Hvordan investere i land

Will Rogers anbefalte en gang at folk skulle kjøpe land på grunn av dets mangelvare. Med dette i bakhodet må investorene forstå det praktiske ved å eie land og å drive et landbasert forretningsforetak. De må også være klar over de spesifikke typene landrelaterte investeringsalternativer som er tilgjengelige gjennom investeringsprodukter som børshandlede fond (ETF) og børshandlede sedler (ETN).

Typer av landinvesteringer

Uavhengige velstående mennesker kan kjøpe land til personlig bruk, rekreasjon - og ja, investeringer. Dessverre faller de fleste ikke i denne kategorien. Dette stiller spørsmålet: Er muligheter for landseierskap og forretningsforetak i stand til å generere en akseptabel avkastning på små investorer, samtidig som de gir gleder og attributter knyttet til landseierskap? For å svare på dette spørsmålet, må du kunne vurdere 10 generelle kategorier av potensielle landinvesteringer:

• Boligutviklingsland
• Kommersiell utviklingsland
• Rad avlingsland
• Husdyrhold
• Timber
• Mineralproduksjonsland
• Vegetabilsk jordbruksland
• Vineyards
• hager
• Rekreasjonsmark

Bolig- og kommersielle landinvesteringer

Bolig- og kommersiell arealutvikling tilbyr en mulig inngangsport til investering, fordi praktisk talt et ubegrenset antall muligheter for utbygging av arealer kan struktureres for å møte en investors kapital og tidsbegrensninger. For de fleste små investorer er ETF-er i Real Estate Investment Trust (REIT) et ideelt valg fordi de ikke krever direkte styring, de er bredt diversifisert etter eiendomstype, de er geografisk diversifiserte, de kan kjøpes eller selges på sanntidsbasis, og de er veldig rimelige. Noen spesialiserer seg på en type eiendommer, men andre, for eksempel Vanguard REIT ETF (VNQ), gir diversifisert eksponering for utvikling av industri, kontor, detaljhandel, helsehjelp, offentlig lagring og boligeiendommer.

Dessverre negerer disse investeringene mulighet for grunneieren til å glede seg over å bruke jorda. Derfor er ikke bolig- og kommersielle tomtutbygginger mulige alternativer for folk som virkelig vil oppleve følelsen av landseie.

Radavling og jord for husdyrvirksomhet

Tomter som er kjøpt for avling eller for å drive en husdyrvirksomhet, gir muligheten til å nyte land i hjemmeforhold, så vel som fra inntektsgenerering. Imidlertid er det en rekke problemer for små investorer som kjøper land for å drive denne typen selskaper. For det første må skalaen som kreves for å drive en avling eller husdyrdrift, være veldig stor for å være økonomisk levedyktig. Dette krever igjen et betydelig kapitalinnskudd på forhånd langt utover det folk flest har råd til. Videre er de løpende faste kostnadene forbundet med å drive denne typen oppdrettsvirksomhet ekstremt høye.

Dette betyr igjen at den økonomiske gearingen og forretningsrisikoen for slike operasjoner også er veldig høy. Som et resultat blir en betydelig mengde stress lagt på grunneieren for å gjøre disse typer forretningsforetak økonomisk vellykkede. I mange tilfeller overstiger stressnivået langt fordelene som folk lengter etter som grunneiere. Med dette i bakhodet er det en rettferdig vurdering å si at de fleste små investorer bør unngå å drive med denne typen storskala oppdrettsvirksomhet, da risikoen og vanskeligheter ved slik aktivitet sannsynligvis vil overstige fordelene.

Selv om det å sannsynligvis ikke er mulig å eie en tradisjonell rekkevekst- eller husdyrdrift for de fleste små investorer, gir mange landbruksinvesteringsalternativer akseptabel investeringseksponering for tradisjonelle jordbruksbedrifter. For eksempel er United States Agriculture Index Fund (USAG) et børshandlet fond som gir eksponering for soyabønner, mais, hvete, bomull, sukker, kaffe, soyaolje, levende storfe, matfe, kakao, magre svin, Kansas City hvete, rapsolje og soyamel. Derfor, ved å investere i dette produktet, vil små investorer ha bred investeringseksponering for tradisjonell jordbruksdrift. Dette kan igjen brukes av investoren for å holde seg oppdatert på tradisjonell jordbrukspraksis, samt for å generere en attraktiv avkastning på investeringen over tid.

Små investorer kan også bruke en rekke børsnoterte sedler (ETN) for å investere i spesifikke typer tradisjonell jordbruksdrift. Barclays iPath Pure Beta Agriculture ETN (DIRT) gir for eksempel investeringseksponering for myke varer som mais, hvete, soyabønner, sukker, bomull og kaffe, og Barclays iPath Pure Beta Livestock ETN (LSTK) gir investeringer som eksponering for storfe og svin.

Når det gjelder å bruke ETF-er og ETN-er som land- og landbruksrelaterte investeringsalternativer, må investorene forstå at mange av disse produktene bruker derivater som futureskontrakter for å generere markedseksponering. Som et resultat må investorene utføre en grundig aktsomhet på denne typen investeringer for å forstå deres potensielle risikoer og fordeler. Ikke desto mindre vil bruk av ETF-er og ETN-er sannsynligvis gi den beste muligheten for å delta i tradisjonell storskala oppdrettsvirksomhet.

Små gårdsinvesteringer

For at små investorer virkelig skal kunne glede seg over den mer tradisjonelle følelsen av eierskap til land, er kanskje de beste alternativene tømmerfarmer, mineralutviklingsland, grønnsakshager, frukthager, vingårder og rekreasjonsmark. Disse typer landbruksbestrebelser er mye mer attraktive for små investorer: Omfanget av landkjøpet kan tilpasses for å oppfylle investorens kapitalbegrensninger; Virksomheten har potensial til å generere en løpende inntektsstrøm, og investorer kan glede seg over å være på landet mens den brukes.

Når det er sagt, er en rekke ETF-er og ETN-er også direkte knyttet til denne typen jordbruksbestrebelser. Derfor kan det hende at små investorer vil vurdere å investere i dem, hvis de bestemmer seg for at det å drive en småskala oppdrettsvirksomhet krever for mye av sin tid og ressurser.

MSCI Global Timber ETF (CUT) er designet for å spore ytelsen til tømmerbedrifter over hele verden, og inkluderer eierandeler i firmaer som eier eller leier skogsmark og høster tømmeret til kommersiell bruk og salg av trebaserte produkter. I tillegg er SPDR S&P Oil & Gas Exploration & Production ETF Fund (XOP) et av de mange investeringsalternativene som gir eksponering for minerallandutvikling.

Spørsmål å vurdere

Når beslutningen er tatt om å kjøpe råmark som investering eller for utvikling, må investorene forstå mange spørsmål om lovligheten knyttet til bruk av spesifikke pakker med eiendom. For eksempel kan restriksjoner på arealbruk begrense måten jorda kan brukes av eieren, landforenklinger kan gi tilgang til en del av eiendommen til en ikke tilknyttet part, og overføring av mineralrettigheter kan gi en ikke tilknyttet part den autorisasjon til å utvinne og selge mineraler for økonomisk gevinst.

I tillegg kan riparian- og strandrettigheter bestemme tilgangen som grunneieren har til tilstøtende vannveier, og landets plassering kan diktere hvis den ligger i en flomslette, noe som vil ha stor innvirkning på måten landet kan utnyttes på. Heldigvis kan potensielle tomtekjøpere få svar på disse spørsmålene ved å gå gjennom den juridiske spesifikasjonen for en jordstykke, som finnes i et dokument kjent som en jordaksjon. Denne typen dokumenter er vanligvis tilgjengelig for allmennheten via internett, eller den kan fås på gammeldags måte ved å besøke avdelingens landregister og gjerninger ved det aktuelle fylkeskontorets kontor.

I tillegg til juridiske spørsmål, bør små investorer vurdere landets tilgang til grunnleggende verktøy som elektrisitet eller telekommunikasjon. Investorer bør også gjennomgå landets årlige eiendomsskattforpliktelse, vurdere potensialet for overtredelse av brudd og analysere eksternheten til jorda fra grunneieren, så vel som fra nærmeste samfunn. Alle disse spørsmålene er viktige, fordi mangelen på verktøy i stor grad kan hindre muligheten til å utnytte landet, landets avstand kan påvirke mulighetene en grunneier har til å nyte eiendommen, og eiendomsskatt kan påvirke grunneiers økonomi. Med disse problemene i bakhodet, bør potensielle grunneiere foreta en omfattende due diligence-vurdering før de bestemmer seg for å kjøpe land.

Generell oversikt over verdivurdering av land

Investorer som vurderer et kjøp av råmark, må innse at de driver med en rent spekulativ investering. Dette skyldes at ubebygd tomt ikke genererer noen inntekter, og at avkastningen på investeringen derfor vil måtte komme fra den potensielle kapitalgevinsten som kan mottas når jorda er solgt. Med dette i bakhodet kan gjeldskostnadene for et gårdslån til eiendom brukes til å utføre en foreløpig investeringsanalyse.

Fra februar 2018 var den årlige prosentsatsen for et 30-årig fullt amortisert gårdslån på fast eiendom 6%. Basert på denne satsen, ville land kjøpt via et landlån måtte øke med 6% hvert år for at jordinvesteringen skal bli jevn. I de fleste områder av USA er det sannsynlig at dette ikke vil skje, spesielt over en lengre periode. Derfor, rent rent investeringsmessig, har råmark en veldig lite attraktiv avkastning på investeringene, spesielt når man vurderer hvor lang tid investorene typisk må eie land for å generere avkastningen. I tillegg vil sannsynligvis renter for lån til jordbruksland øke i fremtiden, noe som betyr at break-even-renten for fremtidige landkjøp også vil stige.

Hvis gjeldskostnadene for et gårdsfastighetslån ikke avskrekker små investorer fra å ville kjøpe land som en spekulativ investering, og de tror virkelig at de kan etablere en liten oppdrettsvirksomhet som vil oppfylle deres kapitalkrav, inntektskrav og tidsbegrensninger, mange verdsettelsesrapporter er lett tilgjengelige. Disse rapportene kan fås fra landbruksavdelingene ved offentlige statlige universiteter for å vurdere muligheten for å etablere en småbedrift. Derfor bør små investorer som ønsker å etablere en tømmergård, en grønnsakgård, en vingård eller en frukthage, kunne finne en omfattende og tidsriktig analyse som forklarer hvordan man kan etablere denne typen operasjoner, hvor mye arbeid de sannsynligvis vil innebære, kapitalutgiftene påkrevd, hvor lang tid som er nødvendig for å motta avkastning, og den sannsynlige avkastningen som småbedriften vil oppnå over tid.

Til slutt, og kanskje viktigst, er investorer nødt til å forstå at det å investere i land for å drive et småbedriftsbedrift sannsynligvis vil være den vanskeligste og mest risikofylte typen virksomhetssatsing som kan forfølges. Dette fordi, i tillegg til risikoen som finnes i alle virksomhetsinnsatser, tar landbruksdriften en rekke risikoer som ikke-gårdsbedrifter ikke trenger å takle. Eksempler er trusselen om en rekke avlingssykdommer, potensialet for skadedyrangrep, et stadig skiftende værmiljø og ustabile markedspriser. Av disse grunnene, kombinert med det faktum at det å drive en småbedrift krever en betydelig mengde fysisk styrke, utholdenhet og en veldig sterk arbeidsmoral, vil de aller fleste investorer sannsynligvis ikke kunne håndtere alle jordbrukets krav til et bærekraftig grunnlag.

Bunnlinjen i landinvestering

Å kjøpe råmark er en veldig risikabel investering fordi det ikke vil generere noen inntekter og kanskje ikke generere en kapitalgevinst når eiendommen selges. Videre er det svært risikabelt å bruke et gårdslån til å kjøpe land. Med disse poengene i bakhodet anbefales det at de fleste små investorer med en lengsel etter å eie land eller drive en liten gårdsvirksomhet, skal benytte seg av det store utvalget av ETF-er og ETN-er som nå gjør tilgjengelig for små investorer muligheter som en gang bare var tilgjengelig for å sikre seg midler. Ved å benytte seg av denne typen investeringsprodukter, bør investorene være i stand til å oppfylle ønsket om landrelaterte fritidsaktiviteter, samtidig som de gir en rimelig avkastning på investeringen over tid.