Lånealternativer for undersjøiske huseiere

Huseiere finner seg ofte i den uunngåelige posisjonen til å skylde mer på saldoen på pantelånene sine enn hjemmene deres er verdt. Dette er resultatet av en kombinasjon av hendelser, hvorav mange er utenfor huseiers kontroll. Fallende eiendomspriser, et svekkende nabolag, dårlige låneavgjørelser (f.eks. Å låne mer enn det som låntager har råd til eller ta på seg et alternativ til justerbar rente) og refinansiere for å ta ut egenkapital, kan alle etterlate huseiere med voksende gjeld. Når saldoen i pantelånet overstiger verdien av eiendommen, blir huseierens stilling omtalt som "opp-ned" eller "under vann." Å slippe unna denne ubehagelige stillingen er vanskelig - og det krever ofte å selge boligen for mindre enn verdien av lånet - men det finnes løsninger. La oss se på noen alternativer for huseiere med negativ egenkapital.

Kort å selge et hjem som har lite kapital

Kortsalg er et levedyktig alternativ hvis forskjellen mellom salgsprisen på hjemmet og beløpet som er pantsatt er liten, eller selgeren har dype lommer. Hvis en kjøper kan bli funnet, kan huseieren komme til avslutningen med en sjekk for å betale ned saldoen på lånet. Hvis selgeren ikke har råd til å betale av saldoen, men må selge, må selgeren kontakte pantelederen og forsøke å ordne et kortsalg. (Hvis du vil ha mer informasjon om kortsalg av hjemmet ditt, kan du lese Kort selge hjemmet ditt for å unngå utestenging .)

Å overbevise långiveren om å gå med på et kortsalg innebærer ofte en betydelig mengde tid og papirarbeid. I tillegg til å få utlåner til å bli enige, må huseieren finne en eiendomsmegler som er villig til å håndtere salget. Hvis en kjøper blir funnet, fortsetter komplikasjonene. Långiveren tjener ofte lånet på vegne av en investor. Hvis långiveren er komfortabel med salget, må långiveren samarbeide med investoren som holder lånet for å oppnå en avtale. Dette kan ta tid. Hvis huset er dekket av privat pantforsikring (PMI), kan assurandøren også være involvert i prosessen. Forsikringsselskapet har forsikret eiendommen mot mislighold for å beskytte bankens interesser, så assurandøren har en eierandel i prosessen. Generelt er tidsrammen for å komme til enighet lang, og banken har lite insentiver til å samarbeide.

foreclosure

Når alt er sagt og gjort, kan huseieren ende opp med å skylde penger til banken, selv etter salget, for å utgjøre forskjellen mellom hva en kjøper er villig til å betale og hva banken er villig til å akseptere. Hvis du tror at dette kan være tilfelle i din situasjon, kan alternativet være avskedigelse. Imidlertid veier dette alternativet veldig nøye - selv om et kort salg ikke er bra for kredittvurderingen, er en avskærmning enda verre. (Les viktigheten av kredittvurderingen din for å lære hvordan låneaktivitetene påvirker kredittvurderingen.)

I tillegg til utfordringene med å sette opp salget, muligheten for å skylde penger etter salget og sannsynligheten for at kredittpoengsummen din kommer til å treffe, må også skatten tas i betraktning. Fra et skatteperspektiv kan forskjellen mellom salgsprisen på hjemmet og saldoen på pantelånet sees på som inntekt. Å betale skatten eller bevise at du var insolvent og dermed fritatt for skatten, er ting som må håndteres fordi et kortsalg sett fra et skattesynspunkt blir sett på som gjeldsforlatelse.

Alternativene for å unngå problemer med et kort salg er begrenset. Det ideelle scenariet er å fortsette å bo i hjemmet og betale pantelånet til eiendomsmarkedet bedrer seg og huset kan selges for en pris som dekker saldoen på pantelånet. Andre alternativer å vurdere er å ta inn en romkamerat for å betale regningene, eller flytte til en leilighet og leie ut huset.

Bunnlinjen

Den beste måten å minimere sjansen for å finne deg selv opp ned er å ta ut det minste pantelånet du kan finne og betale det så raskt som mulig. Denne innsatsen begynner med å kjøpe et hjem du faktisk har råd til, noe som kan være en dramatisk annen eiendom enn den du føler deg tilhører. (Trenger du hjelp til å knuse tallene? Les pantelån: Hvor mye kan du ha råd til? )

Kloke, forsiktige boligkjøpere foretar en betydelig forskuddsbetaling, slik at de kan unngå å måtte kjøpe privat boliglånsforsikring (PMI) og gi nok egenkapital til at de får en pute hvis boligverdiene synker. I tillegg, ved å ta på deg et lite pantelån, bør du kunne utføre ekstra betalinger og komme deg ut av gjeldsbelastningen på kortere tid. Til slutt, med å betale flere betalinger, er sannsynligheten for å finne deg selv "opp ned" på pantelånet mye mindre sannsynlig.

Se Forstå pantelønnsstrukturen for å forstå beregnings- og betalingsprosessen samt amortiseringsplanen for boliglån.