Kommersiell eiendom - CRE
Kommersiell eiendom (CRE) er eiendommer som utelukkende brukes til forretningsformål eller for å gi et arbeidsområde i stedet for et boareal. Oftest er kommersiell eiendom leid ut til leietakere for å drive virksomhet. Denne kategorien eiendommer spenner fra en enkelt bensinstasjon til et stort kjøpesenter. Kommersiell eiendom inkluderer detaljister av alle slag, kontorlokaler, hotell, stripsentre, restauranter og nærbutikker.
Grunnleggende om kommersiell eiendom
Kommersiell eiendom sammen med boligfelt omfatter de to viktigste kategoriene eiendommer. Bolig inkluderer strukturer forbeholdt menneskelig beboelse og ikke for kommersiell eller industriell bruk. Som navnet tilsier, brukes kommersiell eiendom i handel.
Noen regulerings- og lisensmyndigheter bryter videre ut industrielle eiendommer - nettsteder som brukes til fremstilling og produksjon av varer, spesielt tunge varer - men de fleste anser det som en undergruppe av næringseiendom.
Kommersiell eiendom er kategorisert i fire klasser, avhengig av funksjon: kontor, industri, multifamily og retail. Individuelle mellomrom er også kategorisert. Kontorlokaler er for eksempel karakterisert som klasse A, klasse B eller klasse C.
- Klasse A representerer de beste bygningene når det gjelder estetikk, alder, infrastrukturkvalitet og beliggenhet.
- Bygninger i klasse B er vanligvis eldre og ikke så konkurransedyktige - prismessig - som bygninger i klasse A. Investorer retter seg ofte mot disse bygningene for restaurering.
- Bygninger i klasse C er de eldste, vanligvis over 20 år, lokalisert i mindre attraktive områder og behov for vedlikehold.
Viktige takeaways
- Kommersiell eiendom er eiendommer som kun brukes til forretningsformål, kontra boligfelt, som er boareal.
- De fire klassene, med kommersiell eiendom, inkluderer kontor, industri, multifamily og detaljhandel.
- Kommersiell eiendom gir inntekter, samt en viss kapitalvurdering, for investorer.
- Investering i næringseiendom krever mer raffinement og midler fra investorer enn boligeiendommer.
- Børsnoterte eiendomsinvesteringer (REIT) er en gjennomførbar måte for enkeltpersoner å investere i næringseiendom.
Lease Lowdown
Noen virksomheter eier bygningene de okkuperer. Imidlertid er det mer typiske scenariet at eiendommen er utleid. Vanligvis eier en investor bygningen og henter husleie fra hver virksomhet som driver der. Kommersielle leiekurser - prisen for å okkupere en plass over en angitt periode - er vanligvis sitert i årlige leie dollar per kvadratmeter. Omvendt siterer eiendomspriser som en årlig sum eller en månedlig leie.
Kommersielle leieavtaler kan løpe fra ett år til 10 år eller mer, med kontor- og butikklokaler som typisk er i gjennomsnitt mellom fem og 10-årige leieavtaler.
I en studie fra 2017 utført av analytikerselskapet CBRE Group, Inc., fant analytikeren Alex Krasikov at begrepet - lengde - på en leiekontrakt var proporsjonalt med størrelsen på plassen som ble leid. Videre viste dataene at leietakere ville inngå lange leiekontrakter for å låse inn prisene i et stigende markedsmiljø. Men det er ikke deres eneste drivende faktor. Noen leietakere med krav til store plasser vil inngå lange leiekontrakter på grunn av den begrensede tilgjengeligheten til eiendommer som samsvarer med deres behov.
Det er fire hovedtyper av leieavtaler, som hver krever forskjellige ansvarsnivåer fra utleier og leietaker.
- En enkelt netto leieavtale gjør leietaker ansvarlig for å betale eiendomsskatt.
- En dobbelnett (NN) leieavtale gjør leietaker ansvarlig for å betale eiendomsskatt og forsikring.
- En trippelnett (NNN) leieavtale gjør leietaker ansvarlig for å betale eiendomsskatt, forsikring og vedlikehold.
- Under en brutto leieavtale betaler leietaker bare husleie, og utleier betaler for bygningens eiendomsskatt, forsikring og vedlikehold.
Forvaltning av kommersiell eiendom
Å holde CRE utleid kontinuerlig er selvfølgelig målet for enhver eier. Ofte må utleier finne en balanse mellom å maksimere husleiene og minimere ledige stillinger og leietakeromsetning. Omsetningen kan være kostbar for CRE-eiere fordi plassen må tilpasses for å imøtekomme de spesifikke behovene til forskjellige leietakere - si om en restaurant skal flytte inn i en eiendom en gang okkupert av et yogastudio.
Eiendomseiere kan ønske å ansette et kommersielt eiendomsforvaltningsfirma for å hjelpe dem med å finne, administrere og beholde leietakere, føre tilsyn med leieavtaler og finansieringsalternativer, og koordinere vedlikehold og salgbarhet av eiendommer. Spesialkunnskapen til et kommersielt eiendomsforvaltningsselskap er nyttig ettersom reglene og forskriftene for slik eiendom varierer fra stat, fylke, kommune og næring og størrelse.
Investering i kommersiell eiendom
Investering i næringseiendommer kan være lukrativt og tjene som en sikring mot aksjemarkedets volatilitet. Investorer kan tjene penger på pris på eiendom når de selger, men de fleste avkastningene kommer fra leietaker.
Direkte investering
Investorer kan bruke direkteinvesteringer der de blir utleiere gjennom eierskapet til den fysiske eiendommen. Folk som er best egnet for direkte investering i næringseiendom, er de som enten har en betydelig mengde kunnskap om bransjen eller som kan ansette firmaer som gjør det. Kommersielle eiendommer er en høyrisiko og høy-belønning eiendomsinvestering. En slik investor vil sannsynligvis være et individ med høy nettoverdi, siden CRE-investering krever en betydelig mengde kapital.
Den ideelle eiendommen ligger i et område med lav CRE-tilbud og stor etterspørsel, noe som vil gi gunstige leiepriser. Styrken i områdets lokale økonomi påvirker også verdien av CRE-kjøpet.
Indirekte investeringer
Alternativt kan investorer investere i det kommersielle markedet indirekte gjennom eierskap av ulike markedspapirer som Eiendomsinvesteringer (REIT), børshandlede fond, eller ved å investere i selskaper som dekker det kommersielle eiendomsmarkedet, som banker og Realtors.
Fordeler med kommersiell eiendom
En av de største fordelene med næringseiendom er attraktive leasingpriser. I områder der mengden av nybygging enten er begrenset av land eller lov, kan næringseiendommer ha imponerende avkastning og betydelige månedlige kontantstrømmer. Industribygg leier generelt til en lavere pris, selv om de også har lavere luftfartskostnader sammenlignet med et kontortårn.
Kommersiell eiendom drar også fordel av sammenlignbare lengre leiekontrakter med leietakere enn boligeiendommer. Denne lange leielengden gir den kommersielle eiendomsinnehaveren en betydelig mengde kontantstrømstabilitet, så lenge langsiktige leietakere okkuperer bygningen.
I tillegg til å tilby en stabil, rik inntektskilde, tilbyr næringseiendommer potensialet for kapitalvurdering, så lenge eiendommen er godt vedlikeholdt og oppdatert. Og som alle eiendommer, beveger det seg ofte i motsatt retning av aksjemarkedet, noe som gjør det til et effektivt diversifiseringsalternativ til aksjer i en portefølje.
Pros
Sikring mot aksjemarkedet
Høyavkastende inntektskilde
Stabil kontantstrøm fra langsiktige leietakere
Potensialisering av kapital
Ulemper
Mer kapital kreves for å direkte investere
Større regulering
Høyere renoveringskostnader
Illikvide eiendel
Ulemper ved kommersiell eiendom
Regler og forskrifter er de viktigste avskrekkende midler for de fleste som ønsker å investere i næringseiendom direkte. Skatt, mekanikk ved kjøp og vedlikeholdsansvar for kommersielle eiendommer er begravet i lagvis lag. Disse kravene skifter i henhold til stat, fylke, industri, størrelse, sonering og mange andre betegnelser. De fleste investorer i næringseiendommer har enten spesialisert kunnskap eller en lønnsliste for folk som gjør det.
Et annet hinder er den økte risikoen med leietakeromsetning, spesielt relevant i en økonomi der uventede nedleggelser i detaljområdet etterlater eiendommer med lite forhåndsvarsel.
Med boliger speiler fasilitetskravene til en leietaker vanligvis kravene til tidligere eller fremtidige leietakere. Imidlertid kan en leietaker med en næringseiendom ha veldig forskjellige behov som krever kostbar oppussing. Byggherren må da tilpasse plassen til å imøtekomme hver leiers spesialiserte handel. En næringseiendom med lav ledig stilling men høy leietakeromsetning kan fortsatt tape penger på grunn av kostnadene for renovering for innkommende leietakere.
For de som ønsker å investere direkte, er å kjøpe en næringseiendom et mye mer kostbart forslag enn en boligeiendom. Mens eiendom generelt er blant de mer illikvide av aktivaklasser, har transaksjoner for forretningsbygg en tendens til å bevege seg spesielt sakte.
Ekte verdenseksempel på CRE-prognose
Det amerikanske markedet for næringseiendommer rammet i lavkonjunkturen 2008-2009, men det har opplevd årlige gevinster siden 2010. Disse gevinstene har bidratt til å gjenopprette nesten alle tap i lavkonjunkturperioden.
"US US Real Estate Market Outlook", en årlig rapport utstedt av CBRE, mener:
Selv om det er sent i den økonomiske syklusen, er utsiktene fortsatt gode for alle de fire store kommersielle eiendomsformatene. Det vil være minimal verdsettelse av verdier, men inntektsavkastningen skal forbli sunn.
Andre indikatorer antyder imidlertid at markedet for næringseiendommer har nådd toppen i vekstsyklusen etter lavkonjunktur. I følge California eiendomsselskap, Ten-X Growth, endte priser på næringseiendom 2018 opp bare 1% fra 2017.
En Ten-X-rapport bemerket at sluttresultatet for kommersielle eiendommer i 2018 bekrefter deres syn på den sene konjunkturprissettingen. Selskapets forskning fant at ledige stillinger øker, husleieveksten avtar og markedsrentene øker
Som rapportert av Forbes, har spesielt detaljhandelssektoren vist seg å være et smertepunkt i det bredere markedet for næringseiendommer, da utbredte nedleggelser av butikker intensiverte i 2017 og fortsatte inn i 2018. For eksempel så det populære kjøpesenteret REIT Westfield Corporation at aksjekursen deres kastet om 30% mellom midten av 2016 og slutten av 2017 før de reverserte noen tap gjennom januar 2018. Unibail-Rodamco SE kjøpte Westfield for 15, 8 milliarder dollar, og skapte Unibail-Rodamco-Westfield (URW).
De fleste firmaer fastholder imidlertid at eiendomsmarkedet fortsatt er sunt. JP Morgan gjengjorde i sitt «Commercial Real Estate Outlook 2019» i stor grad CBREs syn om at 2018 var det niende året med økninger i leie av næringseiendommer og verdsettelser. Morgan spår at dette tempoet vil avta, men fortsette og ser ikke en nedtur før etter 2019.
Sammenlign Navn på leverandør av investeringskontoer Beskrivelse Annonsørens avsløring × Tilbudene som vises i denne tabellen er fra partnerskap som Investopedia mottar kompensasjon fra.