Hjem egenkapital lån og hjem egenkapital kredittlinjer - HELOC

En av de største fordelene med eierskap er muligheten til å bygge egenkapital over tid. Du kan bruke egenkapitalen til å sikre lavprisfond i form av et "andre pantelån" - enten et engangslån eller en egenkapitallinje (HELOC).

Det er fordeler og ulemper med hver av disse kredittformene, så det er viktig å forstå fordeler og ulemper ved hver av dem før du fortsetter.

Grunnleggende om egenkapitallån

Boliglån og HELOC-er bruker begge egenkapitalen i hjemmet - det vil si forskjellen mellom hjemmets verdi og pantesaldo - som sikkerhet.

Fordi lånene er sikret mot verdien av hjemmet ditt, tilbyr boliglån ekstremt konkurransedyktige renter - vanligvis nær de som er med første boliglån. Sammenlignet med usikrede lånekilder, som kredittkort, betaler du mye mindre i finansieringsgebyr for det samme lånebeløpet.

Men det er en ulempe å bruke hjemmet ditt som sikkerhet. Kredittlånere til hjemmet plasserer en andre panterett på hjemmet ditt, noe som gir dem rett til til slutt å overta hjemmet ditt hvis du ikke klarer å betale. Jo mer du låner mot huset eller leiligheten din, jo mer utsetter du deg selv.

Viktige takeaways

• Boligkapital kan være en god verdikilde for huseiere å få tilgang til kontanter for renoveringer eller andre store kjøp.
• Fordi de er sikret mot verdien av hjemmet ditt, er långivere villige til å tilby priser som er lavere enn for de fleste andre typer personlige lån.
• Et boliglån kommer som en engangs sum, ofte med en fast rente.
• Hjemmekapitalkredittlinjer (HELOC) er en roterende kilde til potensielle fond, omtrent som et kredittkort, som du bruker som du synes passer med en variabel rente.

Egenkapitallånsberettigelse

Bankene tegner andre pantelån omtrent som andre boliglån. De har hver retningslinjer som dikterer hvor mye de kan låne ut basert på verdien av eiendommen din og kredittverdigheten din. Dette kommer til uttrykk i et kombinert utlåns- eller CLTV-forhold.

La oss anta at du jobber med en bank som tilbyr en maksimal CLTV på 80%, og hjemmet ditt er verdt $ 300 000. Hvis du for øyeblikket skylder $ 150 000 på ditt første pantelån, kan du kvalifisere deg til å låne ytterligere $ 90 000 i form av et boliglån eller HELOC ($ 300, 000 x 0, 80 = $ 240, 000).

Som andre pantelån, avhenger kvalifiseringen din for lån og rente av sysselsettingshistorikk, inntekt og kredittscore. Jo høyere poengsum, jo ​​lavere er risikoen for å misligholde lånet ditt, og desto lavere er renten.

Hjem egenkapital lån

Et boliglån kommer som en engangs sum. Det er et alternativ hvis du trenger pengene for en engangsutgift, som et bryllup eller en kjøkkenrenovering. Disse lånene tilbyr vanligvis faste renter, slik at du vet nøyaktig hva dine månedlige utbetalinger vil være når du tar ut en.

Boliglån er ikke svaret hvis du bare trenger en liten tilførsel av kontanter. Mens noen långivere vil gi lån til $ 10.000, vil mange ikke gi deg et for mindre enn $ 25.000. Du må dessuten betale mange av de samme lukkekostnadene som er forbundet med et første pantelån, for eksempel lånebehandlingsavgift, opprinnelsesgebyr, avgrensningsgebyr og registreringsavgift.

Långivere kan kreve at du betaler “poeng” - det vil si forhåndsbetalte renter - ved stengetid. Hvert poeng er lik 1% av lånets verdi. Så på et lån på 100 000 dollar vil et poeng koste deg 1000 dollar.

Poeng senker renten, noe som faktisk kan hjelpe deg på lang sikt. Men hvis du tenker på å betale ned lånet tidlig, fungerer den forhåndsrenten ikke akkurat til din fordel. Hvis du tror det kan være tilfelle, kan du ofte forhandle om færre, eller til og med nei, poeng med utlåner.

HELOCs

Kredittlinjer i hjemmet er litt forskjellige. De er en roterende kilde til midler, omtrent som et kredittkort, som du bruker som du vil. De fleste banker tilbyr en rekke forskjellige måter å få tilgang til disse midlene, enten det er gjennom en online overføring, skrive en sjekk eller bruke et kredittkort koblet til kontoen din. I motsetning til boliglån har de en tendens til å ha få, om noen, lukkekostnader og har variabel rente - selv om noen långivere tilbyr faste renter i et visst antall år.

Det er fordeler og ulemper med fleksibiliteten som kredittlinjene tilbyr. Du kan låne mot kredittgrensen på et senere tidspunkt uten å måtte søke om et nytt lån. På den måten er det en fin nødkilde for midler, så lenge banken din ikke krever et minstetrekk når du avslutter lånet.

Men HELOCs kan få noen låntakere i trøbbel. Uansett intensjoner når du åpner kredittgrensen, er det enkelt å bruke de tilgjengelige midlene på ting du ikke trenger. Og uansett hva du bruker, må du selvfølgelig betale tilbake med renter.

Fasene med HELOCs

De fleste egenkapitallinjer har to faser: I løpet av trekkperioden, som vanligvis er 10 år, kan du få tilgang til din tilgjengelige kreditt etter behov. Mange HELOC-kontrakter krever små, bare rentebetalinger i løpet av denne perioden, selv om du kan ha muligheten til å betale ekstra og få den til å gå mot hovedstolen.

Etter at trekningsperioden er over, kan du noen ganger be om forlengelse. Ellers går lånet inn i tilbakebetalingsfasen. Herfra og ut kan du ikke lenger få tilgang til ekstra midler, og du foretar regelmessige hovedstol-pluss-renter til saldoen forsvinner. I løpet av 20-års tilbakebetalingstid må du betale tilbake alle pengene du har lånt, pluss renter med variabel rente. Noen långivere gir låntakere muligheten til å konvertere en HELOC-saldo til et fastrentelån på dette tidspunktet.

Likevel kan den månedlige betalingen nesten fordobles. I følge en studie utført av TransUnion, vil betalingen på en $ 80 000 HELOC til 7% årlig prosentsats koste 467 dollar i måneden i løpet av de første 10 årene når det bare er behov for rentebetalinger. Det hopper til 719 dollar i måneden når tilbakebetalingsperioden starter.

Dette hoppet innbetalinger ved begynnelsen av den nye perioden har resultert i betalingssjokk for mange en uforberedt HELOC-låntaker. Hvis summene er store nok, kan det til og med føre til at de som er i økonomiske vanskeligheter, misligholder. Og hvis de misligholder betalingene, kan de miste hjemmene sine.

Hvorfor ta ut et annet pantelån?

Huseiere kan bruke boliglånet sitt eller HELOC til et bredt spekter av formål. Fra et økonomisk planleggingssynspunkt er en av de beste tingene du kan gjøre med midlene å bruke dem til oppussing og ombyggingsprosjekter som øker verdien på hjemmet ditt. På denne måten bygger du opp egenkapitalen i hjemmet ditt, samtidig som du gjør det mer levelig.

Du kan også bruke pengene til å konsolidere gjeld med høy rente, inkludert kredittkortsaldo. Du erstatter effektivt et høykostlån med en sikret og rimelig kredittform.

Selvfølgelig kan du også låne for å finansiere en utenlandsferie eller den nye sportsbilen du har sett på. Hvorvidt det er verdt å erodere egenkapitalen for å foreta skjønnsmessige kjøp, er noe du ønsker å tenke litt på.

Skattefradrag for egenkapitallån

Det er en annen fordel ved å tappe på egenkapitalen hvis det er for boligrenoveringsprosjekter: IRS lar deg avskrive noe av renten på disse lånene, så lenge du spesifiserer fradrag.

Fra og med 2018 kan par trekke renten på opptil $ 750 000 av kvalifisert "ervervsgjeld" (eller opptil 375 000 dollar, hvis du leverer separat). Dette er pantelån og boliglån som ble brukt til å "kjøpe, bygge eller forbedre betydelig" boligen det ble sikret mot.

Skattepliktige pleide å kunne trekke renter på opptil $ 100.000 i boliglån som ble brukt av andre grunner, som å betale ned kredittkort. Men fra og med 2018 er det ikke lenger et alternativ gjennom slutten av 2025, en endring på grunn av skattelovgivningen som ble vedtatt i desember 2017.

Hjemmekapital og HELOC Fordeler og ulemper

Selv om eiendomsverdiene holder seg flat eller stiger, strekker hvert nye lån budsjettet ditt. Hvis du for eksempel mister jobben, vil det være vanskeligere å holde deg oppdatert på betalingene dine. Fordi utlåner har en panterett i hjemmet ditt, er det en sjanse for at du kan møte utestenging hvis du faller bak i en lang nok periode.

Pros

• Lavere kostnader enn mange andre typer lån

• Evnen til å låne en relativt stor mengde kontanter

• Fleksibilitet til å bruke pengene til praktisk talt ethvert formål

• Potensielle skattelettelser hvis du bruker midlene til oppussingsprosjekter som øker verdien på hjemmet ditt

• Sikkerheten i fast rente på boliglån

Ulemper

• Når du bruker hjemmet ditt som sikkerhet, krymper du mengden av egenkapitalen i hjemmet

• Hvis eiendomsmarkedet tar en dukkert, risikerer de med høyere CLTV-forhold å "gå under vann" på lånet

Hjem egenkapital lån vs. refinansiering

Andre pantelån er ikke den eneste måten å tappe på egenkapitalen i hjemmet ditt for å få litt ekstra penger. Du kan også gjøre det som er kjent som en utbetalingsfinansiering, hvor du tar opp et nytt lån for å erstatte det opprinnelige pantelånet.

Når det nye lånet ditt er større enn saldoen på det forrige, får du ekstra penger. Som med et boliglån eller HELOC, kan huseiere bruke disse midlene til å gjøre forbedringer av eiendommen sin eller konsolidere kredittkortgjeld.

Refinansiering har visse fordeler i forhold til et andre pantelån. Renten er generelt litt lavere enn for boliglån. Og hvis rentene totalt sett har falt, vil du at ditt primære pantelån skal gjenspeile det.

Men refis har ulemper også. Du tar opp et nytt første boliglån, så lukkekostnadene har en tendens til å være mye høyere enn HELOC, som vanligvis ikke har bratte forhåndsgebyrer. Og hvis refinansiering betyr at du har mindre enn 20% egenkapital i hjemmet ditt, kan det hende du også må betale grunnleggende boliglånsforsikring eller PMI. Det er noe du kanskje ikke trenger å bekymre deg for hvis du ganske enkelt har et annet pantelån som er knyttet til det opprinnelige lånet.

Det skader ikke å få låneansvarlig til å kjøre tallene for hvert alternativ, slik at du bedre kan forstå hvilken som er best for din situasjon.

Få et lån

Lånealternativer og gebyrer varierer betydelig fra en utlåner til en annen, så det lønner seg å shoppe rundt. I tillegg til tradisjonelle banker, kan du også nå ut til sparing og lån, kredittforeninger og kredittforetak. Du kan også bruke boliglånsmeglere, som egentlig handler for deg og får betalt av utlåner.

Snakk aldri med bare en utlåner; du trenger minst tre alternativer, og du kan også trenge hjelp av en boliglån-profesjonell for å hjelpe deg med å sammenligne tilbudene. Hvis du allerede har flere kontoer i en bank, kan du spørre om bedre priser eller spesielle kampanjer for eksisterende kunder.

Å kjøpe et lån fra en tradisjonell utlåner - en bank eller et kredittforetak - avhenger av beløpet du søker. Generelt sett vil en liten samfunnsbank eller kredittforening tilby de beste tilbudene for lån under $ 100 000. For større lån ($ 150 000 eller mer), snakk med lokale og nasjonale banker sammen med boliglånsmeglere. Som med tradisjonelle pantelån, kan boliglånsmeglere ofte tilby de beste tilbudene på boliglån på grunn av deres forhold til flere långivere og investeringsbassenger. For "i mellom" -lån på $ 100.000 til $ 150.000, "må du bare handle, " sier Casey Fleming, boliglånsmegler og forfatter av "Låneguiden: Hvordan få det beste mulige pantelånet."

Ikke la deg lure av lave teaser priser. Be utlåner sende dokumentasjonen som viser renten og stengekostnadene for ditt spesifikke lån. Med egenkapitallån kan forhåndsgebyrene være bratte, vanligvis fra 2% til 5% av lånebeløpet.

Forhandle avgifter

Mange av gebyrene en utlåner prøver å belaste er ikke satt i stein. Noen långivere er for eksempel villige til å bøye seg på lånets opprinnelsesgebyr, som dekker provisjonen som er betalt til låneansvarlig eller megler. Hvis de krever at du betaler poeng på lånet ditt, kan de være villige til å prute om det også. Men du må spørre.

Långivere kan tilby flere alternativer når det gjelder å låse fast rente på HELOC. Jo lengre tidsrom du får en fast rente, jo høyere er renten de belaster. Men det er også mindre risiko fra din side hvis prisene går opp. Så tenk nøye gjennom hvilke begrep som fungerer best for deg.

Generelt sett vil du få de beste betingelsene hvis du har jevn sysselsettingshistorie og en utmerket kredittscore. Som med alle pantesøknader, er det lurt å sjekke kredittrapportene dine på forhånd og sørge for at de er fri for feil.

Støtte av et lån

For å unngå noen alvorlige hjertesmerter, må du senere se nøye gjennom alle lånedokumentene før du signerer på den stiplede linjen.

Du kan gjøre noe hvis du skjønner at du har gjort en feil, så lenge du handler raskt. Det er en føderalt mandat, tre dagers avbestillingsregel som gjelder både boliglån og HELOC.

Men du må varsle utlåner skriftlig. Denne beskjeden må sendes eller sendes elektronisk innen midnatt den tredje dagen (ikke inkludert søndager), eller den er ugyldig.

Når du ikke kan betale tilbake lånet

Noen ganger, selv om du har fått et lån, kan du møte økonomiske problemer senere som gjør det vanskelig å betale tilbake det. Det er interessant at selv om du mister hjemmet er en risiko hvis du ikke kan betale tilbake boliglånet eller kredittgrensen, er det ikke en forhåndsavslutning. Selv om du kan unngå å miste hjemmet ditt, vil du imidlertid få alvorlige økonomiske konsekvenser.

I følge Springboard, et amerikansk departement for bolig- og byutvikling (HUD) -godkjent rådgiver, forfølger långivere vanligvis et standard søksmål for å få pengene i stedet for å gå rett til avskedigelse. Det er fordi, for å utelukke, må långiveren betale det første pantelånet ditt før du auksjonerer eiendommen. Mens et søksmål kan virke mindre skummelt enn avskedigelsesforhandlinger, kan det fortsatt skade æren din. For ikke å nevne, långivere kan pynte lønn, prøve å ta tilbake annen eiendom eller ta ut bankkontoer for å få det som skyldes.

Hvis eiendomsmarkedet tar en dukkert, risikerer de med høyere CLTV-forhold å "gå under vann" på lånet.

De fleste pantelångivere og banker vil ikke at du skal ha standardlån eller egenkapitallån, så de vil jobbe de som sliter med å betale. Det viktige er å kontakte långiveren så snart som mulig. Det siste du bør gjøre er å unngå problemet. Långivere er kanskje ikke så villige til å samarbeide med deg hvis du har ignorert samtalene og brevene deres som tilbyr hjelp i flere måneder.

Når det gjelder hva långiver faktisk kan gjøre, er det noen få alternativer. Noen långivere vil tilby visse låntakere en endring av boliglånet eller kredittgrensen: betingelsene, renten, de månedlige utbetalingene eller en kombinasjon av de tre for å gjøre det å betale ned lånet mer overkommelig. (Vær oppmerksom på at å forlenge lånets løpetid kan bety at du betaler mer til slutt, men de månedlige utbetalingene vil falle.)

Den føderale regjeringen har programmer på plass for å hjelpe krevende låntakere med deres første pantelån og egenkapitalgjelden. For å dra nytte av regjeringens Second Lien Modification Program, måtte du ha endret ditt første pantelån under Home Affordable Mortgage Program eller HAMP. Second Lien Modification Program, i forbindelse med HAMP, gjør det mulig for låntakere å senke betalingene på hjemmekapitalen. HUD publiserer nyttig informasjon om disse og andre programmer.

Pass på svindel

Fordi dokumentene som er sjekket for å få en HELOC, er færre enn for et vanlig pantelån - og fordi det er en lengre periode hvor du kan låne penger - kan kriminelle dessverre bruke HELOC-er for å plyndre deg. For sent har antallet tyver som svindlet skaffer seg disse kontoene og sippet ut tusenvis av dollar ved å stjele identiteter og lurt långivere, økt.

Slik skjer det. Kriminelle får tak i din personlige informasjon gjennom offentlige poster. Deretter oppretter de en HELOC-internettkonto og manipulerer bekreftelsesprosessen for kundekontoer for å få midler, som de selvfølgelig aldri betaler tilbake. Eksperter med identitetstyveri har funnet ut at ofre lærer om forbrytelsen bare når finansinstitusjonen ringer dem om sen betaling, de mottar skriftlig melding om forsinket betaling, eller en myrskalk dukker opp hjemme hos dem for å kaste dem ut.

Mens de ofte bytter folk som allerede har tatt ut HELOC-er, kan alle med egenkapital i hjemmet bli et offer, spesielt huseiere med god kreditt og pensjonister som har betalt lånene sine (fordi långivere ofte godtar søknadene sine). For å redusere risikoen, sjekk HELOC-uttalelsene regelmessig og undersøke kredittrapportene dine for unøyaktig informasjon.

Bunnlinjen

Det kan komme en tid i livet ditt når tilgang til litt ekstra penger blir en nødvendighet. I så fall er et andre pantelån et overbevisende alternativ. Fordi de er sikret mot verdien av hjemmet ditt, er långivere villige til å tilby priser som er lavere enn for de fleste andre typer lån.

Men bare fordi du kan bruke hjemmet ditt som minibank, betyr ikke det at du bør gjøre det. Et ekstra lån betyr en ekstra lånebetaling hver måned. Og hvis du ikke klarer å treffe forfallsdato, setter du hjemmet ditt i fare. Så bruk egenkapitalgjeld klokt, hvis du konkluderer at det er det beste alternativet for deg.