4 sentrale faktorer som driver eiendomsmarkedet

Eiendom representerer en betydelig del av folks formue, og dette gjelder spesielt for mange huseiere i USA. I følge den siste undersøkelsen av forbrukerfinansiering fra Federal Reserve, eier 65, 2% av amerikanske familier sin egen primære bolig. Størrelsen og omfanget av eiendomsmarkedet gjør det til en attraktiv og lukrativ sektor for mange investorer. Denne artikkelen vil se på noen av hovedfaktorene som påvirker eiendomsmarkedet og mangfoldige tilgjengelige investeringer.

TUTORIAL: Utforske eiendomsinvesteringer

4 viktige faktorer som driver eiendomsmarkedet

Faktorer som påvirker eiendom

demografi

Demografi er dataene som beskriver sammensetningen av en befolkning, for eksempel alder, rase, kjønn, inntekt, migrasjonsmønster og befolkningsvekst. Denne statistikken er en ofte oversett, men betydelig faktor som påvirker hvordan eiendommer prises og hvilke typer eiendommer som etterspørres. Store skift i demografien til en nasjon kan ha stor innvirkning på eiendomsutviklingen i flere tiår.

For eksempel er baby boomers som ble født mellom 1945 og 1964 et eksempel på en demografisk trend med potensial til å påvirke eiendomsmarkedet betydelig. Overgangen til disse baby boomers til pensjonisttilværelse er en av de mer interessante generasjonstrendene i forrige århundre, og pensjonen av disse baby boomers, som begynte tilbake i 2010, vil sannsynligvis bli lagt merke til i markedet i flere tiår fremover.

Det er mange måter denne typen demografiske skift kan påvirke eiendomsmarkedet på, men for en investor kan noen viktige spørsmål å stille: i) Hvordan vil dette påvirke etterspørselen etter andre hjem i populære ferieområder etter hvert som flere begynner å trekke seg ? Eller ii) Hvordan vil dette påvirke etterspørselen etter større hjem hvis inntektene er mindre og barna alle har flyttet ut? Disse og andre spørsmål kan hjelpe investorer til å begrense typen og plasseringen av potensielt ønskelige eiendomsinvesteringer lenge før trenden har startet.

Renter

Rentene har også stor innvirkning på eiendomsmarkedene. Hvis du vurderer å kjøpe et hjem med pantelån, er det fordelaktig å undersøke rentene ved å bruke en pantekalkulator. Endringer i renten kan i stor grad påvirke en persons evne til å kjøpe en bolig. Det skyldes at jo lavere rente går, jo lavere blir kostnadene for å få et pantelån til å kjøpe et hjem, noe som skaper en høyere etterspørsel etter eiendommer, noe som igjen presser prisene opp.

Det er viktig å merke seg at når rentene stiger, øker kostnadene for å få et pantelånde, og reduserer dermed etterspørselen og prisene på eiendommer. Når man ser på virkningen av renter på en aksjeinvestering som en eiendomsinvesteringsforening (REIT), snarere enn på boligfelt, kan forholdet imidlertid tenkes å ligne på et obligasjons forhold til renten. Når rentene synker, øker verdien på et obligasjon fordi kupongrenten blir mer ønskelig, og når renten øker, synker verdien på obligasjonene. Tilsvarende når renten synker i markedet, blir REITs høye avkastning mer attraktiv og verdien øker. Når rentene øker, blir avkastningen på en REIT mindre attraktiv, og den skyver verdien deres ned. (For å lære mer om disse effektene, se Hvordan renter påvirker eiendomsverdiene .)

Økonomien

En annen nøkkelfaktor som påvirker verdien av eiendommer er den generelle helsen til økonomien. Dette måles vanligvis av økonomiske indikatorer som BNP, sysselsettingsdata, produksjonsaktivitet, prisene på varer osv. Stort sett, når økonomien er treg, er det også eiendommer.

Konjunkturaliteten i økonomien kan imidlertid ha varierende innvirkning på forskjellige typer eiendommer. For eksempel, hvis en REIT har en større prosentandel av sine investeringer i hotell, vil de vanligvis være mer påvirket av en økonomisk nedgang enn en REIT som hadde investert i kontorbygg. Hotell er en form for eiendom som er veldig følsom for økonomisk aktivitet på grunn av den type leiekonstruksjon som ligger i virksomheten. Å leie et hotellrom kan tenkes som en form for kortsiktig leieavtale som lett kan unngås av hotellkunder dersom økonomien klarer seg dårlig. På den annen side har kontorleietakere generelt lengre leiekontrakter som ikke kan endres midt i en økonomisk nedgang. Selv om du bør være klar over den delen av syklusen økonomien er i, bør du også være klar over eiendommerens følsomhet for konjunkturene.

Regjeringspolitikk / subsidier

Lovgivning er også en annen faktor som kan ha en betydelig innvirkning på etterspørsel og priser på eiendommer. Skattekreditt, fradrag og subsidier er noen av måtene regjeringen midlertidig kan øke etterspørselen etter eiendom så lenge de er på plass. Å være klar over gjeldende statlige insentiver kan hjelpe deg med å bestemme endringer i tilbud og etterspørsel og identifisere potensielt falske trender. I 2009 innførte for eksempel den amerikanske regjeringen en første gangs boligkjøper skattekreditt til huseiere i et forsøk på å starte hjemmet salg i en svak økonomi (bare de som kjøpte boliger mellom 2008-2010 er kvalifisert). I følge National Association of Realtors (NAR) førte dette skatteincitamentet alene til 900.000 huskjøpere til å kjøpe hjem. Dette var ganske betydelig økning, selv om den var midlertidig, og uten å vite at økningen var et resultat av skatteinsentivet, kan det hende du endte opp med å konkludere med at etterspørselen etter boliger økte basert på andre faktorer.

Hva er den beste investeringen?

Størrelsen og omfanget av eiendomsmarkedet gjør det til et attraktivt og lukrativt marked for mange investorer. Investorer kan investere direkte i fysiske eiendommer eller velge å investere indirekte gjennom forvaltede fond. Å investere direkte i eiendom innebærer å kjøpe bolig- eller næringseiendom til bruk som inntektsgivende eiendom eller til videresalg på et fremtidig tidspunkt. Indirekte måter å investere i eiendomsmarkedet inkluderer investering i eiendomsinvesteringer (REIT), ombyttede fond (ETF), ombygdede eiendomsfond (CREF) og infrastrukturfond. På grunn av den høyere tilgjengelige likviditeten i markedet, lavere transaksjonskostnader og lavere kapitalkrav, foretrekker gjennomsnittlige investorer å indirekte investere i eiendom. (For å lære mer om måtene å tjene på boligmarkedet, kan du lese Simple Ways to Invest In Real Estate. )

Bunnlinjen

Denne artikkelen introduserte noen av faktorene på høyere nivå som spiller en betydelig rolle for å bevege eiendomsmarkedet, men det er også mer komplekse deler som kommer til å spille. Og selv om noen av disse nevnte faktorer antyder et tydelig forhold mellom faktoren og markedet, kan i praksis resultatene være veldig forskjellige. Å forstå de viktigste faktorene som driver eiendomsmarkedet er imidlertid viktig for å utføre en omfattende evaluering av en potensiell investering.

(Hvis du vil ha mer informasjon om dette emnet, kan du lese Tjen penger i boligfelt og finne formue i kommersiell eiendom.