Tjen penger i boligfelt

Mange spente eiendomsinvestorer tror de kan bli rike ved å bruke et banklån til å kjøpe og oppgradere lokale fixer-overdel. Selv om det kan være bedre å investere i eiendom enn å investere i aksjemarkedet - fordi eksistensen av små, lokale eiendomsmarkeder skaper ineffektivitet investorer kan utnytte - trenger du et mer avansert nivå av forståelse for å tjene penger på boligfelt. For å gå fra altmuligmann til eiendomsmegling må du forstå markedet, så vel som de tre viktigste ingrediensene til sterke eiendomsgevinster.

Se etter et sunt nasjonalt marked

Mens erfarne og skarpe eiendomsinvestorer kan være i stand til å tjene litt penger i et svakt landsomfattende eiendomsmiljø, er oddsen imot dem; oddsen for suksess for nyere investorer i et slikt marked er enda verre. Stigende rente kan kaste mye kaldt vann på et ellers varmt eiendomsmarked, fordi de som har kjøpt eiendommer med pantelån med justerbar rente, må betale mer for å beholde det, og ikke alle har råd. Dette fører til redusert etterspørsel etter eiendommer, og prisene faller tilsvarende.

Når du begynner å bygge eiendomsporteføljen din, er det ideelle tidspunktet i et synkende rentemiljø. Generelt sett vil ikke bare lånet ditt være rimeligere, men med en kort kredittkrise vil etterspørselen sannsynligvis være høyere, noe som kan motstå med god kapitalstyring.

En annen ønskelig egenskap er et sunt bruttonasjonalprodukt (BNP), siden dette tallet virkelig taler til den generelle helsen til det økonomiske systemet som støtter eiendomsmarkedet. I sunne BNP-tider, som vekst på over 3% årlig, er det sjelden å se betydelige eiendomssvakheter.

Til slutt er data om arbeidsledighet ofte den ledende indikatoren på markedets mykhet. Hvis folk ser få utsikter til inntekt der de bor, flytter de. Dette reduserer igjen prisene på prisene på hjemmet (HPA).

Velg et spesifikt sted

Hvis du finner flate til fallende renter, anstendig BNP-vekst og respektabel arbeidsledighet i det nasjonale markedet, kan du begynne å lete etter et ønskelig lokalt marked. Oppsøk et område med relativt sterkt påskjønnelsespotensiale, i forhold til andre markeder. Godt publiserte arbeidsledighetsdata fra Case-Shiller Home Price Index, Bureau of Labor Statistics eller andre kilder er utmerkede indikatorer på de fremste eiendomsmarkeders fremtidige helse.

Data om lokal arbeidsledighet er ofte meget indikative for boligdata. Den smarte investoren søker å investere i en by som viser sunne arbeidsledighetsutviklinger og relativt sterke HPA-data. Forhåpentligvis er dette en by hvor du bor, og derfor har et sterkt grep om vagariene i den lokale markedsplassen - og dermed lett kan administrere eiendommen. Med lydstyringskontroller kan det imidlertid være mulig å investere med suksess på andre steder der kvalitetsstyringspartnere er tilgjengelige.

Finn Urban Sprawl Inflection Point

Når du har funnet den ideelle byen for ønsket investering, kan du se etter den urbane hotspot. Hvis du ser byen utvide, og tåler en viss risiko, kan du investere i eiendommer i omkretsen. Imidlertid, hvis markedet ser illevarslende eller vagt ut, hold deg til de indre ringene, slik at du får en buffer mot omvendt byspredning.

Varseltegn som forteller deg å holde deg unna omkretsen inkluderer vesentlige endringer i arbeidsledigheten og / eller bremser den økonomiske veksten i nærområdet. Du kan også se på den underliggende bedriftshelsen til de store arbeidsgiverne i området. Hvis den er svak, kommer trolig permitteringer, noe som kan begynne å undertrykke eiendommer på grunn av marginal nedgang i arbeidstilbudet. Hvis bedriftshelsen til områdets store arbeidsgivere er sterk, er det motsatte.

Verdiene for eiendommer kan variere mye innenfor et hovedstadsområde. For eksempel, hvis gjennomsnittlig HPA i en by er 5%, kan det være 2% sentrum, 6% i den første forstadsringen og 10% i den andre forstadsringen. Den tredje ringen vil sannsynligvis være jordbruksland med beskjedent HPA-potensial. Legg merke til fenomenet her: den mest flyktige eiendomsvurderingen din vil skje i den ytre ringen ved siden av jordbruksområdet, fordi dette er den ytre kuspen til byen. Denne posisjonshåndtaket kan utnyttes ved å eie kanten i vekstmarkedene. Logisk sett ville du være i kjernen i et nedmarked. Det er her den minste avskrivningen sannsynligvis vil skje, siden fulle boligmarkeder gjør dette til det minst sannsynlige stedet for forstyrrelse av balanse i tilbud og etterspørsel.

Å forstå investeringsrisiko i forskjellige områder av byen ligner veldig på å forstå hvordan finansielle instrumenter generelt oppfører seg. Tenk på byområdet i en by som obligasjoner med investeringsgrad, den første forstadsringen som aksjer, og den ytre ringen som derivater. Å forstå hvor byspredningen i byene forekommer i en by kan styrke avkastningen på oppsiden eller beskytte investeringene på nedsiden.

For moro skyld, la oss skrelle løken ett lag lenger, for å finne de hotteste områdene. Anta at du bestemmer deg for å investere i omkretsen, siden du ser økonomisk vekst og økende etterspørsel etter arbeidskraft i området. Du kan prøve å forutse plasseringen av stopplysene. Det er her fremtidige kommersielle eiendommer, som forstads stripesentre, skal bygges; Når utviklingen av boligfelt fylles ut rundt disse fremtidige stripesentre, vil eiendomsverdiene sannsynligvis hoppe betydelig i forhold til gjennomsnittlig avkastning på eiendommer.

Bunnlinjen

Muligheten for avkastning over gjennomsnittet virker større i eiendomsområdet enn det finansielle instrumentområdet, siden det er færre som ser på ikke-homogene enheter. Å kjenne det lokale markedet gir også en investeringsfordel. En langsiktig strategi eller kjøpe-og-hold-strategi er bedre hvis du har rikelig med kapital og begrensede muligheter, mens en kortsiktig strategi eller flipping-strategi vil være mer fornuftig hvis du har begrenset kapital og enorm innsikt i søte stedene. Uansett tidsramme, bør du først se etter et sterkt nasjonalt marked, deretter en region hvor publiserte data viser anstendig HPA-mulighet. Til slutt kan du spille den urbane omkretsen hvis du tror området vokser, eller hold deg unna det hvis du ser det som krymper. Å forstå disse viktige punktene kan bidra til å maksimere verdien av en hvilken som helst eiendomsportefølje.