Lease Option
En leieavtale er en avtale som gir en leietaker et valg om å kjøpe den leide eiendommen under eller på slutten av leieperioden. Det er også til hinder for at eieren kan tilby eiendommen for salg til noen andre. Når begrepet utløper, må leietakeren enten utøve opsjonen eller miste det. En leasingopsjon er også kjent som en leiekontrakt med mulighet for å kjøpe.
Hvordan et leasingalternativ fungerer
En leieavtale gir en potensiell kjøper mer fleksibilitet enn en standard leiekjøpsavtale, som krever at leietageren kjøper boligen når leiekontrakten avsluttes. Prisen på hjemmet blir avtalt på forhånd av kjøperen (leieren) og eieren. Prisen er typisk til den nåværende markedsverdien av hjemmet, slik at leietaker kan kjøpe boligen i fremtiden til dagens pris. For dette alternativet blir leieren vanligvis belastet en forhåndsavgift av eieren, som kan være 1% av boligens salgspris. Avgiften går til forskuddsbetaling hvis leietaker bestemmer seg for å kjøpe boligen på slutten av leieavtalen.
Leasingalternativet er spesielt nyttig for de som kanskje bygger kreditt eller ikke har spart nok for en nedbetaling. Det er imidlertid flere funksjoner i leiemulighetene du bør vurdere.
Leieutbetalinger
Eieren belaster en premie i tillegg til standard månedlig leie for muligheten til å kjøpe til dagens pris når leieavtalen er slutt. Premien kan være en prosentandel som legges til den nåværende leien på markedet, for eksempel 10% av det månedlige leiebeløpet for et hjem av den størrelsen. Det ekstra beløpet eller premien, som ofte kalles husleiekreditt, blir en del av nedbetalingen for boligen hvis alternativet blir utnyttet til å kjøpe huset av leieren. Leietaker taper imidlertid de ekstra pengene som er betalt over standardleien hvis boligen ikke er kjøpt ved leiekontrakten.
Noen eiere kan ta en engangsbetaling, ofte kalt "verdifull vederlag, " som tilsvarer premien som er betalt for et alternativ i finansmarkedene. Det er ikke et depositum ved kjøp av eiendommen, noe som betyr at den ikke kan refunderes. Beløpet varierer fra et symbol på $ 100 til 5% av forventet kjøpesum.
Bankfinansiering med en leasingopsjon
Den gode nyheten for leietakere er at bankene vanligvis vil la de totale midlene til premien over leiebetalingene gå til forskuddsbetalingen for å kjøpe hjemmet. Imidlertid kan det hende banken ikke tillater at noen av midlene ble brukt til kjøpesummen hvis leien som ble belastet var markedspris. Det er viktig at kjøpere tar kontakt med flere banker for å bestemme retningslinjene deres for finansiering av pantelån til et hjem med leiekontrakt.
Valgperioden for et leiekontrakt
Valgperioden kan være en hvilken som helst periode som huseieren og leieren er enige om, men er vanligvis ett til tre år. Leieavtalekontrakten bestemmer også eiendommens kjøpesum ved begynnelsen av leiekontrakten eller hvordan den prisen vil bli bestemt ved slutten av opsjonen.
Viktige takeaways
- En leieavtale er en avtale som gir en leietaker et valg om å kjøpe den leide eiendommen under eller på slutten av leieperioden.
- En leieavtale forhindrer også eieren fra å tilby eiendommen for salg til noen andre.
- En leietaker betaler vanligvis en del prosent over det standard månedlige leiebeløpet, som går til forskuddsbetalingen for å kjøpe boligen.
Årsaker til å bruke et leasingalternativ
Det er flere grunner til at leietaker og eier kan inngå et leiekontrakt. Det er viktig å vurdere om fordelene oppveier noen ulemper ved inngåelse av avtalen.
Hvorfor leietakere inngår leiekontrakt
En potensiell kjøper kan ha mange grunner til å bruke en leieavtale i stedet for å kjøpe eiendommen direkte i starten. Et hovedhensyn er ikke å ha nok penger eller kreditt til å gjøre kjøpet. Lei kan gjøre det mulig for den potensielle kjøperen å spare penger for kjøpet, og samtidig bygge sin kreditt ved å utføre regelmessige rettidige betalinger.
Leietaker har en sjanse til å kjøpe en eiendom i fremtiden til dagens priser. Hvis leietakeren ikke har penger spart i dag for å kjøpe boligen, men er bekymret for at boligens verdi vil øke i løpet av de neste årene, er leiekontrakten et godt valg. Hvis leieren også elsker hjemmet, skolekretsen eller nabolaget, tar leiemuligheten huset av markedet - slik at leietakeren kan spare nok til å kjøpe det når leiekontrakten er slutt.
Selv om den potensielle kjøperen har midler til å kjøpe eiendommen, kan det hende at han eller hun ikke vil forplikte seg til det med en gang. For eksempel, hvis den potensielle kjøperen er fra en annen by, vil han eller hun kanskje bo i den nye byen før han forplikter seg til kjøpet. Eller, han eller hun kan fremdeles ha sin gamle eiendom å selge før de kan kjøpe den nye eiendommen.
Endelig kan det hende at eiendommen ikke kvalifiserer for visse lån, inkludert et VA-lån, på grunn av nødvendige reparasjoner eller oppgraderinger. Ved å leie først, kan den potensielle kjøperen gjøre de forbedringene for å kvalifisere seg til lånet senere.
Hvorfor eiere inngår leiekontrakt
En eiendomseier kan inngå en leieavtale fordi de hadde problemer med å selge huset direkte. Alternativet kan gjøre eiendommen mer attraktiv for forskjellige typer potensielle kjøpere.
Også, hvis en huseier tenker på å selge boligen om noen få år, gjør leiekontrakten det mulig for eieren å samle en premie over det gjeldende markedet for leie. Det verste tilfellet er at leietaker ikke kjøper huset; eieren markedsfører den for å selge og holder de ekstra midlene som er betalt over standard månedlig leie.
Det kan også være skattespørsmål involvert i å selge eiendommen direkte nå i stedet for å selge den senere. Alternativet, selv om det ikke er en garanti for å selge senere, gjør det imidlertid mer sannsynlig at eieren har en kjøper klar til å gå på slutten av opsjonen.
Leietaker taper de ekstra pengene som er betalt over standard månedlig husleie hvis muligheten til å kjøpe boligen ikke blir utøvd ved leiekontrakten.
Spesielle hensyn med leasingalternativer
Leietakers forsikring er vanligvis nødvendig for leietakers personlige eiendeler. Leietakers forsikring beskytter for tap av verdi på eiendeler og møbler i hjemmet. Det er også viktig at det får mandat at eieren også skal ha huseierforsikring i tilfelle noe skulle skje i løpet av leiekontrakten som kan ha negativ innvirkning på eiendommens verdi som brann eller vannskade.
En vurderingsmessig beredskap bør inngå i leieavtalen. Med andre ord, når leiekontrakten avsluttes, kunne hjemmets verdi ha sunket. En vurdering gir en oppdatert verdi av eiendommen før kjøp og salg gjennomføres.
Det er viktig å beregne det nøyaktige beløpet som skal betales til eieren på slutten av leieavtalen. Husk at eieren tar huset av markedet og gir fra seg eventuelle gevinster i boligens markedsverdi ved å inngå leieavtalen. Eieren vil ønske å bli kompensert for å ikke kunne selge huset til en annen person som var klar til å kjøpe det.
For de som vurderer et leasingalternativ eller en leiekontrakt å kjøpe, bør de ideelt sett ha en advokat som er kjent med leieavtale-transaksjoner for å gjennomgå det fine utskriften for å sikre at det ikke er noen overraskelser når leiekontrakten avsluttes.