Home Equity Loan vs. HELOC
Trenger du en måte å betale for en stor utgift som å sende barnet ditt på college eller renovere kjøkkenet ditt? Eller vil du eliminere, en gang for alle, de utestående kredittkortsaldoene? Svaret kan være bokstavelig talt i din egen hage. Hvis du har nok egenkapital i hjemmet ditt, kan du låne mot det til en ganske lav rente og - avhengig av hvordan du bruker midlene - rentebetalingene kan være fradragsberettiget.
Det er to grunnleggende måter å bruke boligen din som sikkerhet: et lån i hjemmet og en egenkapitallinje (HELOC). Her er punktene du bør tenke på når du velger mellom dem.
Hva er pengene for?
Første spørsmål: Hva er hensikten med lånet? Et boliglån, noen ganger kalt et avdragslån, er et godt valg hvis du vet nøyaktig hvor mye du trenger å låne og hva du vil bruke pengene til. Du er garantert et visst beløp, som du mottar i sin helhet ved stenging.
"Boliglån foretrekkes vanligvis for større og dyrere mål som ombygging, betaling for høyere utdanning eller til og med gjeldskonsolidering siden midlene er mottatt i en engangsbeløp, " sier Richard Airey, seniorlånsstifter hos First Financial Mortgage i Portland, Maine. Når du søker, kan det selvfølgelig være en viss fristelse til å låne mer enn du umiddelbart trenger, siden du bare får utbetalingen en gang, og du vet ikke om du vil kvalifisere deg til et annet lån i fremtiden.
Omvendt er en HELOC et godt valg hvis du ikke er sikker på hvor mye du trenger å låne eller når. Generelt gir det deg løpende tilgang til kontanter i en angitt periode (noen ganger opptil 10 år). Du kan låne mot linjen din, betale tilbake hele eller delvis, og så låne pengene igjen senere, så lenge du fremdeles er inne i HELOCs introduksjonsperiode.
Imidlertid kan en kredittgrense tilbakekalles. Hvis din økonomiske situasjon forverres eller hjemmets markedsverdi synker, kan utlåner bestemme seg for å senke kredittgrensen eller stenge den helt. Så mens ideen bak en HELOC er at du kan dra på midlene slik du trenger dem, er ikke din mulighet til å få tilgang til pengene en sikker ting. "HELOC brukes best til kortsiktige mål, for eksempel 12 til 20 måneder, ettersom [renten] renten kan svinge og generelt er bundet til den primære renten, " sier Airey.
Husk også at rentene du betaler for både HELOC og egenkapitallån bare er fradragsberettiget hvis du bruker midlene til å "kjøpe, bygge eller forbedre vesentlig" hjemmet ditt, og pengene du bruker på slike forbedringer må brukes på eiendommen som brukes som egenkapital for lånet. Det er ikke lenger mulig å trekke renter fra disse lånene hvis du bruker pengene til å betale for ditt barns høyskole eller for å eliminere gjeld. Det er tilleggsregler, så husk å ta kontakt med en skatteekspert før du bruker dette fradraget. (Se Er renten på en skattemessig fradragsberettiget egenkapitallinje (HELOC)? )
Faktorer av interesse
I mange år var renten en viktig vurdering av å få et boliglån eller en HELOC. Rentene på HELOC var typisk minst et fullt prosentpoeng lavere enn renten på boliglån, så det var fristende å velge HELOC, selv om renten er variabel, mens renten på et boliglån er fast (mer om det under).
I dag er HELOC-er litt høyere enn egenkapitallån, selv om forskjellen er ubetydelig. I følge Bankrates ukentlige undersøkelse av større långivere for 25. april 2018 hadde et boliglån en gjennomsnittlig rente på 5, 57%, mens en HELOC hadde en gjennomsnittlig rente på 5, 90%, en forskjell på under en halv prosent.
Du må imidlertid ikke bare vurdere den gjeldende forskjellen i renter, men også hvor rentene er på vei. Hvis de forblir de samme eller synker, kan en HELOCs lavere rate være fornuftig. Men hvis rentene ledes opp, kan et boliglån være veien å gå. Faktisk forventer analytikere at rentene vil øke, så det kan være mye fornuftig å låse inn dagens lave renten på boliglån.
Tid for hevn
Det er også viktig å vurdere hvordan hvert enkelt lån er strukturert. Et boliglån fungerer som et vanlig fast rente. Du låner et fast beløp til en fast rente og betaler like store betalinger for hele lånetiden, som kan vare alt fra 5 til 30 år. Uansett periode vil du ha stabile, forutsigbare månedlige utbetalinger i løpet av lånets levetid.
Derimot har en HELOCs lånetid to deler: en trekkperiode og en tilbakebetalingstid. Trekkeperioden, hvor du kan ta ut midler, kan vare i 10 år og tilbakebetalingstiden kan vare ytterligere 20 år, noe som gjør HELOC til et 30-årig lån. Når trekkperioden er over, kan du ikke låne mer penger.
I løpet av HELOCs trekkperiode må du betale, men de har en tendens til å være små, ofte utgjør å betale tilbake bare renter. HELOC-låntakere i US Bank betaler for eksempel bare renter eller 1% eller 2% av utestående saldo i trekkperioden. I løpet av tilbakebetalingsperioden blir utbetalingene betydelig høyere, fordi du nå betaler tilbake hovedstolen. I løpet av 20-års tilbakebetalingstid må du betale tilbake alle pengene du har lånt, pluss renter med variabel rente.
Dette hoppet innbetalinger ved begynnelsen av den nye perioden har resultert i betalingssjokk for mange en uforberedt HELOC-låntaker. Hvis summene er store nok, kan det til og med føre til at de som er i økonomiske vanskeligheter, misligholder. Og hvis de misligholder betalingene, kan de miste hjemmene sine; husk, det er sikkerheten for lånet.
The Long View
Hvis du er den typen person som tar et stort bilde av de økonomiske beslutningene dine, kan et boliglån være mer fornuftig. Fordi du låner en fast sum til en fast rente, betyr det å ta et boliglån å vite hvor mye du vil betale for lånet på lang sikt i det øyeblikket du tar det ut (selv om du kan redusere det beløpet hvis du betaler av lånet tidlig eller refinansierer til en lavere rente). Lån $ 30.000 til 5, 5% i 20 år, og du kan enkelt beregne at den totale lånekostnaden, inkludert renter, vil være 49.528 dollar.
Med en HELOC vet du at det maksimale du potensielt vil låne, er beløpet på kredittgrensen, men du vet ikke hvor mye du faktisk vil låne. Du vet heller ikke hvilken rente du betaler. Det betyr at det er vanskelig å beregne en HELOCs langsiktige kostnad.
Selvfølgelig kan det også være enkelt å tilpasse en HELOC til det store bildet ditt hvis du bare vil ha en kreditthåndtering, og du ikke planlegger å bruke den mye. Men hvis du planlegger å benytte deg av HELOC tungt og vil vite hvordan nettoverdien din kan se ut om 20 år, er det mye vanskeligere å forutse.
Beste av begge verdener
Kan du ikke bestemme mellom de to kjøretøyene? Ikke bekymre deg: Det er måter å få noe av et boliglåns stabilitet med noe av HELOCs fleksibilitet. Noen långivere gir låntakere muligheten til å konvertere en HELOC-saldo til et fastrentelån. US Bank, for eksempel, lar deg låse inn en fast rente for vilkår som 15 eller 20 år på hele eller deler av din variabel rente. Du kan ha opptil tre fast rente samtidig. Bank of America og Wells Fargo tilbyr også fastrenteopsjoner på HELOC-ene (bruker dem til å erstatte boliglån, som de sluttet å tilby helt).
Pentagon Federal Credit Union, den nest største amerikanske kredittunionen (som folk kan bli med for en liten avgift og ved å bli medlem av visse organisasjoner) tilbyr et annet interessant alternativ: en 5/5 HELOC, der renten bare endres hvert femte år.
Bunnlinjen
Husk at bare fordi du kan låne mot egenkapitalen i hjemmet, ikke betyr det at du burde gjøre det. Men hvis du har behov, er det mange faktorer du må ta i betraktning når du bestemmer deg for hvilken som er den beste måten å låne: hvordan du skal bruke pengene, hva som kan skje med renter, dine langsiktige økonomiske planer og din toleranse for risiko og svingende priser.
Noen mennesker er ikke komfortable med HELOCs variable rente og foretrekker boliglån for stabilitet og forutsigbarhet ved å vite nøyaktig hvor mye betalingene deres vil være og hvor mye de vil skylde totalt. Som egenkapitallån er det mye lettere å jobbe i et budsjett, som Airey påpeker.
I tillegg resulterer "faste boliglån i mindre useriøse utgifter." bruke på unødvendige varer, akkurat som med et kredittkort, "sier han. (Se 5 grunner til å ikke bruke din egenkapitallinje .) Hvis du imidlertid har den disiplinen, og liker ideen om en mer åpen kilde til midler, kan kredittgrensen være alternativet for deg.
Fortsett å lese
Hjem-egenkapital lån og HELOCs
Den smarteste måten å tappe på din egenkapital
Refinansiering ditt hjemlige aksjelån: en veiledning
5 grunner til ikke å bruke din egenkapital
Slik fungerer et HELOC Fast-rente-alternativ
Refinansiering vs. egenkapital lån
Hjem egenkapital Kreditt: 4 måter å refinansiere
Er din egenkapital kreditfradrag (HELOC) skatt fradragsberettiget?
Dårlig kreditt? Du kan fremdeles få et egenkapitallån
Boliglån vs. egenkapital lån: hvordan de forskjellige
Hva du skal gjøre hvis du ikke kan betale tilbake et egenkapitallån