Viktige tips for å kjøpe et HUD-hjem

Under boligbommen som toppet seg rundt 2006, var HUD-hjem neppe et hett samtaleemne. Men siden boligbysten som snart fulgte, har HUD-programmet fått kjent og blitt mer et husholdningsnavn.

Hva er et HUD-hjem? Mens mange misoppfatninger eksisterer, er svaret ganske enkelt. Et program som drives av det amerikanske departementet for bolig- og byutvikling, HUD-hjem er blitt anskaffet av regjeringen på grunn av avskedigelse på et FHA-forsikret pant. For å hente inn det økonomiske tapet ved utestengelsen, prøver HUD å selge disse boligene til publikum.

Viktige takeaways

• HUD-hjem er de som regjeringen har gjenvunnet på grunn av tvangsaukning, som deretter legges ut for salg eller auksjon.
• Disse kan gi store muligheter til å fange opp et hus med bratte rabatter, men vær forberedt på å handle raskt ettersom førsteklasses steder kan se massevis av interesse.
• Pass på eiendommens tilstand, og gjør undersøkelser og aktsomhet for å unngå ubehagelige overraskelser.

En liten historie

Hva er gjeldende spillerom for avskedigelsesmarkedet i perioden etter lavkonjunktur? For det første litt historie: i kjølvannet av subprime-pantekrisen, den mest dramatiske økningen i tvangsauktioner i 2008 - historisk sett er det fortsatt det mest dramatiske tapet av egenkapital og størst volum av tvangsinngrep blant alle amerikanske lavkonjunkturer . Fra 2006-2012 utgjorde de totale tapene i amerikansk hjemmekapital mer enn 7 billioner dollar; Disse tapene har imidlertid redusert seg betydelig, spesielt siden 2015.

For økonomien er det gode nyheter at utestengelsesratene har sunket. Landsdekkende priser på bankeide hjem har gått ned de siste årene i henhold til data fra boliginformasjonsmyndigheten realtytrac.com . Imidlertid hadde 933.045 amerikanske eiendommer avskedigelser i 2016 ifølge Attom Data Solutions siste rapport. Det betyr at til tross for en historisk nedgang i avskedigelser, er det fremdeles flere utestengte eiendommer tilgjengelige.

Kjøpe et HUD-hjem

Mens utestengelse har fått en særlig negativ konnotasjon siden millioner av amerikanere mistet hjemmene sine under lavkonjunkturens subprime-krangel, kan det å kjøpe et HUD-hjem være en positiv opplevelse så vel som mye. Imidlertid er det viktig å forstå de forskjellige fasetter av både avskedigelsesprosessen og HUD-programmet. Hvis du vurderer å kjøpe et HUD-hjem, men du ikke er så kjent med HUD-programmet, er du ikke alene.

Begynn med å utforske den offisielle informasjonen om HUD-hjem. Det er tross alt et regjeringsprogram som følger med den nødvendige andelen av regjeringsreglene. Heldigvis har det amerikanske departementet for bolig- og byutvikling gjort det enkelt for forbrukerne ved å tilby et nyttig nettsted som inneholder ofte stilte spørsmål når det gjelder kjøp, inspeksjon og finansiering av kjøp av HUD-boliger. I tillegg til nyttige tips om lån og inspeksjoner, gir nettstedet statsspesifikk informasjon for regionale ressurser som supplerer hjemmekjøpshjelpeprogrammer som tilbys på føderalt nivå. Disse varierer mye fra stat til stat.

Vær forberedt på å bevege deg raskt

Kjenn konkurransen din. Husk at HUD-hjem kan være virkelige gullgruver for investorer, som ser det enorme gevinstpotensialet i å renovere og snu en eiendom, eller til og med leie den ut. Betyr det at du konkurrerer med eiendomsinvestorer som kan ha tilgang til større kapital? Ja. Bortsett fra de første 30 dagene, det vil si: lovlig kan HUD ikke godta bud på boliger fra eiendomsinvestorer i løpet av de første 30 dagene et hjem har truffet markedet.

Hvor og hvordan skal du begynne å lete? Mens HUD-boliger er oppført på en rekke eiendomsnettsteder som Trulia Inc. og Re / Max Holdings, Inc. (RMAX), er fortsatt det amerikanske regjeringsstyrte nettstedet hudhomestore.com det mest omfattende og oppdaterte stedet å starte søket ditt. Hvis du har en eiendomsmegler i tankene, må du sørge for at de er registrert hos HUD: lovlig sett er det bare registrerte agenter som kan representere deg.

Vær realistisk angående pris

Når det gjelder finansiering, så vær realistisk når det gjelder prisklasse. Viktigheten av å kjøpe et hjem med gjennomførbare pantebetalinger og renter har vist seg å være en av de mest vant leksjonene i boligbysten. Bruk online pantekalkulatorer for å bestemme den månedlige pantelånsutbetalingen du har råd til, de estimerte lukkekostnadene og en rekke andre faktorer som vil påvirke kjøpet.

Selv om det ikke er noe galt med vindu-shopping, må du forsikre deg om finansiering på rett tid. I verste fall finner kjøpere huset til sine drømmer, bare for å miste det til en annen kjøper fordi lånet deres ennå ikke er godkjent.

Tilnærming pantelångivere bevæpnet med informasjon om HUD-ressurser. To attraktive alternativer inkluderer $ 100 nedbetalingsprogram, samt 203 (K) rehabilitering og oppussingslån, som uttrykkelig er designet for å finansiere nødvendige renoveringer på kjøpstidspunktet.

Gjør din forskning

Sørg for å benytte deg av all bakgrunnsinformasjonen om hjemets historie, inkludert salgshistorie, nylige skattemessige vurderinger og gjennomsnittlig salgspris for sammenlignbare boliger i nabolaget.

En del av denne forskningen innebærer å sjekke tillegg til hjemmet, som viser skader og annen juridisk obligatorisk informasjon - for eksempel om ditt fremtidige drømmehus kan ha vært et tidligere meth lab. Dessverre har denne eksistensen av hjem med medisinproduksjonshistorie blitt så vanlig at det i noen stater er vedtatt lovgivning for å beskytte fremtidige kjøpere.

Og din due diligence

I flere stater, som Minnesota, South Dakota og Arizona, er selgere lovlig å informere kjøpere om de har kunnskap om at hjemmet ble brukt i metamfetaminproduksjon. Slik lovgivning er i påvente i andre stater. Hvis du handler etter et hjem i en tilstand som ikke har noen slike juridiske krav, kan du vurdere å utføre en innendørs luftkvalitetsrevisjon som en del av den rutinemessige hjemmekontrollen.

Noen banker har dessverre blitt beskyldt for ikke å varsle kjøpere om et boligs tvilsomme historie, selv i stater med lover om offentliggjøring av metoder. Det lønner seg å gjøre leksene dine på dette punktet: ikke bare er tidligere metodeksponering potensielt skadelig for hjemmets nye beboere, men profesjonell sanering og rengjøring er vanligvis kostbar - og ikke nødvendigvis dekket av forsikring. Enkelte stater, for eksempel Colorado, krever at en statssertifisert hygienist bekrefter at en eiendom er beboelig. Husk at det er nesten umulig å sikre et FHA-lån for et hjem som er forurenset med metamfetamin.

Enten du frykter at eiendommen har vært stedet for ubehagelig aktivitet, er det lurt å gjennomføre en inspeksjon før du tilbyr et tilbud på et hjem. Mens FHA-noteringsprisen inkluderer en vurdering, vil du lage en detaljert liste over mulige reparasjoner og oppdateringer som hjemmet måtte trenge.

Bunnlinjen

Gi slipp på eventuelle negative konnotasjoner du måtte ha om HUD-programmet: med due diligence og proaktiv forskning kan HUD-hjem tilby solid boligmasse til en praktisk uslåelig pris. Informer deg om de utallige føderale og statlige ressursene som finnes for HUD, FHA-lån og andre ressurser for førstegangs boligkjøpere: nettstedet Department of Housing and Urban Development er ditt første stopp. Når du har funnet en HUD-registrert eiendomsmegler, sikret finansiering og funnet ditt drømmehus, vil du utlevere det til grundige inspeksjoner og undersøkelser i hjemets (forhåpentligvis plettfrie) historie.