Slik fungerer avskrivning på leie av eiendom

Å investere i utleieeiendommer kan vise seg å være et smart økonomisk grep. For det første kan en leiebolig gi en jevn inntektskilde mens du bygger egenkapital og eiendommen (ideelt sett) verdsetter. Det er også skattefordeler: Du kan trekke leieutgiftene dine fra alle leieinntekter du tjener, og dermed redusere skatteplikten. De fleste utleieeiendomskostnader - inkludert boliglånsforsikring, eiendomsskatt, utgifter til reparasjon og vedlikehold, utgifter til hjemmekontor, forsikring, profesjonelle tjenester og reisekostnader knyttet til ledelse - trekkes året du bruker pengene.

Imidlertid fungerer et annet sentralt skattefradrag - det for avskrivninger - på en annen måte. Avskrivning er prosessen som brukes for å trekke fra kostnadene ved kjøp og forbedring av en leiebolig. I stedet for å ta ett stort fradrag i året du kjøper (eller forbedre) eiendommen, fordeler avskrivningen fradraget over eiendommens levetid. Internal Revenue Service (IRS) har veldig spesifikke regler for avskrivninger, og hvis du eier utleieeiendommer, er det viktig å forstå hvordan prosessen fungerer.

Hvilken eiendom er avskrivbar?

I henhold til skattemyndighetene kan du avskrive en leiebolig hvis den oppfyller alle disse kravene:

• Du eier eiendommen. (Du anses som eier selv om eiendommen er gjeldsskyld.)
• Du bruker eiendommen i virksomheten din eller som en inntektsgivende aktivitet.
• Eiendommen har en bestemmbar levetid, noe som betyr at det er noe som slites ut, forfaller, blir brukt, blir foreldet eller mister verdien av naturlige årsaker.
• Eiendommen forventes å vare mer enn ett år.

Selv om eiendommen oppfyller alle ovennevnte krav, kan den ikke avskrives hvis du har satt den i drift og kastet den (eller ikke lenger bruker den til forretningsbruk) samme år. Tomt regnes ikke som avskrivbart. Generelt sett kan du ikke avskrive kostnadene for rydding, beplantning og hageanlegg, da disse aktivitetene anses som en del av kostnadene for landet.

Når starter avskrivninger?

Du kan begynne å ta avskrivninger så snart eiendommen er tatt i bruk eller klar og tilgjengelig for utleie. Her er et eksempel: Du kjøper en leiebolig 15. mai. Etter å ha jobbet med huset i flere måneder, har du det klart til leie 15. juli, så du begynner å annonsere på nettet og i lokale aviser. Du finner en leietaker, og leiekontrakten begynner 1. september. Da eiendommen ble tatt i bruk - det vil si klar til å bli leid og okkupert - 15. juli, ville du begynne å avskrive huset i juli, ikke i september da du begynner å samle husleie.

Du fortsetter å avskrive eiendommen til en av følgende betingelser er oppfylt.

• Du har trukket hele kostnaden eller andre grunnlag i eiendommen.
• Du trekker eiendommen fra tjeneste, selv om du ikke har fått tilbake kostnadene eller andre grunnlag. En eiendom trekkes fra tjeneste når den ikke lenger brukes som en inntektsgivende eiendom - eller hvis du selger eller bytter den, konverterer den til personlig bruk, forlater den eller hvis den er ødelagt.

Du kan fortsette å kreve fradrag for avskrivning for eiendommer som midlertidig er "inaktiv" eller ikke er i bruk. Hvis du for eksempel gjør reparasjoner etter at en leietaker har flyttet ut, kan du fremdeles avskrive eiendommen mens du gjør den klar til den neste.

Avskrivningsmetode

Tre faktorer bestemmer avskrivningsbeløpet du kan trekke fra hvert år: ditt grunnlag i eiendommen, gjenvinningsperioden og avskrivningsmetoden som er brukt. Eventuell boligutleie som settes i drift etter 1986, avskrives ved hjelp av Modified Accelerated Cost Recovery System (MACRS), en regnskapsteknikk som sprer kostnader (og avskrivningsfradrag) over 27, 5 år, hvor lang tid skattemyndighetene anser som "brukstid ”Av en utleie eiendom.

Selv om det alltid anbefales at du jobber med en kvalifisert skattekontor når du beregner avskrivninger, er her de grunnleggende trinnene:

1. Bestem grunnlaget for eiendommen - Eiendomsgrunnlaget er dets kostnad, eller beløpet du betalte (kontant, med pantelån eller på annen måte) for å erverve eiendommen. Enkelte oppgjørskostnader og avslutningskostnader, inkludert advokatsalær, registreringsavgift, undersøkelser, overføringsskatt, tittelforsikring og ethvert beløp som selgeren skylder at du samtykker i å betale (for eksempel tilbakeskatt), er inkludert i grunnlaget. Noen oppgjørsgebyrer og stengekostnader kan ikke inkluderes i ditt grunnlag, inkludert brannforsikringspremier, husleie relatert til belegg av eiendommen før stenging og gebyrer forbundet med å få eller refinansiere et lån: poeng, prioritetsforsikringspremier, kredittrapportkostnader, og vurderingsgebyr.
2. Skill kostnadene for land og bygninger - Ettersom du bare kan avskrive kostnadene for bygningen og ikke jordene, må du bestemme verdien for hver for å avskrive riktig beløp. For å bestemme verdien, kan du bruke virkelig markedsverdi for hver på det tidspunktet du kjøpte eiendommen, eller du kan basere tallet på de vurderte eiendomsskattverdiene. Si at du kjøpte et hus for $ 110.000. Den siste eiendomsskatten vurderer eiendommen til $ 90 000, hvorav $ 81 000 er for huset og $ 9 000 for landet. Derfor kan du tildele huset 90% ($ 81 000 ÷ $ 90 000) av kjøpesummen til huset og 10% ($ 9 000 ÷ $ 90 000) av kjøpesummen til landet.
3. Bestem ditt grunnlag i huset - Nå som du vet grunnlaget for eiendommen (hus pluss tomt) og verdien av huset, kan du bestemme grunnlaget i huset. Ved å bruke eksemplet ovenfor, vil basisen din i huset - beløpet som kan avskrives - være $ 99 000 (90% av $ 110 000). Ditt grunnlag i landet ville være $ 11 000 (10% av $ 110 000).
4. Bestem det justerte grunnlaget, om nødvendig - Det kan hende du må foreta økninger eller reduksjoner i grunnlaget for visse hendelser som skjer mellom tidspunktet du kjøper eiendommen og den tiden du har den klar til utleie. Eksempler på økninger på grunnlag inkluderer kostnadene for tillegg eller forbedringer som har en levetid på minst ett år før du plasserer eiendommen i tjeneste, penger du har brukt på å gjenopprette skadet eiendom, kostnadene for å bringe brukstjenester til eiendommen og visse advokatkostnader.

Eksempler på reduksjoner i grunnlaget inkluderer forsikringsutbetalinger du mottar som følge av skade eller tyveri, skadetap som ikke er dekket av forsikring som du tok fradrag for og penger du får for å innvilge en servitutter.

Hvilket system du skal bruke

De neste trinnene innebærer å bestemme hvilken av to MACRS som gjelder: General Depreciation System (GDS) eller Alternative Depreciation System (ADS). GDS gjelder for de fleste eiendommer som er satt i tjeneste, og generelt må du bruke den med mindre du tar et ugjenkallelig valg for ADS eller loven krever at du bruker ADS. ADS er påbudt når eiendommen:

• Har en kvalifisert virksomhetsbruk 50% av tiden eller mindre
• Har en avgiftsfritt bruk
• Finansieres med skattefrie obligasjoner
• Brukes først og fremst i oppdrett

Generelt bruker du GDS med mindre du har en grunn til å ansette ADS. Igjen anbefales det at du konsulterer en kvalifisert skattekontor, som kan hjelpe deg med å bestemme den gunstigste måten å avskrive leieboligen på.

Når du vet hvilket MACRS-system som gjelder, kan du bestemme gjenopprettingsperioden for eiendommen. Gjenopprettingstiden ved bruk av GDS er 27, 5 år for utleie av boliger. Hvis du bruker ADS, er gjenopprettingsperioden for samme type eiendom 30 år for eiendommer som er tatt i bruk etter 31. desember 2017, eller 40 år hvis den ble satt i tjeneste før det.

Deretter bestemmer du beløpet du kan avskrive hvert år. Siden de fleste boligutleieeiendommer bruker GDS, vil vi fokusere på den beregningen.

For hvert år som en eiendom er i drift, avskrives du et lik beløp: 3, 636% hvert år så lenge du fortsetter å avskrive eiendommen. Hvis eiendommen var i drift i mindre enn ett år (for eksempel kjøpte du et hus i mai og begynte å leie det i juli), ville du avskrevet en mindre prosentandel det året, avhengig av når det ble tatt i bruk. I følge GDS-tabellen til IRS Residential Rental Property:

Ta for eksempel et hus som har et grunnlag på $ 99 000 og som ble tatt i bruk 15. juli. For det første året avskrives 1, 667%, eller $ 1, 650 ($ 99 000 x 1, 667%). For hvert år deretter avskrives du til en kurs på 3.636%, eller $ 3.599.64, så lenge leien er i drift hele året. Legg merke til at dette tallet i hovedsak tilsvarer å ta grunnlaget og dele med gjenvinningsperioden på 27, 5: $ 99 000 ÷ 27, 5 = 3600 dollar. Forskjellen stammer fra det første året med delvis tjeneste.

Hvor mye reduserer avskrivningene skatteplikten?

Hvis du leier eiendommer, rapporterer du vanligvis leieinntektene og utgiftene for hver leiebolig på den aktuelle linjen i plan E når du sender inn den årlige selvangivelsen; netto gevinst eller tap går da på 1040-skjemaet. Avskrivninger er en av utgiftene du vil inkludere i plan E, så avskrivningsbeløpet reduserer skatteplikten for året effektivt. Hvis du avskriver $ 3.599.64 og du er i skattekonsollen på 22%, for eksempel, sparer du $ 3.599.64 x 0.22 = $ 791.92 i skatt det året.

Bunnlinjen

Avskrivning kan være et verdifullt verktøy hvis du investerer i utleieeiendommer, fordi det lar deg spre kostnadene for å kjøpe eiendommen over flere tiår, og dermed redusere hvert års skatteplikt. Selvfølgelig, hvis du avskriver en eiendom og deretter selger den for mer enn dens avskrevne verdi, skylder du selvfølgelig skatt på den gevinsten gjennom avskrivningsgjenvinningsskatten.

Siden lovene om utleie av skatteeiendommer er kompliserte og endres med jevne mellomrom, anbefales det at du samarbeider med en kvalifisert skatteregnskaper når du etablerer, driver og selger utleievirksomheten. På denne måten kan du være sikker på å motta den mest gunstige skattebehandlingen - og unngå eventuelle overraskelser ved skattetid.