsbetalinger i løpet av de to første årene.
Å bryte ned 2/28 Prioritetslån (2/28 ARM)
ARM 2/28 ble populær under eiendomsboomen på begynnelsen av 2000-tallet da stigende priser satte konvensjonelle pantebetalinger utenfor rekkevidde for mange kjøpere. For eksempel vil et konvensjonelt 30-årig pantelån på 300 000 dollar bære månedlige utbetalinger på $ 1610. Men en 2/28 ARM med en initial teasersats på 3 prosent ville kreve månedlige utbetalinger på bare 1265 dollar.
Potensielle fallgruver på 2/28 ARMS
Catch-22 av 2/28 justerbar rente er at renten etter to år justeres hver sjette måned, typisk oppover, med en prosentandel basert på London Interbank Offered Rate (LIBOR) pluss en tilleggsmarginal. 2/28 ARMS har sikkerhetskontroller innebygd, for eksempel en levetid rentetak og grenser for hvor mye renten kan øke eller redusere, for hver periode. Men selv med luer kan huseiere møte betalingspikes med kjeve-slipp.
I eksemplet som er gitt over på 300 000 dollar 30-årige 3% ARM 2/28 lån, hvis LIBOR etter to år er 2, 7 og margin er 1, 5, ville renten økt med 4, 2 prosent, til totalt 7, 2 prosent. Denne 7, 2% -renten kan være langt over gjeldende konvensjonelle pantelånsrenter. Huseiers månedlige betaling ville øke over natten med mer enn 60% til $ 2036.
Mange huseiere under bommen klarte ikke å forstå hvordan en tilsynelatende liten renteøkning dramatisk kunne øke deres månedlige betaling. Og selv de som var helt klar over risikoen, så på 2/28 ARM som et kortsiktig finansieringsmiddel. Tanken var å dra nytte av den lave teaserenten, og deretter refinansiere etter to år til enten et konvensjonelt pantelån, eller, hvis kreditten deres ikke var god nok til det, til et nytt justerbart pantelån. Og med tanke på de piggende eiendomsprisene, kan sparke gjelda lenger nede i veien. For mange ga dette en viss mening, siden låntakerens egenkapital steg tross alt raskt.
Det kom problemer med markedskollapsen i 2008. Hjemmeverdiene falt. Mange eiere av 2/28 ARMS fant seg ikke i stand til å refinansiere, utbetale eller selge hjemmene sine for verdien av det utestående lånet. Utslett av tvangsauktioner førte til strengere lånestandarder. I dag evaluerer bankene en låneres evne til å foreta betalinger med justerbar rente.