Lær å verdsette eiendommer til investering i eiendommer

Fra et kvantitativt perspektiv er investering i eiendommer noe som å investere i aksjer. For å tjene penger, må investorer bestemme verdien av eiendommene og komme med utdannede gjetninger om hvor mye fortjeneste hver vil gi, enten det er gjennom eiendomsvurdering, leieinntekter eller begge deler.

Verdivurdering av aksjer gjennomføres vanligvis gjennom to grunnleggende metoder: absolutt verdi og relativ verdi. Det samme gjelder eiendomsvurderingen. Diskontering av fremtidig netto driftsinntekt (NOI) med passende diskonteringsrente for eiendommer tilsvarer nedsatte kontantstrømmer (DCF) for aksjer; integrering av bruttoinntektsmultiplikatormodellen i eiendommer kan sammenlignes med relative verdivurderinger med aksjer. Nedenfor skal vi se på hvordan du verdsetter en fast eiendom ved hjelp av disse metodene.

TUTORIAL: "First Time Homebuyer's Guide"

Kapitaliseringsraten

En av de viktigste forutsetningene som en eiendomsinvestor legger til grunn ved verdsettelse av eiendommer, er å velge en passende kapitaliseringsrate, som er avkastningskravet på eiendommer netto etter verdsettelse eller avskrivning. Enkelt sagt er det satsen som brukes på netto driftsinntekter for å bestemme nåverdien av en eiendom.

For eksempel, hvis en eiendom som forventes å generere en netto driftsinntekt (NOI) på 1 million dollar i løpet av de neste ti årene, blir diskontert med en aktiveringsgrad på 14%, er markedsverdien til eiendommen $ 1.000.000 / .14 = $ 7.142.857 (netto) driftsinntekt / total aktiveringsgrad = markedsverdi).

Markedsverdien på 7 142 857 dollar er en god avtale hvis eiendommen selger til $ 6, 5 millioner. Det er en dårlig avtale hvis salgsprisen er $ 8 millioner.

Å bestemme kapitaliseringsgraden er en av de viktigste beregningene for å verdsette en inntektsgivende eiendom. Selv om det er noe mer komplisert enn å beregne den vektede gjennomsnittlige kapitalkostnaden (WACC) til et firma, er det flere metoder investorer kan bruke for å finne en passende kapitaliseringsrate. (For beslektet lesing, se "4 måter å verdsette en eiendom til leie av eiendommer")

Oppbyggingsmetoden

En vanlig tilnærming er oppbyggingsmetoden. Begynn med renten, legg til:

1. Den passende likviditetspremien (oppstår på grunn av den illikvide eiendommen)
2. Gjenvinningspremie (kontoer for nettovurdering av land)
3. Risikopremie (avslører eiendomsmarkedets samlede risikoeksponering)

Gitt en rente på 4%, en ikke-likviditetsgrad på 1, 5%, en gjenfangstpremie på 1, 5%. og en risikosats på 2, 5% blir kapitaliseringsgraden for en aksjeeiendom summert som: 6 + 1, 5 + 1, 5 + 2, 5 = 11, 5%. Hvis netto driftsinntekt er $ 200 000, er markedsverdien av eiendommen $ 200 000 / .115 = $ 1739, 130.

Det er klart det er veldig enkelt å utføre denne beregningen. Kompleksiteten ligger i å vurdere nøyaktige estimater for de enkelte komponentene i kapitaliseringsraten, noe som kan være utfordrende. Fordelen med oppbyggingsmetoden er at den prøver å definere og måle individuelle komponenter av en diskonteringsrate.

Metoden for utvinning av markedet

Markedsutvinningsmetoden forutsetter at det foreligger aktuell, lett tilgjengelig netto driftsinntekt og salgsprisinformasjon om sammenlignbare inntektsgivende eiendommer. Fordelen med metode for markedsuttak er at kapitaliseringsgraden gjør den direkte inntektsverdien mer meningsfull.

Det er relativt enkelt å bestemme kapitaliseringsraten. Anta at en investor vurderer å kjøpe en parkeringsplass som forventes å generere $ 500 000 i netto driftsinntekter. I området er det tre eksisterende sammenlignbare inntektsgenererende parkeringsplasser.

• Parkeringsplass 1 har en netto driftsinntekt på $ 250 000 og en salgspris på 3 millioner dollar. I dette tilfellet er kapitalverdien: $ 250 000 / $ 3 000 000 = 8, 33%.
• Parking Lot 2 har en netto driftsinntekt på $ 400 000 og en salgspris på 3, 95 millioner dollar. Kapitaliseringsraten er: $ 400 000 / $ 3 950 000 = 10, 13%.
• Parkeringsplass 3 har en netto driftsinntekt på $ 185 000 og en salgspris på 2 millioner dollar. Kapitaliseringsraten er: $ 185 000 / $ 2 000 000 = 9, 25%.

Basert på de beregnede kursene for disse tre sammenlignbare egenskapene (8, 33%, 10, 13% og 9, 25%), vil en samlet aktiveringsgrad på 9, 4% være en rimelig representasjon av markedet. Ved å bruke denne kapitaliseringsrenten kan en investor bestemme markedsverdien på eiendommen. Verdien av investeringsmuligheten for parkeringsplassen er $ 500 000 / 0, 094 = $ 5319149.

Band-of-Investment metoden

Kapitaliseringsrenten beregnes ved å bruke individuelle renter for eiendommer som bruker både gjeld og egenkapitalfinansiering. Fordelen med investeringsmetoden er at den er den mest passende kapitaliseringsgraden for finansierte eiendomsinvesteringer.

Det første trinnet er å beregne en synkende fondsfaktor. Dette er prosentandelen som må settes av hver periode for å ha et visst beløp på et fremtidig tidspunkt. Anta at en eiendom med netto driftsinntekt på $ 950 000 er 50% finansiert, ved å bruke gjeld til 7% renter som skal amortiseres over 15 år. Resten betales med egenkapital til en avkastningskrav på 10%. Den synkende fondsfaktoren vil bli beregnet som:

Rentesats 12 måneder [1+ (rente / 12 måneder)] (antall år ∗ 12 måneder) −1 \ dfrac {\ frac {rente ~ rente} {12 ~ måneder}} {{[1 + (rente ~ rente / 12 ~ måneder)]} ^ {(\ # ~ av ~ år * 12 ~ måneder)} - 1} [1+ (rentesats / 12 måneder)] (antall år ∗ 12 måneder) −112 måneder renterente

Når vi kobler inn tallene, får vi:

.07 / 12
{[1 + (0, 07 / 12)] ^15x12 } - 1

Dette beregnes til .003154 per måned. Per år er denne prosentandelen: 0, 003154 x 12 måneder = 0, 0378. Satsen som en utlåner må betales tilsvarer denne synkende fondsfaktoren pluss renten. I dette eksempelet er denne frekvensen: 0, 07 + 0, 0378 = 10, 78% eller 0, 1078.

Dermed er den vektede gjennomsnittsrenten, eller den samlede kapitaliseringsgraden, som bruker 50% -vekten for gjeld og 50% -vekten for egenkapitalen: (.5 x .1078) + (.5 x .10) = 10.39%. Som et resultat er markedsverdien på eiendommen: $ 950, 000 / .1039 = $ 914407.

Hvordan verdsette en investeringseiendom

Sammenlignbare verdivurderinger

Absolutte verdsettelsesmodeller bestemmer nåverdien av fremtidige innkommende kontantstrømmer for å oppnå en andels egenverdi; de vanligste metodene er utbytte diskonteringsmodeller (DDM) og diskontert kontantstrøm (DCF) teknikker. På den annen side antyder relative verdimetoder at to sammenlignbare verdipapirer skal være prisgitt tilsvarende i henhold til inntektene. Forhold som pris-til-inntjening og pris-til-salg blir sammenlignet med andre selskaper innen bransjen for å avgjøre om en aksje er under eller overvurdert. Som ved egenkapitalvurdering, bør eiendomsvurderingsanalyse implementere begge prosedyrene for å bestemme en rekke mulige verdier.

Beregning av en driftsinntekt for en eiendomseiendom

Markedsverdi = NOI1r − g = NOI1Rever: NOI = Netto driftsinkomer = Nødvendig avkastning på eiendomsmidler g = Vekstrate av NOIR = Kapitaliseringsgrad (r − g) \ begynne {justert} & Marked ~ Verdi = \ dfrac { NOI_1} {rg} = \ dfrac {NOI_1} {R} \\ & \ textbf {hvor:} \\ & NOI = \ text {\ small Netto driftsinntekt} \\ & r = \ text {\ small Nødvendig avkastning på eiendomsmidler} \\ & g = \ text {\ liten Vekstrate for NOI} \\ & R = \ text {\ liten Kapitaliseringsrate (r} - \ tekst {\ liten g)} \\ \ slutt {justert} Marked Verdi = r − gNOI1 = RNOI1 hvor: NOI = Netto driftsinkomer = Nødvendig avkastning på eiendommer g = Vekstrate på NOIR = Kapitaliseringsrate (r − g)

Netto driftsinntekt reflekterer inntekten som eiendommen vil generere etter innregning av driftsutgifter, men før fradrag for skatter og renter. Før de trekker utgifter, må de samlede inntektene som oppnås fra investeringen bestemmes. Forventet leieinntekt kan i utgangspunktet forutsettes basert på sammenlignbare eiendommer i nærheten. Med riktig markedsundersøkelse kan en investor bestemme hvilke priser leietakere blir belastet i området og anta at lignende leier per kvadratmeter kan brukes på denne eiendommen. Prognoserte økninger i leieprisene blir regnskapsført i vekstraten innen formelen.

Siden høye ledighetsrater er en potensiell trussel mot avkastning i eiendommer, bør enten en sensitivitetsanalyse eller realistiske konservative estimater brukes til å bestemme den inngivne inntekten hvis eiendelen ikke utnyttes med full kapasitet.

Driftskostnader inkluderer de som direkte påløper gjennom den daglige driften av bygningen, for eksempel eiendomsforsikring, administrasjonsgebyr, vedlikeholdsgebyr og verktøyskostnader. Merk at avskrivninger ikke er inkludert i den totale utgiftsberegningen. Netto driftsinntekt for en fast eiendom er lik inntektene før renter, skatter, avskrivninger og amortisering (EBITDA).

Diskontering av netto driftsinntekt fra en eiendomsinvestering med markedsverdien er analogt med å diskontere en fremtidig utbyttestrøm med riktig avkastningskrav justert for utbyttevekst. Aksjeinvestorer kjent med vekstmodeller for utbytte bør umiddelbart se likheten. (DDM er en av de mest grunnleggende for finansielle teorier, men den er bare så god som dens forutsetninger. Sjekk ut " Digging In the Dividend Discount Model .")

Finne en eiendoms inntektsbringende kapasitet

Markedsverdi = Bruttoinntekt × Bruttoinntektsmultiplikator \ textit {\ liten Markedsverdi = Bruttoinntekt} \ ganger \ textit {\ liten bruttoinntektsmultiplikator} Markedsverdi = Bruttoinntekt × Bruttoinntektsmultiplikator

Bruttoinntektsmultiplikator-tilnærmingen er en relativ verdsettelsesmetode som er basert på den underliggende antakelsen om at eiendommer i samme område vil bli verdsatt proporsjonalt med bruttoinntekten som de hjelper til med å generere. Som navnet tilsier, er bruttoinntekt den totale inntekten før fradrag for driftsutgifter. Imidlertid må ledighetsratene forutsettes for å få et nøyaktig estimat for bruttoinntekt.

Hvis en eiendomsinvestor for eksempel kjøper en bygning på 100 000 kvadratmeter, kan han av sammenlignbare eiendomsdata bestemme at den gjennomsnittlige brutto månedlige inntekten per kvadratfot i nabolaget er $ 10. Selv om investoren i utgangspunktet kan anta at brutto årlige inntekt er $ 12 millioner dollar ($ 10 x 12 måneder x 100.000 kvadratfot), er det sannsynligvis noen ledige enheter i bygningen til enhver tid. Forutsatt at det er en ledighetsgrad på 10%, er brutto årlige inntekt $ 10, 8 millioner ($ 12 MM x 90%). En lignende tilnærming brukes også til netto driftsinntekt.

Det neste trinnet i vurderingen av verdien av fast eiendom er å bestemme bruttoinntektsmultiplikatoren. Dette oppnås hvis man har historiske salgsdata. Når man ser på salgsprisene for sammenlignbare eiendommer og deler verdien av den genererte brutto årlige inntekten, produseres den gjennomsnittlige multiplikatoren for regionen.

Denne typen verdsettelsesmetoder ligner på å bruke sammenlignbare transaksjoner eller multipler for å verdsette en aksje. Mange analytikere vil spå inntjeningen til et selskap og multiplisere inntjeningen per aksje (EPS) -tallet med P / E-forholdet i bransjen. Verdivurdering av eiendommer kan gjennomføres gjennom lignende tiltak.

Veisperringer til verdivurdering av eiendommer

Begge disse metodene for verdsettelse av eiendommer virker relativt enkle. I praksis er det imidlertid ganske komplisert å bestemme verdien av en inntektsbringende eiendom ved bruk av disse beregningene. For det første kan det hende det er ekstremt tidkrevende og utfordrende å skaffe den nødvendige informasjonen om alle formelinngangene, for eksempel netto driftsinntekter, premiene som er inkludert i kapitaliseringsgraden, og sammenlignbare salgsdata.

For det andre har ikke disse verdsettelsesmodellene riktig faktor i mulige store endringer i eiendomsmarkedet, for eksempel en kredittkrise eller boomboom. Som et resultat må ytterligere analyser utføres for å forutsi og faktorere den mulige effekten av endrede økonomiske variabler.

Fordi eiendomsmarkedene er mindre likvide og transparente enn aksjemarkedet, er det noen ganger vanskelig å skaffe nødvendig informasjon for å ta en fullt informert investeringsbeslutning. Når det er sagt, på grunn av de store kapitalinvesteringene som vanligvis kreves for å kjøpe en stor utbygging, kan denne kompliserte analysen gi en stor gevinst dersom den fører til oppdagelsen av en undervurdert eiendom (ligner på egenkapitalinvestering). Så å ta seg tid til å forske på de nødvendige innspillene er vel verdt tiden og energien.

Bunnlinjen

Verdivurdering av eiendommer er ofte basert på lignende strategier som egenkapitalanalyse. Andre metoder, i tillegg til nedsatte netto driftsinntekter og bruttoinntektsmultiplikator-tilnærming, brukes også ofte - noen er unike for denne aktivaklassen. Noen bransjeeksperter har for eksempel en aktiv arbeidskunnskap om bymigrasjon og utviklingsmønstre. Som et resultat kan de bestemme hvilke lokale områder som mest sannsynlig vil oppleve den raskeste takknemlighetsgraden.

Uansett hvilken tilnærming som er brukt, er den viktigste prediktoren for en strategis suksess hvor godt den forskes.