Pantelån vs. egenkapitallån: Hva er forskjellen?
Pantelån og egenkapitallån er begge lån der du pantsetter hjemmet ditt som sikkerhet. Långiveren kan gripe huset ditt hvis du ikke følger med på pantebetalingen. Mens de to lånetypene har denne viktige likheten, er det forskjeller mellom de to. Forbrukere bør forstå alternativene sine når de låner mot hjemmets verdi.
Viktige takeaways
- Pantelån og egenkapitallån er begge lån der du pantsetter hjemmet ditt som sikkerhet.
- Banken låner opp til 80% av hjemmets vurderte verdi eller kjøpesummen, avhengig av hva som er mindre.
- Et boliglån er sikret av egenkapitalen i eiendommen.
boliglån
Når folk bruker begrepet "pantelån", snakker de vanligvis om et tradisjonelt pantelån, der en bank låner en låntaker penger til å kjøpe et hjem. I de fleste tilfeller låner banken opp til 80% av hjemmets vurderte verdi eller kjøpesummen, avhengig av hva som er mindre. Hvis du for eksempel kjøper et hjem på $ 200 000, er du kvalifisert for et pantelån på opptil $ 160 000. Du må komme med de resterende $ 40.000 på egen hånd. Noen pantelån, for eksempel FHA-pantelån, lar deg sette av mindre, så lenge du betaler for pantesikring.
Renten på et pantelån kan være fast (den samme i løpet av pantetiden) eller variabel (for eksempel hvert år). Låntakeren betaler tilbake beløpet på lånet pluss renter over en bestemt periode, med de vanligste vilkårene 30 eller 15 år.
Hvis du kommer bak betalinger, kan utlåner overta hjemmet ditt i en prosess kjent som avskedigelse. Långiver selger deretter hjemmet, ofte på en auksjon, for å få tilbake pengene sine. Skulle dette skje, prioriterer dette pantelånet (kjent som det "første" pantelånet) over påfølgende lån som er gitt mot eiendommen, for eksempel et boliglån (noen ganger kjent som et "andre" pantelån) eller en egenkapital med kredittlinje (HELOC) . Den opprinnelige långiveren må betales i sin helhet før etterfølgende långivere mottar noe utbytte fra et avskærmningssalg.
Hjem egenkapital lån
Et boliglån er også et pantelån. Forskjellen mellom et boliglån og et tradisjonelt pantelån er at du tar opp et boliglån etter at du har egenkapital i eiendommen, mens du får et pantelån til å kjøpe eiendommen. Et boliglån er sikret av egenkapitalen i eiendommen, som er forskjellen mellom eiendommens verdi og huseierens eksisterende pantesaldo. For eksempel, hvis du skylder $ 150.000 på et hjem som er verdsatt til $ 250.000, har du $ 100.000 i egenkapital. Forutsatt at kreditten din er god, og ellers kvalifiserer du deg, kan du ta et ekstra lån ved å bruke de $ 100 000 som sikkerhet.
Som et tradisjonelt pantelån, er et boliglån et avdragslån som er tilbakebetalt over en bestemt periode. Ulike långivere har forskjellige standarder for hvor stor andel av boligens egenkapital de er villige til å låne ut, og låntakerens kreditt spiller en rolle i denne beslutningen.
Utlånsgraden din brukes av långivere til å finne ut hvor mye penger du kan låne. Slik beregner du en LTV: Legg til beløpet du vil låne til beløpet du fremdeles skylder på huset ditt, og del det med den verdsatte verdien av huset for å få din LTV. Hvis du er i posisjon til å ha betalt ned en god del av pantelånet - eller hvis hjemmets verdi har økt betydelig - kan du få et betydelig lån.
I mange tilfeller anses et boliglån som et andre pantelån, da det er laget på toppen av et eksisterende pantelån. Hvis hjemmet går til forveksling, får ikke utlåner som holder boliglånet utbetalt før den første pantelåneren er betalt. Følgelig er risikoen for långiveren til boliglån større, og det er grunnen til at disse lånene typisk har høyere rente enn tradisjonelle pantelån.
Ikke alle boliglån er andre pantelån. En låntaker som eier sin eiendom fri og oversiktlig kan bestemme seg for å ta et lån mot hjemmets verdi. I dette tilfellet regnes långiveren som foretar boliglån, som en første panterett. Disse lånene kan ha høyere rente, men lavere lukkekostnader - bare for eksempel en vurdering.
Forskjellen mellom et boliglån og et tradisjonelt pantelån er at du tar opp et boliglån etter at du har egenkapital i eiendommen kontra å få et pantelån til å kjøpe eiendommen.
Pantelån mot egenkapitallån: Vet hva skattemessig egenandel er
Renter på et pantelån er skattefradrag for lån på opptil en million dollar (hvis du tok opp lånet før 15. desember 2017) eller 750 000 dollar (et lån etter det). Årsaken: skattelovgivningen i 2017. Huseiere pleide å kunne trekke renten på et boliglån eller en kredittlinje uansett hvordan de brukte pengene, for eksempel til å betale ned gjeld med høyere renter, for eksempel kredittkortgjeld eller studielån. Fremover suspenderer skattelettelsesloven av 2017 fradraget for betalte renter på egenkapitallån fra 2018 til og med 2025 med mindre de er brukt til å "kjøpe, bygge eller forbedre skattyterens hjem som sikrer lånet."
Som skattemyndighetene uttrykker det, "I henhold til den nye loven ... er renter på et boliglån som brukes til å bygge et tillegg til et eksisterende hjem typisk fradragsberettigede, mens renter på det samme lånet som brukes til å betale personlige levekostnader, for eksempel kredittkort gjeld, er ikke ... Som i henhold til tidligere lov, må lånet være sikret av skattyterens viktigste hjem eller andre hjem (kjent som en kvalifisert bolig), ikke overstige kostnadene for boligen og oppfylle andre krav. "
Hvis du trenger å betale ned studielån, konsolidere kredittkortgjeld eller redusere renten på boliglånet ditt, bør du vurdere å refinansiere lånet ditt.
Bunnlinjen
Hvis du har en ekstremt lav rente på ditt eksisterende pantelån, bør du sannsynligvis la det være i fred og bruke et boliglån til å låne de ekstra midlene du trenger, forutsatt at de er til formål å forbedre eiendommen din. Hvis boliglånsrentene synker betydelig etter at du har tatt opp ditt eksisterende pantelån, eller hvis du trenger pengene til formål som ikke er knyttet til hjemmet ditt, bør du vurdere en full refinansiering av pantelånet. Hvis du refinansierer, sparer du på de ekstra pengene du låner, ettersom tradisjonelle pantelån har lavere rente enn boliglån, og du kan være i stand til å sikre deg en lavere rente på saldoen du allerede skylder.