En guide til eiendomsderivater

Historisk sett har eiendommer hatt en lav korrelasjon prestasjonsmessig til aksje- og obligasjonsinvesteringer, noe som gjør det til et ønskelig porteføljediversifiseringsverktøy. Dessverre er det ikke så enkelt å kjøpe og selge fysisk eiendom som å handle med verdipapirer.

Legg inn eiendomsderivater, også eiendomsderivater. Disse instrumentene lar investorer få eksponering for eiendomsklassen uten å måtte eie bygninger. I stedet erstatter de fast eiendom med ytelsen til en indeks for avkastning av eiendommer. På denne måten kan investorer leke med verken egenkapital eller gjeld, uten noen gang å kjøpe en faktisk eiendel eller bruke eiendom som sikkerhet. Dette gjør det mulig for en investor å redusere sin kapitalforpliktelse på forhånd og beskytte eiendomsporteføljer på nedsiden mens de sørger for alternative risikostyringsstrategier.

NPI-indeksen

National Council of Real Estate Investment Fiduciaries Property Index (NPI) er den aksepterte indeksen som er opprettet for å måle investeringsytelsen i det kommersielle eiendomsmarkedet. Den unleveraged indeksen ble opprinnelig utviklet i 1982, og består av mer enn 7 670 eiendommer, til en verdi av rundt 581 milliarder dollar (fra Q2 2018), fra hele USA

Kommersielle eiendomsinvesteringer er kategorisert i følgende investeringstyper:

• Private equity
• Privat gjeld
• Offentlig egenkapital
• Offentlig gjeld

Hvordan eiendomsderivater fungerer

Derivatene som ble tilbudt for NCREIF-indeksen er utviklet for private equity-sektoren, og er basert på bytter som kommer i forskjellige former, slik at investorer kan bytte eksponering enten ved styrking eller totalavkastning av selve indeksen, eller ved å bytte eksponeringer fra ett arealbruk til en annen.

En metode er å "gå lenge" (gjenskape eksponeringen for å kjøpe eiendommer) eller "gå kort" (gjenskape eksponeringen for å selge eiendommer). En annen metode er å bytte den totale avkastningen på NCREIF-indeksen fordelt på eiendomssektor, og dermed tillate investorer å bytte avkastningen fra kontorrelatert eiendom for detaljhandel, for eksempel.

Returbyttet lar to investorer på hver side av byttet utføre strategier som ikke kan oppnås med faktiske eiendeler i det private eiendomsmarkedet. Bytteavtaler lar investorer taktisk endre eller rebalansere porteføljene sine i en bestemt periode uten å måtte overføre eiendel til eiendelene som for øyeblikket er i balansen. Kontrakter i inntil tre år administreres vanligvis av en investeringsbank som fungerer som clearinghouse for midlene.

I tilfelle av en investor som går lenge etter den totale avkastningen av NCREIF-indeksen, vil han eller hun akseptere totalavkastningen på NPI (betalt kvartalsvis) på et forhåndsbestemt fiktivt beløp og samtykke i å betale London Interbank Offered Rate (LIBOR), pluss en spredning på samme anslåtte beløp. Den andre parten i byttet ville motta samme kontantstrømmer i revers, betale den kvartalsvise indeksavkastningen og motta LIBOR pluss spredningen.

Forutsatt at det er investorer for begge sider av handelen, kan to investorer som ønsker å handle en eiendomseksponering for en annen kunne handle avkastningen av NPI for den aktuelle eiendomstypen for en annen. For eksempel kan en porteføljeforvalter som føler at fondet hans blir overdelt til kontoreiendommer og underfordelt til industrielle, bytte en del av kontoreksponeringen til industriell uten å faktisk kjøpe eller selge eiendommer.

En offentlig aksjeindeks

I stedet for NPI bruker derivater for eksponering til offentlig aksjesektor i det kommersielle eiendomsmarkedet den totale avkastningen fra National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT) for å beregne de aksepterte kontantstrømmene (for den lange investoren) eller betalt (av den korte investoren).

Denne indeksen gir avkastningen for markedet for offentlige verdipapirer som er sikkerhetsstillet av kommersiell eiendom. For eksempel betaler byttemottakeren LIBOR, pluss en spredning, for å gå inn i et års indeksbytte med et anslag på 50 millioner dollar, og han eller hun vil motta kvartalsvise utbetalinger fra NAREIT-indeksen på 50 millioner dollar. Nok en gang kan investoren få en fullt diversifisert offentlig eiendomseksponering uten å kjøpe en eneste eiendel.

Gjeldderivater for fast eiendom

På grunn av bredden og dybden i pantene til forskjellige risikoprofiler fra den underliggende puljen av kommersielle eiendomslån som finnes i markedet for kommersiell pantelån (SDB), er eiendomsderivater også tilgjengelige på eiendomsgjeldsposisjoner. Bytteavtalene for offentlig eiendomsgjeld er basert på indekser for CMBS-markedet. Disse indeksene har eksistert siden slutten av 1990-tallet.

Takket være bredden og dybden i dataene fra et stort antall transaksjoner (i forhold til aksjeeiendommer), er CMBS-indeksene en mye bedre resultatindikator for sine respektive markeder enn for deres egenkapital. Den mest markante forskjellen mellom aksje-bytter og gjeld-bytter er at mottakerne av de LIBOR-baserte utbetalingene mottar LIBOR minus en spredning, i motsetning til aksje-byttene, som vanligvis er basert på LIBOR pluss et oppslag. Dette skyldes at underliggende verdipapirer vanligvis finansieres av kortsiktig gjeldende repo-gjeld, som vanligvis er på LIBOR minus en spredning, og dermed overføres renten til å bytte motparter.

Vanlige private eiendomsgjeldsderivater, for eksempel credit default swaps (CDS), brukes vanligvis til å sikre kredittrisiko. Derivater som lånebytteavtaler gir swap-parten både rente og kredittrisiko, mens eiendelen (et kommersielt eiendomslån) forblir i motpartens balanse. Dermed kan en pantelån sikrer deler av sin gjeldsportefølje for forskjellige investeringsvilkår uten å måtte selge lånet selv. På denne måten kan investorer bevege seg ut av visse sektorer i eiendomsmarkedet når de føler at avkastningen ikke er i samsvar med risikoen, og deretter senere få tilbake eksponeringen når markedet for den aktuelle sektoren forbedres.

Bunnlinjen

Fordi kommersielle eiendeler er kapitalintensive og relativt illikvide, har eiendomsinvestorer funnet det vanskelig å sikre deres eksponering eller utføre alfa-strategier. Høye transaksjonskostnader og et marked som er mindre effektivt enn aksjer og obligasjoner har gitt vanskeligheter med å balansere porteføljer som svar på markedsendringer.

Når eiendomsdata blir mer oversiktlig og transaksjonsinformasjon blir enklere og rimeligere å få tak i, har eiendomsindekser blitt mer relevante, noe som fører til at det skapes et stadig mer effektivt derivatmarked. Eiendomsderivater tillater investorer å endre eksponeringene sine for spesifikke risikoer og muligheter uten å måtte kjøpe og selge eiendeler. Disse derivatene gir mulighet for investering i en annen sektor i eiendomsmarkedet eller handel med eiendom eksponering for en variabel rente pluss eller minus en premie.

Evnen til å bytte eksponeringer gjør at eiendomsinvestoren kan bli mer taktisk når han investerer. De kan nå bevege seg inn og ut av alle fire kvadranter i eiendomsmarkedet, noe som gir bedre risikostyring og potensialet for å øke den kortsiktige eller langsiktige avkastningen på investeringene.