Innkjøpene og utsalgene av selgerfinansierte eiendommer

Når det gjelder finansiering av fast eiendom, følger de fleste transaksjoner en utslitt prosess. Selgeren finner en villig kjøper med den nødvendige inntekten, sysselsettingshistorikken og kredittscore for å kvalifisere for et pantelån, og en utlånsinstitusjon setter opp pengene for å finansiere avtalen.

Men hva hvis tradisjonell finansiering ikke er tilgjengelig, og kjøper og selger fortsatt ønsker å fortsette privat med salget? Skriv inn det som er kjent som selgerfinansiering. Som begrepet tilsier, finansierer den som selger huset kjøpet, i stedet for at banken gir et pantelån til kjøperen.

Inn- og utsalg av selgerfinansierte eiendommer

Hva er gunstig med selgerfinansiering

Dette alternativet til tradisjonell finansiering er et nyttig alternativ til tider eller på steder der det er vanskelig å få pantelån. Under så trange forhold gir selgerfinansiering kjøpere tilgang til en alternativ kredittform. Selgere kan på sin side trykke på en mengde kjøpere som ikke nødvendigvis kvalifiserer for et tradisjonelt pantelån. Og fordi selgeren finansierer salget, kan eiendommen ha høyere salgspris.

En bank er ikke direkte involvert i et selgerfinansiert salg; kjøper og selger gjør ordningene selv. De utarbeider en seddel med renter, tidsplan for utbetalinger fra kjøper til selger, og konsekvensene hvis kjøperen skal ha mislighold av disse forpliktelsene. I motsetning til et salg som involverer pantelån, er det da ingen overføring av hovedstolen fra kjøper til selger, men bare en avtale om tilbakebetaling av summen over tid.

Med bare to hovedaktører involvert, kan eierfinansiering være raskere og billigere enn å selge et hjem på vanlig måte. Willie Kathryn Suggs, hovedmegleren og eieren av den Harlem-baserte eiendomsmeglingen som bærer navnet hennes, sier at når selgeren finansierer salget, lukkes avtalen raskere, da det ikke er ventet på banklånsbetjent, forsikrer og juridisk avdeling for å tømme filen. " Suggs bemerker også at "kjøpere elsker [selgerfinansiering] fordi de kan komme i hjemmet for mindre penger."

Lukkekostnadene er faktisk lavere for et selgerfinansiert salg. Uten at en bank deltar, unngår transaksjonen kostnadene ved pantelån eller rabattpoeng, samt opprinnelsesgebyr og en rekke andre gebyrer som långivere rutinemessig nivå under finansieringsprosessen. Det er også større fleksibilitet, i det minste tilsynelatende, rundt låneavsetningene, fra den nødvendige forskuddsbetalingen til renten til avtaleperioden.

Selgerens finansiering løper vanligvis bare på ganske kort sikt, for eksempel fem år, med en ballongbetaling som skal betales ved slutten av denne perioden. Teorien - eller i det minste håpet - er at kjøperen til slutt vil refinansiere den betalingen med en tradisjonell utlåner, bevæpnet med forbedret kredittverdighet og etter å ha samlet noe kapital i hjemmet.

Hva kjøpere trenger å vite

For alle potensielle plusser til selgerfinansiering kommer transaksjoner som bruker det med risiko og realiteter for begge parter. Her er hva kjøpere bør vurdere før de fullfører en selgerfinansiert avtale.

Forvent ikke bedre vilkår enn med et pantelån. Når vilkårene for en selgerfinansiert avtale blir hamret ut, oppfyller fleksibilitet ofte virkeligheten. Selgeren fordøyer sine økonomiske behov og risikoer, inkludert muligheten for at kjøperen vil misligholde lånet, med utsikter til en potensielt dyr og rotete utkastelsesprosess.

Resultatet kan være nøkternt for kjøperen. Det er for eksempel mulig at du vil sikre deg en gunstigere rente enn bankene tilbyr, men det er mer sannsynlig at du betaler mer, kanskje flere prosentpoeng over gjeldende rente. Og du må sannsynligvis gi deg en forskuddsbetaling som kan sammenlignes i størrelse med en typisk pantelån - det vil si 10% eller mer av eiendommens verdi.

Det kan hende du må selge deg selv til selgeren. Det er smart å være gjennomsiktig og grei om grunnene til at du ikke kvalifiserte deg til et tradisjonelt pantelån. Noe av denne informasjonen kan dukke opp uansett når selgeren sjekker kredittloggen og andre bakgrunnsdata, inkludert ansettelse, eiendeler, økonomiske fordringer og referanser.

Men sørg for at du peker på eventuelle begrensninger i evnen til å låne som kanskje ikke kommer til å komme under selgerens due diligence. Todd Huettner, en boliglånsmegler og presidenten for Denver-baserte Huettner Capital, påpeker at selv en potensiell kjøper som har god kreditt og en heftig forskuddsbetaling kan ha nylig startet en ny virksomhet, og derfor ikke kunne kvalifisere seg til en lån i opptil to år.

Vær forberedt på å foreslå selgerfinansiering. Huseiere som tilbyr selgerfinansiering kunngjør ofte det faktum i håp om å tiltrekke seg kjøpere som ikke kvalifiserer for pantelån. Hvis du ikke ser noen omtale av selgerfinansiering, skader det ikke å spørre om det, sier boliglånsmegler Todd Huettner.

Når du gjør det, sier han, foreslå alternativet så eksplisitt som du kan. I stedet for å spørre om eierfinansiering er et alternativ, anbefaler Huettner at kjøpere presenterer et spesifikt forslag. “For eksempel:” Tilbudet mitt er full pris med 20% nede, selgerfinansiering for $ 350 000 til 6%, amortisert over 30 år med en femårs ballong ensom. Hvis jeg ikke refinansierer om to til tre år, vil jeg øke satsen til 7% i år fire og fem. '"

Bekreft at selgeren står fritt til å finansiere salget. Selgerfinansiering er enklest når selger eier eiendommen direkte; et pantelån på eiendommen introduserer ekstra komplikasjoner. Betaling for tittelsøk på eiendommen vil bekrefte at den er nøyaktig beskrevet i skjøtet, og at den er fri fra pantelån eller avgiftsplikt.

Ifølge Jason Burkholder, en megler, salgssjef og eiendomsmegler hos Weichert, Realtors in Lancaster, Pa., "De fleste pantelån har en klausul om forfall, som forbyr selgeren å selge huset uten å betale ned pantelånet. Så Hvis en selger foretar eierfinansiering og kredittforetaket finner ut av det, vil det vurdere boligen 'solgt' og kreve umiddelbar betaling av gjelden i sin helhet, noe som gjør at utlåner kan utelukke. "

Hva selgere trenger å vite

Husk disse tipsene og realitetene hvis du vurderer å finansiere salget av et hjem.

Du trenger ikke nødvendigvis finansiere salget lenge. Som selger kan du når som helst selge promesien til en investor eller utlåner, som kjøperen deretter sender betalingene til. I følge Robin Daniels, en eiendomsinvestor og utleier i Florida, "er mange selgere redde for å selge med eierfinansiering, men vet ikke at notatet de har er noe som kan selges til noen andre. Dette kan skje samme dag som stenging, slik at selgeren får penger med en gang. "

Med andre ord, selgere trenger ikke å ha kontanter, og de trenger heller ikke å være långivere. Vær imidlertid oppmerksom på at du sannsynligvis vil måtte godta mindre enn full verdi på lappen for å selge den, og dermed redusere avkastningen på eiendommen. Foretaksnotater for eiendommer selger vanligvis for 65 til 90% av pålydende, ifølge Amerinotexchange, et selskap som spesialiserer seg på finansiering av andre markeder.

Gjør selgerfinansiering til en del av banen for å selge eiendommen. Siden selgerfinansiering er relativt sjelden, kan du fremme det faktum at du tilbyr det, starter med eiendomsoppføringen. Å legge til ordene "selgerfinansiering tilgjengelig" i teksten vil varsle potensielle kjøpere og deres agenter om at alternativet ligger på bordet.

Når potensielle kjøpere viser hjemmet ditt, må du gi mer detalj om finansieringsordningene. Utarbeide et informasjonsark som beskriver vilkårene for finansieringen, sammen med en generell forklaring på hva selgerfinansiering er, siden mange kjøpere ikke er kjent med det.
Oppsøk skatterådgivning, og vurder hjelp til å betjene lån.

Siden selgerfinansierte avtaler kan utgjøre skattekomplikasjoner, kan du engasjere en finansiell planlegger eller skatteekspert som en del av teamet ditt for salget. Med mindre du er erfaren og komfortabel som utlåner, kan du vurdere å ansette et låneservicebedrift for å samle inn månedlige utbetalinger, utstede uttalelser og utføre de andre oppgavene som er involvert i å styre et lån.

Bunnlinjen

Så uvanlig og ukjent det er for folk flest, kan selgerfinansiering være et nyttig alternativ i utfordrende eiendomsmarkeder. Ordningen utløser imidlertid noen spesielle risikoer for kjøper og selger, og det er lurt å engasjere profesjonell hjelp for å dempe dem og la prosessen kjøres smidig.
Begge parter bør ansette en advokat eller eiendomsmegler for å skrive og gjennomgå salgskontrakten og utstedelsesbrevet, sammen med tilhørende oppgaver. Prøv å finne fagpersoner som har erfaring med selgerfinansierte boligtransaksjoner - og erfarne der du bor, hvis mulig, siden noen relevante forskrifter (for eksempel de som styrer ballongbetalinger) varierer etter jurisdiksjon.
Fagpersoner kan også hjelpe kjøper og selger med å bestemme hvilken avtale som passer best for dem og omstendighetene ved salget. Hvis det ikke er en selgerfinansiert avtale, påpeker eiendomsinvestor Don Tepper fra Solutions 3D LLC at "det faktisk er mange andre måter å kjøpe" annet enn en tradisjonell pantelånsordning. Disse ordningene, Tepper påpeker, inkluderer leiekontrakt -option, leiekjøp, tomtekontrakt, kontrakt for skjøte, aksjedeling og pantelån. "De fleste kjøpere, og de fleste eiendomsmeglere, vet ikke hvordan noen av disse fungerer, " sier han.