Hvordan velge en omvendt pantebetalingsplan
Det er seks forskjellige måter du kan motta inntektene fra den mest populære typen omvendt pantelån, HECM. Det amerikanske departementet for bolig- og byutvikling, som regulerer HECM, kaller disse valgene "betalingsplaner." Du kan velge å få et stort engangsbeløp foran deg, etablere en kredittgrense som du kan trekke på ved behov, motta like månedlige utbetalinger eller velg en kombinasjon av disse alternativene.
innhold
- Betalingsplanen med fast rente
- Betalingsplaner med justerbar pris
- Alternativ 1: Tenure Payment Plan
- Alternativ 2: Betalingsplan for termin
- Alternativ 3: Kredittlinje
- Alternativ 4: Modified Tenure Plan
- Alternativ 5: Endret terminplan
Planen du velger vil påvirke hvor mye penger du mottar på kort og lang sikt, hvor raskt du bruker opp din egenkapital og hvor effektivt et omvendt pantelån hjelper dine økonomiske mål. Her er en titt på hvordan hver betalingsplan fungerer og deres fordeler og ulemper. (For mer, se En titt på reguleringen av omvendt pantelån og den komplette guiden for omvendt pantelån.)
Betalingsplanen med fast rente
Hvis du vil ha et fast rente med omvendt pantelån, har du bare ett betalingsplanalternativ: en engangsutbetaling.
Hvordan det fungerer
Du mottar et stort beløp på en gang så snart det omvendte pantelånet stenger. Renter påløper på dette beløpet, de løpende månedlige premieforsikringspremiene, samt eventuelle finansierte stengekostnader til det motsatte pantelånet forfaller og betales. Den opprinnelige renten er høyere enn den er med justerbare renteplaner, men den forventede renten over tid er lavere.
Fordelene
Du bør bruke denne typen lån for å betale ned en høy pantesaldo eller dekke en annen stor utgift. "Engangsfordeling fungerer best for folk som har et stort eksisterende pantelån som de trenger å betale ned, " sier Casey Fleming, et pantelånsrådgiver i San Jose, California, som for tiden jobber for C2 Financial Corp. og har mer enn 30 mange års erfaring i pantelånsbransjen. Han sier at dette er det beste alternativet hvis du trenger å ta hele eller mesteparten av tilgjengelige inntekter samtidig.
Ulempene
Du kan ikke motta noen ekstra inntekter fra dette lånet i fremtiden. Låntakere som ikke er flinke til å forvalte penger eller som har mistet evnen til å gjøre det, risikerer å sprenge inntektene eller bruke dem for raskt. Svindlere overbeviser noen ganger eldre om å ta opp denne typen lån eller målrette huseiere som nylig tok en. (For mer, se Vokt dere for disse omvendte prioritetslånene .)
Fleming sier at den største ulempen er at “for nesten alle tilfeller er maksimal trekning i år 60% av den opprinnelige hovedgrensen. Siden dette alternativet kun har en trekning, er lånets maksimale beløp ganske lavt. ”Du beholder de andre 40% som egenkapital. Du kan ikke noen gang låne mot de 40%, men å ha det kan være nyttig hvis du vil selge hjemmet ditt og betale ned det omvendte pantelånet.
For å få tilgang til all egenkapital over tid, må du velge en betalingsplan med justerbar kurs.
Betalingsplaner med justerbar pris
De andre fem omvendte pantelånsplanene har justerbare renter. Velger du en av disse, er det tre muligheter for hvordan renten din kan endre seg. Bare en vil søke om pantelånet ditt, og det vil bli opplyst i lånepapirene dine.
- Renten din vil justeres en gang i året basert på Constant Maturity Treasury (CMT) indeksen pluss en margin fastsatt av långiveren. Satsen kan ikke øke med mer enn 2% per år, og den kan ikke øke eller redusere med mer enn 5% fra den opprinnelige renten over låneperioden.
- Renten din vil justeres månedlig basert på CMT-indeksen pluss en margin fastsatt av utlåner. Satsen kan ikke øke med mer enn 10% over lånetiden, og det er ingen grense for hvor lav rente kan gå.
- Renten din vil justeres månedlig basert på tilbudt rente i London, i tillegg til en margin fastsatt av utlåner. Satsen kan ikke øke med mer enn 10% over lånetiden, og det er ingen grense for hvor lav rente kan gå.
Selv om det spiller noen rolle hvilke av disse scenariene som gjelder for lånet ditt fordi det påvirker hvor mye renter lånet ditt påløper over tid, spiller det ingen rolle når det gjelder å påvirke de planlagte månedlige utbetalingene eller den tilgjengelige kredittgrensen. En betydelig endring i renten med et omvendt pantelån risikerer ikke å avskediges slik det kan med et pantelån. En høyere rente påvirker imidlertid din egenkapital, og betyr at du vil motta mindre hvis du selger boligen.
Hvis du planlegger å være i hjemmet ditt for livet, kan det hende at renteøkninger ikke er noe stort problem. Hvis du ikke gjør det, kan det være lurt å forsikre deg om at lånets rente samsvarer med det første scenariet, da den maksimale renteøkningen er 5% i stedet for 10%. Låneansvarlig og rådgiver for omvendt pantelån kan hjelpe deg med å forstå valgene dine og hvordan justerbare renter påvirker situasjonen din.
Når du søker om et omvendt pantelån med en justerbar rente, vil illustrasjonene av betalingsplanalternativene bruke en forventet rente. Dette er långiverens beste gjetning på hva den justerbare renten vil gjennomsnittlig utover i løpet av lånets levetid. Det er en av de tre viktige faktorene i å bestemme hvor mye du kan låne, sammen med den yngste låntagers alder og eiendommens verdi.
Nå som du har en generell forståelse av hvordan planer med justerbar rente fungerer, la oss gå gjennom de fem betalingsalternativene dine. Husk at "betaling" i denne sammenhengen refererer til hvordan du mottar låneprovenyet.
Alternativ 1: Tenure Payment Plan
Hvordan det fungerer
Du får like månedlige utbetalinger så lenge minst en låntaker bor i hjemmet som hovedbolig. Månedlige utbetalinger beregnes under forutsetning av at du vil leve å være 100. Hvis du ikke forventer å leve så lenge, kan en langsiktig betalingsplan, diskutert i det neste, være et bedre alternativ. Hvis du lever lenger, fortsetter du å motta betalinger. Hvis du vil motta en jevn månedlig betaling resten av livet i hjemmet ditt, er leieplanen et godt valg.
Fordelene
"Leieutbetalinger er bra for de som tror de vil bo i hjemmet lenge, og som trenger stabil månedlig inntekt, " sier Fleming. Du trenger ikke å bekymre deg for å gå tom for omvendt pantelån med en ordning for betalingsperiode så lenge du fortsetter å oppfylle lånets øvrige vilkår.
Ulempene
Hvis du har store regninger å betale seg, hjelper ikke denne planen deg med å betale dem. Selv om denne betalingsplanen tilsynelatende gir garanterte inntekter for livet, hvis du må flytte ut av hjemmet ditt av helsemessige årsaker - eller hvis du ikke klarer å følge med påkrevde eiendomskostnader, for eksempel huseiers forsikring, eiendomsskatt og grunnleggende vedlikehold - omvendt pantelån skal betales og betales (dette gjelder under en betalingsplan), og du vil ikke motta ytterligere betalinger med mindre du kurerer standard
Du eller arvingene dine vil motta det som er igjen av salget av hjemmet ditt etter at det omvendte pantelånet er nedbetalt. Imidlertid, i verste fall med et deprimert eiendomsmarked kombinert med høye renter, kan det hende du ikke kommer ut med mye penger.
Alternativ 2: Betalingsplan for termin
Hvordan det fungerer
Du får like månedlige utbetalinger for en bestemt tidsperiode du velger - for eksempel 10 år. "Terminbetalinger er best hvis du har en klar ide om hvor lenge du vil bo i hjemmet, " sier Fleming. "Eldre - 80 år og oppover - eller de som vil flytte seg om noen år kan velge denne typen."
Fordelene
Den månedlige utbetalingen er høyere sammenlignet med en leieplan. Selv om du ikke vil motta ekstra månedlige utbetalinger etter at du har avsluttet lånetiden, vil du kunne fortsette å bo i hjemmet som hovedbolig til du dør eller flytter ut (så lenge du fortsetter å oppfylle det andre lånet betingelser, for eksempel å betale eiendomsskatt).
Ulempene
Du vil ikke få en jevn inntekt for livet med mindre du tilfeldigvis dør i løpet av lånetiden. Du kan bruke opp din egenkapital for tidlig i livet ditt og ikke ha en annen kilde til midler å stole på.
Alternativ 3: Kredittlinje
Hvordan det fungerer
Du får tilgang til penger slik du trenger det. Du kan bestemme når du skal trekke kredittgrensen din og hvor mye du skal ta, så lenge saldoen er under hovedgrensen. Långiveren din kan ikke kreve at du trekker ut et minimumsbeløp eller trekker ut et minimumssum på en fast tidsplan.
Fordelene
En kredittlinje gir mye fleksibilitet. Du kan ta ut en stor engangsbeløp foran, og deretter låne ekstra midler over tid, og du får tilgang til den ekstra egenkapitalen som fortsatt er fastlåst med den faste rentebetalingsplanen. Du kan også la linjen være uberørt i mange år i påvente av en dag der du kanskje trenger det. Du kan ta ut lik eller lignende beløp hver måned også. I utgangspunktet kan du tilpasse uttakene dine til dine behov og tilpasse dem etter hvert som dine behov endres.
En kredittgrense kan fungere som et engangsbeløp, en periode eller en terminplan, men du har mer kontroll. Også den ubrukte delen av kredittgrensen din vokser over tid til samme rente som du betaler for beløpet du har lånt. I tillegg betaler du bare renter for pengene du faktisk låner, noe som kan gjøre det lettere å selge og flytte senere eller potensielt overlate penger til arvingene dine. I motsetning til en egenkapitallinje i kreditt, kan ikke en omlån med kredittlån ikke trekkes tilbake, selv om hjemmets verdi synker eller den økonomiske situasjonen forverres.
Ulempene
Du kan brenne deg gjennom en kredittgrense ved å låne maksimalt 60% av hovedgrensen i år ett og de resterende 40% på dag ett av år to. Hvis du gjør det, vil du være ute av tilgang til midler. Det kan også ta opptil fem virksomheter dager for å motta midler du ber om fra kredittgrensen din, så du må sørge for at du har nok kontanter i sjektskontoen din for presserende behov.
Alternativ 4: Modified Tenure Plan
Hvordan det fungerer
Du får faste månedlige utbetalinger kombinert med tilgang til en kredittgrense så lenge en låntaker inntar huset som hovedbolig. De faste månedlige utbetalingene vil være mindre enn hvis du får en rett ansettelsesplan, og kredittgrensen vil være mindre enn hvis du får en rett linje med kredittplanen, men du har tilgang til det samme totale beløpet.
Fordelene
Du har fleksibilitet både når det gjelder å etablere månedlige utbetalinger og velge størrelsen på kredittgrensen. Hvis du vil ha større månedlige utbetalinger, kan du velge en mindre kredittgrense. Hvis du vil ha en større kredittgrense, kan du velge mindre månedlige utbetalinger.
Det lar deg møte dine vanlige månedlige kontantstrømbehov uten å låne mer enn du trenger. Dette alternativet holder rentekostnaden nede og gir deg mindre risiko for å bruke opp all egenkapitalen og ikke ha råd til å flytte hvis du vil eller trenger det senere.
Ulempene
Hvis du trenger en stor sum med en gang, er sannsynligvis ikke denne betalingsplanen det beste alternativet.
Alternativ 5: Endret terminplan
Hvordan det fungerer
Du får en fast månedlig betaling for et forhåndsbestemt antall måneder, pluss tilgang til en kredittgrense så lenge en låntaker opprettholder boligen som hovedboligen. De faste månedlige utbetalingene vil være mindre enn hvis du får en langsiktig plan, og kredittgrensen vil være mindre enn hvis du får en rett linje med kredittplanen, men du har tilgang til det totale beløpet.
Fordelene
Du har fleksibilitet i å bestemme størrelsen på månedlige utbetalinger og hvor lenge du vil motta dem, og de vil være høyere enn de ville være under en endret ansettelsesplan, forutsatt at du har samme størrelse som kredittgrensen. Du får også fleksibilitet når du velger størrelsen på kredittgrensen.
På slutten av termin vil du fortsatt ha tilgang til låneproveny hvis du ikke har brukt opp kredittgrensen. I likhet med den endrede ansettelsesplanen, kan du holde rentekostnadene nede og muligens ha nok egenkapital igjen til å komme videre.
Ulempene
Du kan gå tom for omvendt pantelån. Du mottar bare månedlige utbetalinger i et bestemt antall måneder eller år, så du må bruke kredittgrensen nøye hvis du forventer å trenge inntekter utover slutten av løpetiden. Denne planen er heller ikke det beste valget for store kontante behov.
Bunnlinjen
HECM-er tilbyr så mange betalingsplaner fordi eldre huseiere har mange forskjellige økonomiske behov. Ingen spesielle alternativer er universelt gode eller dårlige. "Hvilket alternativ som er best avhenger helt av klientens situasjon og behov, " sier Fleming. Imidlertid fortsetter han, "som en generell regel favoriserer jeg kredittlinjen over løpetid eller terminbetalinger, " og forklarer det fordi kredittlinjen lar deg ta månedlige uttak, akkurat som du kan med en periode eller en terminplan, men gir du fleksibiliteten til å ta ut mer i en nødsituasjon og påløper rentebesparelser hvis du ikke trenger å bruke den.
Gjør research og still mange spørsmål til utlåner og omvendt pantelånsrådgiver for å finne ut hvilken betalingsplan som er best for deg. (For mer, se 5 tegn på at et omvendt pantelån er en god ide og velge riktig motsatt pantelån .)
Fortsett å lese
Komplett guide til omvendt pantelån
Sammenligning av omvendt pantelån kontra terminlån
Kvalifiserer du for et omvendt pantelån?
Omvendte pantetyper
Velge riktig omvendt pantelån
Omvendt pantelån eller egenkapitallån?
En guide til skatter og omvendt pantelån
5 Toppalternativer til et omvendt pantelån
5 tegn på et omvendt pantelån er en god idé
5 tegn på et omvendt pantelån er en dårlig idé
Hvordan unngå å overleve det omvendte pantelånet
En titt på regulering av omvendt pantelån
Regler for å få et FHA omvendt pantelån
Finn riktig omvendt pantelånsrådgivning
Finn de beste omvendte kredittforetakene
Omvendt pantelån: Kan din enke (e) miste huset?
Vær forsiktig med disse omvendte prioritetslånene
Omvendt boliglån fallgruver