Fleksibel betaling ARM
Et fleksibelt betalings-ARM, også kjent som et opsjon-ARM, var en type justerbar rente som gjorde at låntageren kunne velge mellom fire forskjellige betalingsalternativer hver måned: en 30-årig, fullstendig amortiserende betaling; en 15-årig, amortiserende betaling; en rentebetaling eller en såkalt minstebetaling som ikke dekket den månedlige renten. Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) eliminerte effektivt fleksible betalings ARMer i 2014 gjennom nye kvalifiserte prioritetslån (QM) standarder.
Å bryte ned fleksibel betalingsarm
Fleksible betalingsarmer var populære før subprime-krisen i 2007-2008, da boligprisene steg raskt. Lånene hadde en veldig lav introduksjonsrente, typisk 1 prosent, noe som førte til at mange antok at de hadde råd til mer hjem enn inntekten antyder. Men teaser-frekvensen var bare i en måned. Deretter tilbakestilles renten til en indeks som Wells Cost of Saving Index (COSI) pluss en margin, noe som ofte resulterer i "betalingssjokk."
Ved å bruke den nye renten kunne låntakere velge å foreta en konvensjonell 30-årig pantebetaling eller en enda større, akselerert 15-års betaling. I praksis gjorde få låntakere dette; etter den første måneden valgte de fleste enten den eneste rentebetalingen, eller den minste månedlige utbetalingen, som virket som en god del. Mange låntakere forsto ikke at den ubetalte renten ville bli takket være lånesaldoen, en prosess som kalles negativ amortisering. Da boligprisene kollapset, fant låntakerne at de skyldte mer på boliglånene sine enn hjemmene var verdt.
Detaljene trippet mange huseiere
Option ARMs hadde også mye fintrykk som mange låntakere gaver over. For eksempel hadde de fleste alternativ ARM-er en negativ amortiseringshøyde, noe som betyr at låntaker bare kunne foreta minimumsinnbetalinger til lånets verdi nådde 110-115 prosent av det opprinnelige beløpet. Minimumsutbetalinger økte også årlig, noen ganger med prosenter som ikke virket like mye, men forverret seg raskt. Og det eneste betalingsalternativet var vanligvis bare bra de første ti årene. Mange huseiere så lånene sine mer enn dobbelt etter bare noen få år.
For å hindre bankene fra å skrive lån som potensielt kan være konkursboede huseiere, etablerte CFPB sitt Qualified Mortgage-program i 2014. Under dette programmet ville visse typer stabile pantelån få byråets QM-godkjenning og kvalifisere den utstedende banken til større beskyttelse i tilfelle mislighold . Siden negative amortiseringslån som fleksible betalings ARMer aldri ble gitt QM-godkjenning, forlot bankene dem i stor grad til fordel for mer konvensjonelle ARM og fast rente.