Kjøpe et hus eksternt: En trinnvis guide
Å kjøpe et hjem eksternt blir stadig mer vanlig i disse dager. Det har vært vanlig praksis i eiendomsverdenen for selgere å hoppe over stengingen av hjemmet ved å forhånds signere papirer og ha salgsinntektene koblet direkte til en bankkonto, men nå kan hele prosessen gjøres langveisfra.
Hvorfor kjøpe et hjem eksternt
"Folk som kjøper eksternt gjør det ofte for å kjøpe et annet hjem eller et feriehus, " sier Todd Kaderabek, en boligmegler tilknyttet Beverly-Hanks & Associates Realtors i sentrum av Asheville, NC. "De er typisk fra utlandet og har jobber og andre forpliktelser som forhindrer dem i å bruke mye tid på boligkjøpsprosessen. ”
Finansiering kan være en faktor. "Hvis en forelder kjøper et hjem til et voksent barn, kan de bestemme seg for å kjøpe eksternt, spesielt hvis de bor utenfor staten, " sier Kaderabek. "I disse tilfellene kjøper foreldrene ofte huset synet usett, håndterer alle papirene og lukker eksternt, og gjør et kontant kjøp."
Eiendomsinvestorer kan også velge å kjøpe hjem eksternt. De fleste eiendomsinvestorer følger 1% -regelen , som sier at den månedlige leien som er opptjent på en eiendom skal overstige eiendommens månedlige pantebetaling, slik at investoren i det minste bryter jevn på eiendommen. Det er lettere å finne eiendommer som følger 1% -regelen i visse markeder, som kan være lokalisert i betydelig avstand fra investorens hjemmebase. Som et resultat kan det å kjøpe et hus eksternt være et attraktivt, tidsbesparende alternativ.
(Les mer om nye måter å være en utleier med HomeUnion Review: En ny måte å være en utleier på .)
Uansett hvilken grunn du kjøper eksternt, er det visse trinn du kan ta for å sikre at prosessen går så smidig som mulig.
Den rette eiendomsmegler
Du vil være avhengig av at eiendomsmegleren din takler nesten hele boligkjøpsprosessen, så det er viktig at du tar deg tid og prøver å finne en god passform. "Boligkjøp innebærer mye bevegelige deler, " sier Kaderabek. "Det er viktig å finne en god personlighetskamp mellom klienten og agenten." Et intervju er nyttig (se nedenfor for noen spørsmål å stille), og det er alltid en god idé å be om referanser for å se hva andre kjøpere har å si.
(Se også Hvordan velge riktig eiendomsmegler .)
Spør om erfaring
Når du snakker med en potensiell agent, anbefaler Kaderabek å spørre fra begynnelsen: "Hvor ofte har du gjort denne prosessen eksternt?" Erfaringssaker og agenter som jobber ofte med eksterne kjøpere er mer sannsynlig å forstå hvordan den fungerer, forhandle gunstig og, kanskje viktigst, finne egnede egenskaper for kjøperen. Agenten skal også kunne gi råd til en lokal långiver. "En ikke-lokal långiver vil sannsynligvis bruke en ikke-lokal takstmann, som kan være dødsknallen i unike markeder som Asheville, " sier Kaderabek.
Spør om tilgjengeligheten
Mange eiendomsmeglere jobber rare eller deltidstimer, noe som kan være spesielt ille for eksterne kjøpere. Agenten din vil fungere som fullmektig, så han eller hun må være tilgjengelig i løpet av ordinær arbeidstid for å håndtere en rekke oppgaver i boligkjøpsprosessen, inkludert hjemmekontroller. "Jeg deltar på alle hjemmekontroller, men med en utenbys klient er det kritisk, " sier Kaderabek. "I en verden der hjemmeinspeksjoner finner sted mellom ni og fem, vil det være veldig vanskelig for en agent å delta på hjemmekontrollen hvis de har en annen jobb."
Del din ønskeliste
Når du har en agent, kan du dele ønskelisten slik at agenten kan hjelpe deg med å finne den perfekte eiendommen. Jo mer raffinert listen din er, desto raskere kan hjemmesøkingen gå - til et punkt. Hvis du har for mange forespørsler, vil det sannsynligvis redusere prosessen. Hold deg til de tingene som virkelig betyr noe - størrelse, beliggenhet, husstil, walk-in garderobeskap - og legg igjen de mindre detaljene som vil være enkle å fikse eller oppdatere i ethvert hjem. Og hvis det er noen avbrytere - funksjoner du absolutt ikke kunne leve med (eller uten) - la agenten din vite det tidlig, så han eller hun ikke kaster bort tid på å se på gale egenskaper.
"Hvis du er en agent, må du ta det dristige skritt for å ringe til klienten din og fortelle dem at du har funnet den perfekte eiendommen for dem, " sier Kaderabek. Som kjøper må du stole på at agenten din vet nøyaktig hva du leter etter, og at han eller hun også har tatt seg tid til å se nøye på hjemmet. "Et hjem kan se perfekt ut på internett, men en god agent vil kunne si 'Nei, det er ikke hjemmet for deg fordi det sitter ved siden av et aktivt jernbanespor.'"
Bruk due diligence-perioden
Når et hjem er under kontrakt, er det tid til å gjennomgå titteldokumenter og gjerningsbegrensninger, samt å gjennomføre inspeksjoner, finansiering og bankvurderinger, før du går til lukkebordet. I noen stater, inkludert North Carolina, er det en offisiell due diligence-periode, som vanligvis varer mellom 14 og 30 dager, hvor kjøpere gjennomfører sin due diligence og bestemmer om de vil gjennomføre boligkjøpet. (Merk: Dette kan ikke gjelde hvis boligen er i nybygg.)
Kjøperen betaler et ikke refunderbart aktsomhetsgebyr, vanligvis mellom $ 500 og $ 2000, som i utgangspunktet kompenserer selgeren for å ha tatt hjemmet fra markedet og gir kjøperen tid til å ta en beslutning. Kjøperen gjør også et alvorlig pengeinnskudd, tilsvarer omtrent 2% til 3% av kjøpesummen - eller mer i raskt bevegelige markeder. Både aktsomhetsgebyr og alvorlig pengeinnskudd er omsettelige mellom kjøper og selger.
Kjøperen kan si opp kontrakten av ”noen eller ingen grunn” (eller noe annet språk) i løpet av due diligence-perioden og mister bare due diligence-gebyret. Hvis kjøperen støtter ut etter due diligence-perioden, vil han eller hun miste både due diligence-gebyret og alvorlige penger.
Ettersom bare påpasselig avgift blir tapt hvis kjøperen sier opp kontrakten i løpet av due diligence-perioden, kan dette åpne for en interessant mulighet for eksterne kjøpere. Det kan brukes som et verktøy for å få et hus under kontrakt, samtidig som det gir en lett å avslutte kontrakten med begrenset økonomisk risiko. Ved kjøp eksternt gir det kjøperen et vindu av tid til å se eiendommen personlig før han tar noen endelige avgjørelser.
Fjernlukking
Fremskritt innen teknologi har gjort rutiner for fjernkontroll for selgere og veldig gjennomførbare for kjøpere. Agenten din vil sende deg alle sidene i kontrakten og tillegg. Du signerer dem ved hjelp av et elektronisk signatursystem, som vanligvis sender de signerte skjemaene tilbake til den aktuelle parten. "Advokater krever fortsatt fysiske underskrifter slik at agenten din vil samarbeide med den avslutningsadvokaten og FedEx alle nødvendige dokumenter til deg før avslutningen, " sier Kaderabek. Agenten går deretter til lukkebordet med lukkedokumentene - og uten kjøper - og midlene er kablet for å fullføre transaksjonen. ”
Bunnlinjen
Å kjøpe et hjem eksternt kan være et godt alternativ for andre boligkjøpere, foreldre som ønsker å kjøpe hjem til barna sine, og utenlandske eiendomsinvestorer. På mange måter er prosessen den samme som å kjøpe et hus personlig; Du vil imidlertid avhenge enda mer av eiendomsmegleren din for å finne det rette hjemmet, være til stede for inspeksjonene, lede deg gjennom papirene og delta på avslutningen. Som sådan er det å finne den rette agenten - og en som har erfaring med eksterne transaksjoner - et av de viktigste trinnene du kan ta når du kjøper et hus eksternt.