Finanskrise + 10: Hvor er boligprisene nå?

Det har gått ti år siden kollapsen av Lehman Brothers og den påfølgende finanskrisen, og økonomien ser ut til å trives. Aksjemarkedet satte bare rekord for det lengste okseløp i moderne historie etter å ha gått 3, 453 dager - nesten ni og et halvt år - uten noen større korreksjon. Tidligere i år falt den amerikanske arbeidsledigheten til 3, 8%, en 18-års lav.

Bolig var kjernen i krisen som ga den store resesjonen. Men nå, for det meste, er eiendomsmarkedet også varmt: Prisene er oppe, varelageret er nede og utlånsstandardene har lettet, noe som gjør det mulig for flere å få pantelån. I følge et fersk blogginnlegg fra FICO Research, “Den første klare trenden som observeres rundt nyopprinnelige pantelån er at når vi kommer lenger bort fra den store resesjonen, ser det ut til at kriterier for forsikringskrav har lettet, og en bredere del av forbrukerne oppnår pantelån som resultat. ”

Boligkrise 101

Likevel har det gått ujevn 10 år for bolig. Husk de uklare utlånspraksisene som bidro til å utløse krisen: En boligutvikling i oppkjøringen til kollapsen motiverte långivere til å utstede lån til praktisk talt alle som var villige til å signere på den stiplede linjen - selv om individet tydelig ikke kunne betale tilbake - bare for å fylle overskuddsbeholdningen. NINJA-lån, utstedt til låntakere uten inntekt, ingen jobb og ingen eiendeler, var utbredt, og den allment utstedte 2/28 subprime-regulerbar rente (ARM) satte låntakere opp til å mislykkes. Disse lånene ga låntakerne en "teaser" -rente under markedet for de to første årene, hvoretter renten hoppet til en høyere rente, noe som ofte gjorde utbetalinger uoverkommelige.

Fra 1. kvartal 2006 til og med 2012 hadde disse subprime-lånene til ARM-lån en høyere avviklingsstart - langt - enn fast prime, prime ARM, subprime-faste og FHA-lån, som vist i følgende diagram fra Mortgage Bankers Association. Subprime ARMs hadde også de høyeste kriminelle forhold i samme periode.

Gjelden fra disse lånene ble ompakket til investerbare produkter, inkludert pantelån, som ble solgt til banker, hedgefond, forsikringsselskaper, pensjonsfond og til og med velstående individer. Når låntakere begynte å misligholde lånene sine, var det katastrofalt for enhver finansinstitusjon (eller enkeltperson) som kjøpte eller solgte pantelån. Nedfallet bidro til å styrke hele finansnæringen. Aksjemarkedet krasjet, bankene mislyktes, boligprisene gikk i tanken og millioner av mennesker mistet jobben, store kjerringer av pensjonssparingen og hjemmene.

Hjemme priser i dag

Den nasjonale boligprisindeksen toppet seg i april 2006, nådde sitt laveste punkt i mars 2011 - omtrent to år etter at resesjonen offisielt var slutt - og kom tilbake til topps i oktober 2017, ifølge en spesiell rapport fra eiendomsdataselskapet CoreLogic. Nevada så det største fallet under lavkonjunkturen, med en nedgang på 60% i boligprisene. Arizona og Florida var ikke langt etter, og falt henholdsvis 51% og 50%, som vist i det følgende diagrammet fra CoreLogic, som avslører de største og minste fall-til-bunnfall i utvalgte stater.

"Etter endelig å ha nådd bunnen i 2011, begynte boligprisene med en sakte økning tilbake til der vi er nå, " sa Frank Nothaft, sjeføkonom i CoreLogic. ”Større etterspørsel og lavere tilbud - så vel som blomstrende jobbmarkeder - har gitt noen av de hardest rammede boligmarkedene et løft i boligprisene. Likevel er mange fremdeles ikke tilbake til nivået før krasjet. "

Mens mange stater har kommet seg etter verdiene før krisen, er det ikke alle gode nyheter. Strengere utlånsstandarder siden krisen har gjort det vanskelig å få et pantelån, noe som noen i bransjen mener har bidratt til strammere lager og priser som er langt utenfor toppene før krisen.

Overfor høye priser, strenge utlånsstandarder og konkurranse fra kontanter som kjøper kontanter, har mange boligkjøpere ikke noe annet valg enn å leie. I noen metroområder, inkludert San Francisco, er det bare 25% av innbyggerne som har råd til å kjøpe et hjem, ifølge Urban Institute. Faktisk steg prosentandelen av leietakere i 50 av de største byene i USA mellom 2006 og 2016, ifølge eiendomsnettstedet Zillow. I dag er andelen av befolkningen som leier på sitt høyeste nivå siden 1965.

"Vi er virkelig i en bakrus, " sa Jonathan Miller, administrerende direktør for eiendomsvurderings- og konsulentfirmaet Miller Samuel. “Bare fordi prisene stiger, betyr ikke det at vi har kommet oss. [Markedet] er fortsatt forvrengt, og det er på grunn av kredittvilkår. ”

Rimelig avhenger av markedet

Da boligmarkedet toppet seg i april 2006, ble nesten to tredjedeler av de mest befolkede metroområdene i USA oppført som overvurdert, og bare fem metroområder, som utgjorde bare 1%, ble ansett som undervurdert. I mars 2011 la markedet bunnen, og bare 27 markeder - eller 7% av de mest befolkede metroområdene - ble ansett som overvurdert. I dag (fra desember 2017, de nyeste tilgjengelige dataene), er de mest befolkede metroområdene i USA på en tilnærmet jevn splittelse mellom markeder som er undervurdert, overvurdert og til verdi - noe som betyr på deres "langsiktige, bærekraftige nivåer, støttet av lokale markedsundersøkelser som disponibel inntekt, ”ifølge CoreLogic.

Som alltid avhengig av rimelig pris av markedet. Median per verdi for hjemmefra på Manhattan er for eksempel omtrent 20 ganger høyere enn på steder som Cleveland og Detroit. I følge en rapport fra JPMorgan er høye priser mindre korrelert med pantegjeld og mer konsentrert i tilbudsbegrensede områder som New York City, San Francisco Bay Area, Boston, Seattle, Denver og Portland, Ore. (Se også Is a Housing Crisis Brewing ">

Tilgjengelighet av pantelån

Utlånsstandardene har lettet de siste par årene. En analyse publisert av CoreLogic av konvensjonelle konformiserte lån fant at lån godkjennes for litt risikofyltere låntakere - men i et avvik fra årene før krisen, trenger låntakere å gi full dokumentasjon på inntekten og betalingsevnen. Fannie Mae, for eksempel, økte sin maksimale gjeldsgrad (DTI) fra 45% til 50%, og både Fannie Mae og Freddie Mac begynte å ta imot pantelån med forskuddsbetalinger så lave som 3% de siste årene. I dag er ikke amerikanske forbrukere utsatt for svingende renter nesten like mye som de var før krisen, og bare rundt 15% av det utestående boliglånsmarkedet har en justerbar rente. Til tross for disse positive forholdene har pantelånets opprinnelse ennå ikke nådd nivået før krisen. (Se veiledningen om grunnleggende boliglån .)

Bunnlinjen

Høye priser og mangel på varelager, kombinert med stram boliglån og knusende gjeld til studielån, har ført til et grunnleggende skifte mot leie. Faktisk nådde huseierskapet i USA 69% i 2004, og til tross for en ny opptrekksgrad, er den fortsatt på 64%. Andre faktorer har også bidratt til økningen i leie, inkludert forbrukernes preferanser og ønsket om en mer fleksibel livsstil.

Ti år etter den store lavkonjunkturen blomstrer økonomien med et rekordstort markedskjøring, og oppmuntrer antall arbeidsledighet og et økende antall eiendomsmarkeder som har kommet seg opp igjen før krisen. Til tross for dagens varme eiendomslandskap, er det nok av spekulasjoner om at nok et krasj på eiendomsmarkedet dreier seg - ikke nødvendigvis på nasjonalt nivå, men i metroområder som viser mangel på overkommelighet og raskt stigende boligpriser.