5 risikable pantetyper du må unngå

Hvis det er noe vi har lært av subprime-sammenbruddet i 2008 og krasjet i 1987, er det at vi alle bør fortsette med forsiktighet når vi låner penger for å kjøpe eller refinansiere et hjem. Den type pantelån du velger kan bety forskjellen mellom en dag å eie hjemmet direkte eller finne deg selv i midten av en tvangsauksjon eller til og med en konkurs. I denne artikkelen skal vi diskutere hvilke typer pantelån som folk oftest har problemer med og forklare hvorfor de er en dårlig idé når de blir matchet med feil låntaker.

Hva gjør et pantelån risikabelt?

På grunn av boligkrisen har mange av oss trodd at visse typer pantelån i seg selv er risikabelt. Imidlertid vil panteeksperter fortelle deg at et risikofylt pantelånde egentlig er et låneprodukt som ikke samsvarer med låntakerens tilbakebetalingsevne. (Se på faktorene som fikk dette markedet til å blusse opp og brenne ut. Ta en titt på Fuel That Fed the Subprime Meltdown .)

Keith T. Gumbinger, visepresident i HSH Associates, er enig i å si: "tro det eller ei, produktene som var tilgjengelige [rundt 2009] var ikke spesielt risikable for det rette publikum." Problemet var at visse pantetyper ble matchet med feil låntakere, og långivere fortalte låntakere: "Du kan alltid refinansiere." Dette kan ha virket sant når boligprisene hadde steget i årevis, men er ikke sant når boligverdiene synker.

Statistikken over boligmarkedet like etter krisen 2008-2009 støtter disse påstandene. Ifølge Mortgage Bankers Association National Delinquency Survey, i andre kvartal 2010, var lånetypene med den høyeste andelen av utestengelsesstarter prioritetslån med justerbar rente til subprime (ARM), som hadde en utestengelsesrate på 3, 39%. ARM-er, med sine skiftende renter, er et spesielt risikofylt panteprodukt for låntakere med mindre enn ideelle økonomiske situasjoner.

Til sammenligning rapporterte undersøkelsen at VA-lån hadde en forhåndsstart på 0, 70%, faste faste lån 0, 71%, FHA lån 1, 02%, prime ARM 1, 96% og subprime faste lån 2, 3%. Disse dataene indikerer at alle typer pantelån kan være en dårlig idé for en låntaker i subprime, og at selv primære låntakere kan komme i problemer hvis de ikke forstår ARM.

Selv fastlån med fast rente kan faktisk være skadelig for låntakerne. La oss se på vår første risikable pantetype.

1. 40-års fastlån med fast rente
Låntakere med fastlån med fast rente kan ha en lav avskedigelsesrate, men det betyr ikke at fastlån alltid er en god idé. Det 40-årige fastrentelånet er et slikt produkt fordi jo lenger du låner penger til, jo mer renter betaler du.

La oss si at du vil kjøpe et hus på $ 200 000 med 10% forskuddsbetaling. Beløpet du trenger å låne er $ 180 000 ($ 200 000 minus $ 20 000).

Med en rente på 5%, er her de månedlige utbetalingene og det totale beløpet du betaler for hjemmet under forskjellige betingelser hvis du beholder lånet hele livet:

Diagrammet over er en forenklet sammenligning. I realiteten vil renten være lavest for det 15-årige lånet og høyest for det 40-årige lånet. Her er en mer realistisk sammenligning:

Som du ser i figur 2 over, er det 40-årige pantelån 0, 6% høyere i renter, og det vil senke den månedlige regningen med bare $ 23, fra $ 988 til $ 965. Imidlertid vil det koste deg ekstra $ 107 570, 82 i løpet av lånets levetid. De fleste har ikke råd til å kaste den typen penger. Å ta et 40-årig pantelån øker risikoen for å ikke ha nok til pensjon, ikke kunne betale for barnas høyskoleutdanning eller et antall andre scenarier. I beste fall avgir du 107 570, 82 dollar som du kunne brukt på ferier, elektronikk, fine middager og andre morsomme utgifter. Hvem vil gjøre det?

2. Prioritetslån
Lån med justerbar rente (ARM) har en fast rente for en kort innledende periode som kan variere fra seks måneder til 10 år. Denne innledende renten, kalt en teaserrente, er ofte lavere enn renten på et 15- eller 30-års fastlån. Etter den innledende perioden justeres satsen periodisk - det kan være en gang i året, en gang hver sjette måned eller til og med en gang i måneden.

"Ethvert lån som har en fast rente i en periode som er kortere enn lånets løpetid, har en enorm renterisiko, " sier California eiendomsmegler, Greg Cook, fra First Time Home Buyer Network.

Renterisiko er risikoen for at hvis rentene øker, vil de månedlige utbetalingene under en ARM bli dyrere, og i noen tilfeller er det en utgift som huseieren ikke har råd til.

Elementet med uforutsigbarhet som følger med ARM er et problem for mange mennesker, spesielt hvis de har en fast inntekt eller ikke forventer at inntektene vil stige.

ARM blir enda mer risikofylte hvis du har et jumbo-pantelån, ganske enkelt fordi jo høyere rektor du har, desto mer vil en endring i renten påvirke den månedlige betalingen.

Når det er sagt, påpeker Mary Tootikian, en erfaren pantebehandler og -forfatter og forfatteren av boken "Forbløffet i Amerika", at "Historisk sett holder folk ikke hjemme eller i boliglån i mer enn fem til syv år. Derfor, hvorfor betale en høyere rente [for et] 30 år fast lån når et lavere rente vil gjøre det? "

Det er også viktig å merke seg at en justerbar rente kan justeres ned, og redusere den månedlige betalingen. Dette betyr at ARM-er kan være et godt valg hvis du forventer at rentene vil synke i fremtiden. Selvfølgelig kan du ikke forutsi fremtiden. (Begge typer pantelån har fordeler og ulemper avhengig av dine økonomiske behov og utsikter. For mer innsikt, kan du lese Pantelån: Fast rente versus justerbar rente .)

3. Rentepantlån
Med et rentelån (IO) betaler låntakeren bare renten på pantelånet for de første i fem til 10 år, noe som gir mulighet for en lavere månedlig pantebetaling i løpet av denne tiden. Dette gjør rentelån attraktivt for noen eiendomsinvestorer som bare vil eie et hjem i en kort periode og vil redusere bærekostnadene.

IO-pantelån kan også være bra for folk som tjener en uregelmessig inntekt og personer som har betydelig potensial for inntektsøkning i fremtiden, men bare hvis de er disiplinert nok til å utføre høyere utbetalinger når de har råd til å gjøre det.

Ulempen er at renten på et IO-pantelån har en tendens til å være høyere enn renten du betaler på et konvensjonelt fast rentelån fordi folk misligholder rentelån oftere. (Disse lånene kan være gunstige, men for mange låntakere gir de en økonomisk felle. Lær mer om rentepantelån: Hjemfritt eller hjemløst? )

Hvis du ikke er en økonomisk sofistikert låntaker, kan pantelån med bare interesse være ekstremt risikabelt av en eller flere av følgende årsaker:

• Du har ikke råd til de betydelig høyere månedlige utbetalingene når bare renteperioden er utløpt. På dette tidspunktet vil du fortsatt betale renter, men du vil også betale tilbake hovedstolen over en kortere periode enn du ville gjort med et fast rente.
• Du kan ikke refinansiere fordi du har liten eller ingen egenkapital.
• Du kan ikke selge fordi du har liten eller ingen egenkapital og boligprisene har falt, noe som setter deg under vann.
• Låntakere som holder rentetilværelsen i løpet av lånets levetid, betaler betydelig mer renter enn de ville hatt med et konvensjonelt pantelån.
• Avhengig av hvordan lånet er strukturert, kan du møte en stor ballongbetaling av hovedstolen på slutten av lånetiden.

Hvis du er en låntaker som ikke er en god kandidat til et IO-lån, kan noen av disse problemene føre til at du mister hjemmet i verste fall. I et litt mindre dårlig scenario kan IO-lånet ganske enkelt koste deg mye mer enn du egentlig trenger å betale for å være huseier.

4. ARM-er som bare er interessert
Med noen rentelån, kalt bare ARM-er, er ikke renten fast, men kan gå opp eller ned basert på markedsrenter. I hovedsak tar ARM kun to potensielt risikofylte pantetyper og kombinerer dem til et enkelt produkt.

Her er et eksempel på hvordan dette produktet kan fungere. Låntager betaler bare renter, til en fast rente, for de første fem årene. I de neste fem årene fortsetter låntakeren bare å betale renter, men renten justeres årlig basert på markedsrenter, noe som betyr at låntagers rente enten kan gå opp eller ned. Så, for 20 år, vil låntakeren betale tilbake et fast beløp på hovedstol hver måned pluss renter hver måned til en rente som endres årlig.

Mange mennesker har rett og slett ikke det økonomiske eller emosjonelle forholdet til å tåle usikkerheten som følger med bare interesse-armer. (For mer sjekk ut betalingsalternativ ARMs: A Ticking Time Bomb? )

5. Lån til lav nedbetaling
Det virker som om det er lav risiko å bare legge ned 3, 5% fordi du ikke går av gårde med mye penger. Og faktisk har VA-lån og Federal Housing Administration (FHA) -lån, som har forskuddsbetalingskrav på henholdsvis 0% og 3, 5%, noen av de laveste startfrekvensene for utestengelse. Problemet med å foreta en lav forskuddsbetaling er at hvis boligprisene synker, kan du sitte fast i en situasjon der du ikke kan selge eller refinansiere.

Hvis du har nok penger i banken, kan du kjøpe deg ut av pantelånet ditt, men de fleste som foretar lave utbetalinger på hjemmene sine har ikke betydelige kontantreserver.

Bunnlinjen

Selv om de fleste av lånene som noen pantelångivere kan anse for å være virkelig høyrisiko, som for eksempel bare ARM, ikke er på markedet, er det fortsatt mange måter å ende opp med et dårlig pantelån hvis du melder deg på et produkt som virkelig ikke stemmer for deg. (Se også Selvstendig næringsdrivende? 5 trinn for å score et pantelån .)