Hvordan fungerer rentepantelån?

Hvis du vil ha en månedlig betaling på pantelånet ditt som er lavere enn det du kan få på et fastrentelån, kan du bli lokket av et rentelån. Ved ikke å betale hovedstol på flere år i begynnelsen av lånetiden, har du bedre månedlig kontantstrøm.

Men hva skjer når den eneste renteperioden er oppe? Hvem tilbyr disse lånene? Og når er det fornuftig å få en? Her er en kort guide til denne typen pantelån.

Hvordan rentelån er strukturert

På det mest grunnleggende er et rentelån bare hvor du bare betaler renter de første årene - typisk fem eller ti - og når denne perioden slutter, begynner du å betale både hovedstol og renter. Hvis du vil betale hovedstol i løpet av bare renteperioden, kan du gjøre det, men det er ikke et krav for lånet.

Du vil vanligvis se rentelån som er strukturert som 3/1, 5/1, 7/1 eller 10/1 realkreditlån (ARM). Långivere sier at valgene 7/1 og 10/1 er mest populære blant låntakere. Generelt er den bare renteperioden lik fastrenteperioden for lån med regulerbar rente. Det betyr at hvis du for eksempel har en 10/1 ARM, betaler du bare renter de første ti årene.

Etter en kun ARM, etter introduksjonsperioden, vil renten justeres en gang i året (det er der "1" kommer fra) basert på en referanserente som LIBOR pluss en margin bestemt av utlåner. Referansekursen endres etter hvert som markedet endres, men marginen er forhåndsbestemt når du tar opp lånet.

Grense for takstgrenser Renteendringer. Dette gjelder alle ARMer, ikke bare interesser bare ARMer. Det opprinnelige rentetaket på 3/1 ARM og 5/1 ARMS er vanligvis to, sier Casey Fleming, en låneansvarlig hos C2 Financial Corp i San Diego og forfatter av "The Loan Guide: How to get the Best Possible Mortgage." Det betyr at hvis startrenten er tre prosent, da den eneste renteperioden slutter i år fire eller år seks, vil ikke den nye renten være høyere enn fem prosent. På 7/1 ARMer og 10/1 ARMer er initialrenten vanligvis fem.

Etter dette er renteøkninger vanligvis begrenset til to prosent per år, uavhengig av hva ARMs introduksjonsperiode var. Levetidskapsler er nesten alltid fem prosent over lånets startrente, sier Fleming. Så hvis startfrekvensen er tre prosent, kan den øke til fem prosent i åtte år, syv prosent i år ni og maks ut til åtte prosent i år ti.

Når den eneste renteperioden er slutt, må du begynne å tilbakebetale hovedstolen over resten av lånetiden - på full Amortisert basis, i utlånsmann. Dagens rentelån har ikke ballongbetalinger; de er vanligvis ikke engang tillatt under lov, sier Fleming. Så hvis hele løpetiden på en 7/1 ARM er 30 år og den eneste renteperioden er syv år, i år åtte, blir den månedlige betalingen din beregnet på nytt basert på to ting: den første, den nye renten, og den andre, den tilbakebetaling av hovedstol i de resterende 23 årene.

Fast rentelån

Rentebinding med fast rente er ikke like vanlig. Med et 30-års lån med fast rente med bare rente betaler du kanskje bare renter i ti år, og betaler deretter renter pluss hovedstol for de resterende 20 årene. Forutsatt at du ikke legger noe til rektoren i løpet av de første ti årene, ville den månedlige utbetalingen hoppe betydelig i år 11, ikke bare fordi du ville begynt å tilbakebetale hovedstolen, men fordi du ville tilbakebetalt hovedstolen over bare 20 år i stedet for 30 år. Siden du ikke betaler hovedstol i løpet av bare renteperioden, når renten tilbakestilles, er den nye rentebetalingen basert på hele lånebeløpet. Et lån på 100 000 dollar med en rente på 3, 5 prosent vil koste bare 291, 67 dollar per måned i løpet av de første ti årene, men 579, 96 dollar per måned i løpet av de resterende 20 årene (nesten det dobbelte).

I løpet av 30 år vil lånet på $ 100.000 koste deg $ 174.190.80 - beregnet som ($ 291.67 x 120 betalinger) + ($ 579.96 x 240 betalinger). Hvis du hadde tatt opp et 30-års lån med fast rente til samme 3, 5 prosent rente (som nevnt ovenfor), ville den totale kostnaden over 30 år være $ 161, 656, 09. Det er $ 12, 534, 71 mer i renter på det eneste rentelånet, og at ekstra rentekostnader er grunnen til at du ikke vil beholde et rentelån på hele løpetiden. Din faktiske renteutgift vil imidlertid være mindre hvis du tar skattetrekket på pantelånet.

Er disse lånetypene mye tilgjengelige?

Siden så mange låntakere fikk problemer med rentelån i bobleårene, nøler bankene med å tilby produktet i dag, sier Yael Ishakis, visepresident for FM Home Loans i Brooklyn, NY, og forfatter av "The Complete Guide to Purchasing et hjem."

Fleming sier at de fleste er jumbo, lån med variabel rente med en fast periode på fem, syv eller ti år. Et jumbo-lån er en type mangelfullt lån. I motsetning til konform lån, er ikke lån som ikke oppfyller krav vanligvis solgt til myndigheter som er sponset av myndigheter, Fannie Mae og Freddie Mac - de største kjøperne av pantelån og en årsak til at konform lån er så vidt tilgjengelige.

Når Fannie og Freddie kjøper lån fra pantelångivere, tjener de mer penger tilgjengelig for långivere til å utstede ytterligere lån. Ikke-konforme lån som bare rentelån har et begrenset sekundært boliglånsmarked, så det er vanskeligere å finne en investor som vil kjøpe dem. Flere långivere henger på disse lånene og betjener dem internt, noe som betyr at de har mindre penger til å ta ytterligere lån. Rentelån er derfor ikke like tilgjengelig. Selv om et rentelån ikke er et jumbo-lån, anses det fortsatt som avvik.

Fordi rentelån ikke er så stort tilgjengelig som for eksempel 30-års lån med fast rente, er "den beste måten å finne en god utlåner med bare interesse gjennom en anerkjent megler med et godt nettverk, fordi det vil ta noen seriøst shopping for å finne og sammenligne tilbud, sier Fleming.

Sammenligning av kostnadene

"Renteøkningen for rentefunksjonen varierer fra utlåner og per dag, men beregner at du vil betale minst en 0, 25 prosent premie i renten, " sier Fleming.

Tilsvarende sier Whitney Fite, president for Angel Oak Home Loans i Atlanta, at renten på et rentelån bare er 0, 125 til 0, 375 prosent høyere enn renten for et amortiserende fastrentelån eller ARM, avhengig av opplysningene.

Slik ser du ut de månedlige utbetalingene dine med et rentelån på bare 100 000 dollar sammenlignet med et fast rentelån eller et fullstendig amortiserende ARM, hver til en typisk rente for den type lån:

• 7-årig, bare interesse ARM, 3, 125 prosent: $ 260, 42 månedlig betaling
• 30-års konvensjonslån med fast rente (ikke bare rent), 3, 625 prosent: $ 456, 05 månedlig betaling
• 7-årig, amortiserende ARM (30-årig amortisering), 2.875 prosent: $ 414.89 månedlig betaling

Med disse rentene vil på kort sikt en rentesikker ARM koste deg $ 195, 63 mindre per måned per $ 100 000 lånt de første syv årene sammenlignet med et 30-års fastrentelån, og $ 154, 47 mindre per måned sammenlignet med et fullstendig amortiserende 7/1 ARM.

Det er umulig å beregne de faktiske levetidskostnadene for et rentelån med justerbar rente når du tar det ut fordi du ikke kan vite på forhånd hva renten vil tilbakestille til hvert år. Det er heller ikke en måte å parkere kostnadene på, sier Fleming, selv om du kan bestemme levetidsrenten og gulvet fra kontrakten. Dette vil tillate deg å beregne minimums- og maksimal levetidskostnad og vite at de faktiske kostnadene vil falle et sted i mellom. “Det vil være et stort utvalg, ” sier Fleming.

Bunnlinjen

Rentepantlån kan være utfordrende å forstå, og utbetalingene dine vil øke betydelig når den eneste renteperioden er over. Hvis det eneste rentelånet ditt er en ARM, vil betalingene dine øke enda mer hvis rentene øker, noe som er et sikkert veddemål i dagens lavrentemiljø. Disse lånene er best for sofistikerte låntakere som fullt ut forstår hvordan de fungerer og hvilken risiko de tar.