Hvordan velge det beste pantelånet for deg

Med mindre du kan kjøpe et hus helt kontant, er det å finne riktig hus bare halve slaget. Den andre halvparten er å velge den beste typen pantelån. Siden du sannsynligvis vil betale tilbake pantelånet ditt over lengre tid, er det viktig å finne et lån som tilfredsstiller dine behov og budsjett. Når du låner penger fra en utlåner, gjør du en lovlig avtale om å tilbakebetale det lånet over et bestemt tidsrom - med renter.

Hva er et pantelån?

Det er to komponenter til pantelånet ditt: hovedstol og renter. Rektor refererer til lånebeløpet. Renter er et tilleggsbeløp (beregnet som en prosentandel av hovedstolen) som långivere belaster deg for privilegiet å låne penger du betaler over tid. I løpet av lånetiden betaler du månedlige avdrag basert på en avskrivningsplan satt av utlåner.

En annen faktor som er involvert i prisingen av et pantelån er den årlige prosentsatsen, eller april, som vurderer de totale kostnadene for et lån. April inkluderer renten og andre låneavgifter.

Hovedtyper av pantelån

Ikke alle panteprodukter er skapt like. Noen har strengere retningslinjer enn andre. Noen långivere kan kreve 20% forskuddsbetaling, mens andre krever så lite som 3% av boligens kjøpesum. For å kvalifisere deg for noen typer lån, trenger du uberørt kreditt. Andre er rettet mot låntakere med mindre enn stjerners kreditt.

Den amerikanske regjeringen er ikke en utlåner, men den garanterer visse typer lån som oppfyller strenge krav til valgbarhet for inntekt, lånegrenser og geografiske områder. Her er en oversikt:

Konvensjonelle pantelån

Et konvensjonelt lån er et lån som ikke er støttet av den føderale regjeringen. Låntakere med god kreditt, stabil sysselsetting og inntektshistorie og muligheten til å foreta en 3% forskuddsbetaling kan vanligvis kvalifisere for et konvensjonelt lån fra Fannie Mae eller Freddie Mac, to statlige sponsede foretak som kjøper og selger mest konvensjonelle pantelån i USA stater. Noen långivere tilbyr også konvensjonelle lån med lave krav til forskuddsbetaling og ingen privat pantforsikring (PMI).

Konfigurere pantelån

Overensstemmende lån er bundet av maksimale lånegrenser satt av den føderale regjeringen. Disse grensene varierer etter geografisk område. For 2018 satte Federal Housing Finance Agency grensen for samsvarende lånegrense til $ 453 100 for eiendommer med en enhet. Imidlertid setter FHFA en høyere maksimal lånegrense på $ 679, 650 i visse deler av landet (tenk f.eks. New York City eller San Francisco). Det skyldes at boligprisene i disse høykostnadsområdene overskrider grensen for lånet med minst 115% eller mer.

Ikke-konformerende pantelån

Avvikende lån kan vanligvis ikke selges eller kjøpes av Fannie Mae og Freddie Mac på grunn av lånebeløpet eller retningslinjene for forsikring. Jumbo lån er den vanligste typen ikke-konform lån. De kalles "jumbo" fordi lånebeløpene vanligvis overstiger samsvarende lånegrenser. Disse lånene er risikofyltere for en utlåner, slik at låntakere vanligvis må vise større kontante reserver, foreta en forskuddsbetaling på 10% til 20% (eller mer) og ha sterk kreditt.

Statens forsikrede FHA-lån

Kjøpere med lav til moderat inntekt, som vanligvis kjøper et hus for første gang, henvender seg til lån som er forsikret av Federal Housing Administration når de ikke kan kvalifisere seg for et konvensjonelt lån. Låntakere kan legge ned så lite som 3, 5% av boligens kjøpesum. FHA-lån har mer avslappede krav til kredittscore enn konvensjonelle lån. Imidlertid låner ikke FHA direkte penger; det garanterer lån fra FHA-godkjente långivere. En ulempe med FHA-lån: Alle låntakere betaler en forhånds- og årlig pantforsikringspremie, eller MIP - en type pantforsikring som beskytter utlåner mot låntakerens mislighold - i løpet av lånets levetid.

Hvem er det best for låntakere med lav til moderat inntekt som ikke kan kvalifisere seg for et konvensjonelt låneprodukt eller noen som ikke har råd til en betydelig forskuddsbetaling. FHA-lån tillater en FICO-score helt ned til 500 for å kvalifisere for en 10% forskuddsbetaling - og så lave som 580 for å kvalifisere for en 3, 5% forskuddsbetaling.

Statens forsikrede VA-lån

Det amerikanske departementet for veteransaker garanterer lån til kjøpere av kvalifiserte militærtjenester, veteraner og deres ektefeller. Låntakere kan finansiere 100% av lånebeløpet uten nødvendig forskuddsbetaling. Andre fordeler inkluderer et tak på lukkekostnader (som kan betales av selgeren), ingen megleravgift og ingen MIP. VA-lån krever en "finansieringsavgift", en prosentandel av lånebeløpet som hjelper til å kompensere kostnadene for skattebetalerne. Finansieringsavgiften varierer avhengig av kategorien din for militærtjeneste og lånebeløp. Følgende tjenestemedlemmer trenger ikke å betale finansieringsavgiften:

• veteraner som mottar VA-ytelser for en tjeneste-relatert funksjonshemming
• veteraner som ville ha rett til VA-kompensasjon for en tjeneste-relatert funksjonshemming hvis de ikke mottok pensjon eller aktiv tjenestepenger
• overlevende ektefeller til veteraner som døde i tjeneste eller av en tjeneste-relatert funksjonshemming

Hvem det er best for: Kvalifisert aktivt militært personell eller veteraner, og deres ektefeller, som ønsker svært konkurransedyktige vilkår og et panteprodukt tilpasset deres økonomiske behov.

Statens forsikrede USDA-lån

Det amerikanske jordbruksdepartementet garanterer lån for å gjøre det mulig for huseierforhold for kjøpere med lav inntekt på landsbygda. Disse lånene krever lite eller ingen penger ned for kvalifiserte låntakere - så lenge eiendommer oppfyller USDAs kvalifiseringsregler.

Hvem er det best for: Boligkjøpere i kvalifiserte landområder som har lavere inntekter, lite penger spart for en forskuddsbetaling og ellers ikke kan kvalifisere for et konvensjonelt låneprodukt.

Lånevilkår: Priser

Pantebetingelser, inkludert tilbakebetalingens lengde, er en nøkkelfaktor i hvordan en utlåner priser lånet ditt og renten din. Lån med fast rente er slik de høres ut: en fast rente for lånets levetid, vanligvis fra 10 til 30 år. Hvis du vil betale ned hjemmet raskere og har råd til en høyere månedlig betaling, hjelper et kortsiktig lån med fast rente (si 15 eller 20 år) deg med å avverge tid og rentebetalinger. Du vil også bygge egenkapital i hjemmet ditt mye raskere.

Å velge et kortere tidsriktig pantelån betyr at månedlige utbetalinger vil være høyere enn ved et lengre lån. Knusing tallene for å sikre at budsjettet ditt kan håndtere de høyere utbetalingene. Det kan også være lurt å være med på andre mål, for eksempel å spare til pensjon eller et nødfond.

Hvem det er best for: Lån med fast rente er ideelt for kjøpere som planlegger å bli satt i mange år. Et 30-års fastlån kan gi deg rom for å møte andre økonomiske behov. Imidlertid, hvis du har lyst på litt risiko og har ressurser og disiplin til å betale ned pantelånet raskere, kan et 15-årig fastlån spare deg betydelig på renter og kutte nedbetalingsperioden i to.

Lån med justerbar rente

Lån med justerbar rente (ARM) har en fast rente for en innledende periode på tre til 10 år, men etter at perioden utløper, svinger renten med markedsforholdene. Disse lånene kan være risikable hvis du ikke kan betale en høyere månedlig pantebetaling når renten tilbakestilles. Noen ARM-produkter har en rentesetning der den månedlige pantebetalingen ikke kan overstige et visst beløp. Hvis det er tilfelle, knuser tallene for å sikre at du potensielt kan håndtere eventuelle betalingsøkninger opp til det punktet. Ikke stol på å kunne selge hjemmet ditt eller refinansiere pantelånet ditt før ARM tilbakestilles fordi markedsforholdene - og økonomien din - kan endre seg.

Hvem det er best for: ARM er et solid alternativ hvis du ikke planlegger å bo i et hjem utover den opprinnelige fastrenteperioden, eller vet at du har tenkt å refinansiere før lånet tilbakestilles. Hvorfor? Rentene for ARM-er har en tendens til å være lavere enn faste renter i de første tilbakebetalingsårene, slik at du potensielt kan spare tusenvis av dollar på rentebetalinger i de første årene med huseier.

Førstegangshjelpsprogrammer

Spesielle programmer i staten eller lokal boligmyndighet tilbyr hjelp spesielt til førstegangskjøpere. Mange av disse programmene er tilgjengelige basert på kjøperes inntekt eller økonomiske behov. Disse programmene, som vanligvis tilbyr assistanse i form av forskuddsbetalinger, kan også spare førstegangs låntakere betydelige penger på å lukke kostnader.

Det amerikanske departementet for bolig- og byutvikling viser førstegangs homebuyer-programmer etter stat. Velg staten din og deretter "Huseierehjelp" for å finne programmet nærmest deg.

Pantelån til førstegangskjøpere

Alle disse låneprogrammene (med unntak av førstegangshjelpeprogrammer for boligkjøper) er tilgjengelige for alle boligkjøpere, enten det er første eller fjerde gang du kjøper et hjem. Mange tror falskt at FHA-lån bare er tilgjengelige for førstegangskjøpere, men gjentatte låntakere kan kvalifisere seg, så lenge kjøperen ikke har eid en primær bolig minst tre år frem til kjøpet.

Å velge det lånet som er best for din situasjon, er først og fremst avhengig av din økonomiske helse: inntekten, kreditthistorikken og poengsummen, sysselsettingen og de økonomiske målene dine. Pantelångivere kan hjelpe deg med å analysere økonomien din for å bestemme de beste låneproduktene. De kan også hjelpe deg med å forstå kvalifikasjonskravene, som pleier å være sammensatte. En støttende utlåner eller boliglån megler kan også gi deg lekser - målrettede områder i økonomien din for å forbedre deg - for å sette deg i en sterkest mulig posisjon til å få et pantelån og kjøpe et hjem.

Bunnlinjen

Uansett hvilken lånetype du velger, sjekk kredittrapporten på forhånd for å se hvor du står. Du har rett til en gratis kredittrapport fra hvert av de tre hovedrapportbyråene hvert år gjennom annualcreditreport.com. Derfra kan du oppdage og fikse feil, jobbe med å betale ned gjeld og forbedre enhver historie med forsinkede betalinger før du henvender deg til en pantelån.

Det kan være en fordel å satse på finansiering før du ser alvorlig på å se på boliger og gi tilbud. Hvorfor? Du vil kunne handle raskere, og selgere kan ta det mer alvorlig hvis du har et forhåndsgodkjenningsbrev.

(Se også Ultimate Mortgage Guide, Hvordan får jeg forhåndsgodkjenning for et pantelån ?, 11 feil førstegangse boligkjøpere bør unngå, hvor mye penger trenger jeg å sette ned ?, Hva er pantesikring og hva er alternativene mine?, Hva er lukkekostnadene? Hvordan får jeg den beste pantelånsrenten, hva er de viktigste typene långivere?)