Første gang Homebuyer's Guide

Utfordringen med å kjøpe et hjem for første gang kan virke så skremmende at det er fristende å enten bare gå med førsteplassen i din prisklasse eller fortsette å leie. For å hjelpe deg med å avmystifisere prosessen og få mest mulig ut av kjøpet, vil vi undersøke hva du må vurdere før du kjøper, hva du kan forvente av selve kjøpsprosessen, og noen nyttige tips for å gjøre livet lettere etter deg kjøp ditt første hjem.

Hvem er en første gangs huskjøper?

Det amerikanske departementet for bolig- og byutvikling (HUD), en første gangs boligkjøper, er noen som oppfyller noen av følgende betingelser:

• En person som ikke har eid en hovedbolig på tre år. En ektefelle regnes også som en første gangs huskjøper hvis han eller hun oppfyller ovennevnte kriterier. Hvis du har eid et hjem, men ektefellen din ikke har det, kan du kjøpe et sted sammen som første gangs boligkjøpere.
• En enslig forsørger som bare har eid et hjem med en tidligere ektefelle mens hun giftet seg.
• En fordrevet hjemmeværende som bare har eid med en ektefelle.
• En person som bare har eid en hovedbolig som ikke er fast tilknyttet en permanent stiftelse i samsvar med gjeldende regler.
• En person som bare har eid en eiendom som ikke var i samsvar med statlige, lokale eller modellbyggingskoder — og som ikke kan bringes i samsvar med mindre enn kostnadene for å konstruere en permanent struktur.

Hensyn før du kjøper

Det første du trenger å avgjøre er hva de langsiktige målene er, og hvordan boligeierskap passer inn i disse planene. Noen mennesker er rett og slett ute etter å forvandle alle disse "bortkastede" husleiebetalingene til pantebetalinger som faktisk gir dem noe håndgripelig. Andre ser boligeierskap som et tegn på deres uavhengighet og liker ideen om å være sin egen utleier. Å begrense dine mål for store bilder for huseiere vil peke deg i riktig retning. Her er fem spørsmål du kan stille deg:

1. Hvilken type hjem passer best for dine behov?

Du har flere alternativer når du kjøper en bolig: et tradisjonelt enebolig, en duplex, et rekkehus, en leilighet, en co-op (borettslag) eller en flerhus med to til fire enheter. Hvert alternativ har sine fordeler og ulemper, avhengig av dine husmål, så du må bestemme hvilken type eiendom som vil hjelpe deg med å nå disse målene. Du kan også spare på kjøpesummen i hvilken som helst kategori ved å velge en fixer-øvre, selv om tiden, svette egenkapitalen og pengene som er involvert for å gjøre en fixer-upper til ditt drømmehus, kanskje er mye mer enn du forhandlet for.

1. Hvilke spesifikke funksjoner vil ditt ideelle hjem ha?

Selv om det er bra å beholde en viss fleksibilitet i denne listen, gjør du kanskje det største kjøpet i livet ditt, og du fortjener at kjøpet passer til dine behov og ønsker så nært som mulig. Listen din bør inneholde grunnleggende ønsker, som nabolag og størrelse, helt ned til mindre detaljer som baderomsoppsett og et kjøkken som leveres med pålitelige apparater.

1. Hvor mye boliglån kvalifiserer du for?

Før du begynner å handle, er det viktig å få et inntrykk av hvor mye en långiver faktisk vil være villig til å gi deg til å kjøpe ditt første hjem. Du tror kanskje at du har råd til et hjem på $ 300 000, men långivere kan tro at du bare er bra for $ 200 000 avhengig av faktorer som hvor mye annen gjeld du har, din månedlige inntekt og hvor lenge du har vært på din nåværende jobb. I tillegg vil mange eiendomsmeglere ikke tilbringe tid med kunder som ikke har avklart hvor mye de har råd til å bruke. Du kan vurdere å kjøpe et hjem i en tillit.

Det vil være nødvendig at du sørger for at din personlige økonomi er i orden. Generelt sett, for å kvalifisere deg til et boliglån, må du ha god kreditt, en historie med å betale regningene dine i tide og en maksimal gjeldsgrad på 43%. Långivere i disse dager foretrekker generelt å begrense boligutgiftene (hovedstol, renter, skatter og huseiere forsikring) til omtrent 30% av låntakernes månedlige bruttoinntekt, selv om dette tallet kan variere mye, avhengig av det lokale eiendomsmarkedet.

Sørg for å få forhåndsgodkjent for et lån før du legger et tilbud på et hjem: I mange tilfeller vil selgere ikke engang underholde et tilbud som ikke er ledsaget av forhåndsgodkjenning av pantelån. Du gjør dette i utgangspunktet ved å søke om pantelån og fullføre nødvendig papirarbeid. Det er fordelaktig å shoppe for en långiver og sammenligne renter og avgifter ved å bruke et verktøy som en pantekalkulator eller Google.

Når du har bosatt deg i en utlåner og søkt, vil utlåner verifisere all den økonomiske informasjonen som gis (sjekke kredittscore, verifisere sysselsettingsinformasjon, beregne gjeldsgrad osv.). Långiveren kan forhåndsgodkjenne låntakeren for et visst beløp. Vær oppmerksom på at selv om du er forhåndsgodkjent for et pantelån, kan lånet ditt falle igjennom i siste øyeblikk hvis du gjør noe for å endre kredittpoengsummen din, som å finansiere et bilkjøp.

4. Hvor mye hjem har du faktisk råd?

På den annen side vil noen ganger en bank gi deg et lån for mer hus enn du egentlig vil betale for. Bare fordi en bank sier at den vil låne deg 300 000 dollar, betyr ikke det at du faktisk bør låne så mye. Mange førstegangskjøpere gjør denne feilen og ender med å være "husfattige" - noe som betyr at når de betaler sin månedlige pantebetaling, har de ikke penger til overs for andre kostnader, som klær, verktøy, ferier, underholdning eller til og med mat.

Akkurat som med kjøpet av en ny bil, vil du se på husets totale kostnad, ikke bare de månedlige pantebetalingene. Selvfølgelig er den månedlige utbetalingen også viktig, sammen med hvor mye forskuddsbetaling du har råd til, hvor høye eiendomsskattene er i ditt valgte nabolag, hvor mye huseiers forsikring vil koste, hvor mye du forventer å bruke for å opprettholde eller forbedre huset, og hvor mye lukkekostnadene dine vil være. Hvis du er interessert i å kjøpe en leilighet, må du huske at du må betale vedlikeholdskostnader månedlig fordi du vil være en del av en huseierforening, som samler et par hundre dollar i måneden fra eierne av hver enhet i bygningen i form av sameiegebyr. Co-op-eiere betaler også månedlige vedlikeholdsgebyrer, selv om disse delvis er fradragsberettiget.

5. Har du alvorlige besparelser?

Selv om du kvalifiserer for et betydelig pantelån, vil det være betydelige forhåndsutgifter (som forskuddsbetaling på hjemmet, vanligvis 20% av den totale kjøpesummen) og lukkekostnader også. Så du trenger å få penger satt bort. Når det gjelder å investere med blikket mot å kjøpe et hjem - et kortsiktig mål - er en av de største utfordringene å holde besparelser i et tilgjengelig, relativt trygt kjøretøy som fremdeles gir avkastning. Hvis du har ett år til tre år på å realisere målet ditt, kan et innskuddsbevis være et levedyktig alternativ. Det vil ikke gjøre deg rik, men du kommer heller ikke til å tape penger. Den samme ideen kan brukes til å kjøpe en kortsiktig obligasjons- eller renteportefølje som vil gi deg en viss vekst, men som også beskytter deg mot aksjemarkedene.

Hvis boligkjøpet skjer om seks måneder til et år, vil du ønske å holde pengene likvide. En sparekonto med høy avkastning kan være det beste alternativet. Det er viktig å sørge for at den er FDIC-forsikret, slik at hvis banken går under kan du fremdeles ha tilgang til pengene dine opp til $ 250.000.

6. Hvem vil hjelpe deg med å finne et hjem og guide deg gjennom kjøpet?

En eiendomsmegler vil hjelpe deg med å finne hjem som tilfredsstiller dine behov og er i din prisklasse, og deretter møte deg for å se på disse boligene. Når du har valgt et hjem å kjøpe, kan disse fagfolkene hjelpe deg med å forhandle om hele kjøpsprosessen, inkludert å gi et tilbud, få lån og fullføre papirer. En god eiendomsmeglerekspertise kan beskytte deg mot alle fallgruver du kan støte på under prosessen. De fleste agenter mottar en provisjon, betalt fra selgerens inntekter.

Studiepoeng til førstegangshukjøpere

Kjøpsprosessen

Nå som du har bestemt deg for å ta steget, la oss undersøke hva du kan forvente av selve boligkjøpsprosessen. Dette er en kaotisk tid med tilbud og mot-tilbud som flyr rasende, men hvis du er forberedt på bryet (og papirene), kan du komme deg gjennom prosessen med din fornuft mer eller mindre intakt. Her er den grunnleggende progresjonen du kan forvente:

1. Finn et hjem.

Sørg for å dra nytte av alle tilgjengelige alternativer for å finne boliger på markedet, inkludert bruk av eiendomsmegler, søke etter oppføringer på nettet og kjøre rundt i nabolagene som interesserer deg for å søke etter skilt for salg. Legg også noen følelser der ute med dine venner, familie og forretningskontakter. Du vet aldri hvor en god referanse eller bly på et hjem kan komme fra.

Når du seriøst handler for et hjem, ikke gå inn i et åpent hus uten å ha en agent (eller i det minste være forberedt på å kaste ut et navn til noen du visstnok skal jobbe med). Du kan se hvordan det kanskje ikke fungerer i din beste interesse å begynne å handle med en selgers agent før du kontakter en egen.

Hvis du har et budsjett, kan du se etter boliger med full potensial som ennå ikke er blitt realisert. Selv om du ikke har råd til å bytte ut det grusomme tapetet på badet nå, kan det være verdt det å leve med styggen en stund i bytte for å komme inn i et hus du har råd til. Hvis hjemmet ellers tilfredsstiller dine behov med tanke på de store tingene som er vanskelige å endre, for eksempel beliggenhet og størrelse, må du ikke la fysiske ufullkommenheter vende deg bort. Førstegangskjøpere bør se etter et hus de kan tilføre verdi til, ettersom dette sikrer et hump i egenkapitalen for å hjelpe dem opp eiendomstigen.

2. Vurder finansieringsalternativene dine og sikker finansiering.

Førstegangskjøpere har et bredt utvalg av alternativer for å hjelpe dem med å komme inn i et hjem - både de som er tilgjengelige for alle kjøpere, inkludert boliglån med tilbakebetalt av Federal Housing Authority (FHA), og de som er spesielt rettet mot neofytter. Mange førstegangshjemskjøpsprogrammer tilbyr minimumsutbetalinger så lave som 3% til 5% (mot standard 20%), og noen få krever ingen forskuddsbetaling i det hele tatt.

Førstegangere bør spesielt:

Bruk HUDs ressursliste. FHA og låneprogrammet er en del av HUD.

Se til IRA-en din. I IRA-distribusjonene er en første gang boligkjøper alle som ikke har eid en nåværende interesse i mobile hjem og husvogner, husbåter og aksjer som leies av en leietaker i et andelsbolig) de to foregående årene. Fordi hver person har et levetidsbeløp på 10.000 dollar som kan trekkes straffefri fra sin IRA, kan et par maksimalt ta ut $ 20.000 ($ 10.000 fra hver konto) for å betale for sitt første hjem. Bare sørg for å bruke pengene i løpet av 120 dager, ellers blir 10% straff.

Illinois, Ohio og Washington - tilbyr utbetalingshjelp for førstegangs boligkjøpere som kvalifiserer. Typisk er valgbarhet i disse programmene basert på inntekt og kan også ha grenser for hvor dyr en eiendom kan kjøpes. De som kvalifiserer seg kan være i stand til å motta økonomisk hjelp med forskuddsbetalinger og stengekostnader samt utgifter til rehabilitering eller forbedring av en eiendom.

Kjenne til indianere. Innfødte amerikanske førstegangskjøpere kan søke om et § 184-lån. Dette lånet krever 1, 5% lån foran garantiavgift, og bare en 2, 25% forskuddsbetaling på lån over $ 50 000 (for lån under det beløpet er det 1, 24%). I motsetning til at et tradisjonelt låns rente er basert på låntakers kredittpoeng, er dette lånets rente basert på den rådende markedsrenten. Lån til § 184 kan bare brukes til eneboliger (1-4 enheter) og til primærbolig.

Ikke vær bundet av lojalitet til din nåværende finansinstitusjon når du søker om en forhåndsgodkjenning eller søker etter et pantelån: Handle rundt, selv om du bare kvalifiserer for en type lån. Gebyrene kan være overraskende varierte, og det samme kan rente på boliglån, som selvfølgelig har stor innvirkning på den totale prisen du betaler for huset ditt.

Noen myndigheter anbefaler også at du har en sikkerhetskopi. Å kvalifisere for et lån er ikke en garanti for at lånet ditt til slutt vil bli finansiert: Underwriting retningslinjer skifte, utlåner risikoanalyse endringer og investormarkeder kan endre. Det kan være tilfeller av klienter som signerer lån og escrow-dokumenter, og deretter får beskjed 24 til 48 timer før stengetid at utlåner frøs finansiering på låneprogrammet. Å ha en annen utlåner som allerede har kvalifisert deg for et pantelån, gir deg en alternativ måte å holde prosessen på, eller nær, planen.

3. Gi et tilbud.

Eiendomsmegleren din vil hjelpe deg med å bestemme hvor mye penger du vil tilby for huset sammen med eventuelle forhold du vil be om. Agenten din vil deretter presentere tilbudet til selgerens agent; selger vil enten godta tilbudet ditt eller gi et mottilbud. Du kan deretter godta eller fortsette å gå frem og tilbake til du enten kommer til en avtale eller bestemmer deg for å kalle den avsluttes.

Før du sender inn tilbudet, må du se på budsjettet ditt. Denne tidsfaktoren i estimerte lukkekostnader (som kan utgjøre alt fra 2% til 5% av kjøpesummen), pendlingskostnader og eventuelle umiddelbare reparasjoner og obligatoriske apparater du måtte trenge før du kan flytte inn. Og tenk fremover: Det er lett å la deg bakhold av høyere eller uventede verktøyskostnader i ditt nye større hjem. Du kan be om energiregninger de siste 12 månedene for å få et inntrykk av den gjennomsnittlige månedlige kostnaden.

Hvis du oppnår en avtale, vil du gjøre et depositum for god tro, og prosessen blir deretter overført til escrow. Escrow er en kort periode (ofte cirka 30 dager) der selgeren tar huset av markedet med den kontraktlige forventningen at du vil kjøpe huset - forutsatt at du ikke finner noen alvorlige problemer med det når du inspiserer det.

4. Få et hjem inspeksjon.

Selv om hjemmet du planlegger å se ut til å være feilfritt, er det ingen erstatning for at en utdannet fagperson skal inspisere eiendommen for kvaliteten, sikkerheten og den generelle tilstanden til det potensielle nye huset ditt. Du vil ikke sitte fast med en pengegrop eller med hodepine ved å utføre mange uventede reparasjoner. Hvis hjemmekontrollen avdekker alvorlige mangler som selgeren ikke røpet, vil du vanligvis kunne trekke tilbake tilbudet og få tilbake innskuddet ditt. Å forhandle om å få selgeren utføre reparasjoner eller redusere salgsprisen er andre alternativer.

5. Lukk eller gå videre.

Hvis du er i stand til å finne ut en avtale med selgeren, eller enda bedre, hvis inspeksjonen ikke avdekket noen vesentlige problemer, bør du være klar til å avslutte. Stenging innebærer i utgangspunktet å signere massevis av papirer i løpet av en veldig kort periode, mens du ber om at ingenting faller gjennom i siste øyeblikk.

Ting du har å gjøre med og betale for i sluttfasen av kjøpet ditt, kan inkludere å ha takstert hjemmet (panteselskaper krever dette for å beskytte deres interesse for huset), gjør et tittelsøk for å sikre at ingen andre enn selger har krav på eiendommen, innhenter privat pantesikringsforsikring eller et sparegris hvis forskuddsbetalingen er mindre enn 20%, og fullfører pantelån. Andre lukkekostnader kan omfatte lånets opprinnelsesgebyr, tittelforsikring, undersøkelser, skatter og kredittrapportkostnader.

Gratulerer ny huseier ... Hva nå?

Du har signert papirene, betalt flyttelassene og det nye stedet begynner å føles som hjemme. Spill over, ikke sant? Ikke helt. Huseierkostnader strekker seg utover forskuddsbetalinger og månedlige pantebetalinger. La oss nå undersøke noen endelige tips for å gjøre livet som en ny huseier morsommere og sikrere.

1. Fortsett å spare.

Med huseierskap kommer store uventede utgifter, som å skifte ut tak eller få en ny varmtvannsbereder. Start et nødfond for hjemmet ditt, slik at du ikke blir fanget når disse kostnadene uunngåelig oppstår.

1. Utfør regelmessig vedlikehold.

Med den store mengden penger du legger inn i hjemmet ditt, vil du sørge for å ta godt vare på det. Regelmessig vedlikehold kan redusere reparasjonskostnadene dine ved å la problemer fikse når de er små og håndterbare.

1. Ignorer boligmarkedet.

Det spiller ingen rolle hva hjemmet ditt er verdt i et gitt øyeblikk, bortsett fra i det øyeblikket du selger det. Å være i stand til å velge når du selger hjemmet ditt, i stedet for å bli tvunget til å selge det på grunn av stillingsflytting eller økonomisk nød, vil være den største avgjøreren for om du vil se et solid overskudd fra investeringen.

1. Ikke stol på å drepe hjemmet ditt for å finansiere pensjonen.

Selv om du eier et hjem, bør du fortsatt fortsette å spare maksimalt i pensjonssparingskontoer hvert år. Selv om det kan virke vanskelig å tro for alle som har observert formuen noen mennesker tjente under boligboblen, vil du ikke nødvendigvis drepe når du selger huset ditt. Hvis du vil se på hjemmet ditt som en kilde til formue ved pensjonering, kan du tenke på at når du har betalt av pantelånet ditt, kan pengene du brukte på månedlige utbetalinger brukes til å finansiere noen av dine leve- og medisinutgifter i pensjon .