Negative poeng
Negative poeng er rabatter som långivere betaler til eiendomsmeglere, eller låntakere, for pantelån. Dette systemet gjør at mange som ikke hadde råd til kostnaden ved å lukke kostnadsoppgjør, kan bære et boligkjøp. Imidlertid er pantelån med negative poeng vanligvis til en høyere rente. Uttrykket av negative poeng er i prosent av hovedbeløpet. Hovedstolen er den opprinnelige, lånte summen.
Å bryte ned negative poeng
Rabatter utbetalt til en boliglånsmegler, er kjent som en rentespreadpremie (YSP) og er en del av pantemeglerens kompensasjon. Når rabatten er en lånekreditt, kan den brukes til å bekjempe noen låneavregnings- eller lukkekostnader. Denne lånerens bruk av negative poeng er kjent som et gebyr uten kostnad. Beløpet kreditert til låntaker kan ikke overstige oppgjørskostnadene, og kan ikke være en del av forskuddsbetalingen. Negative punkter kan brukes til å dekke noen engangsavslutningskostnader, for eksempel bank- og tittelavgift, men kan ikke brukes til å dekke tilbakevendende utgifter som renter eller eiendomsskatt.
Negative poeng gir en måte for låntakere med lite eller ingen penger å betale oppgjørskostnadene få et pantelån. Økonomien ved å bruke negative poeng er imidlertid avhengig av låntagers tidshorisont. Hvis låntager har til hensikt å holde pantelånet i en kort periode, kan det være økonomisk å unngå forhåndskostnader i bytte mot en relativt høyere rente. Hvis låntager har til hensikt å holde pantelånet i en lengre periode, er det mest sannsynlig mer økonomisk å betale forutgående oppgjørskostnader i bytte mot en lavere rente.
Eksempel på negative poeng
Å bruke negative poeng på et pantelån øker renten, men kan redusere stengekostnadene. Hvis en låntaker godtar ett negativt punkt, kan utlåner heve renten med 0, 25%, men gi låntaker 1% av lånet som en kreditt mot lukkekostnader.
For eksempel søker en låntaker et pantelån på 1 000 000 dollar for å kjøpe et hjem. Et tilbud på et lån med en rente på 5% og to negative poeng vil gi en rabatt på $ 20.000 for å gjelde lånets avslutningskostnader ($ 1.000.000 x 2% = $ 20.000).
Den mer tradisjonelle lånestrukturen for samme boligkjøpsbeløp kan være et lån med 4% rente og ett poeng nedbetaling. Med dette lånet er det en lavere rente, men det krever at låntakeren betaler en 10.000 dollar forskuddsbetaling.
Noen boliglånsmeglere vil kanskje ikke fortelle forbrukerne om tilgjengeligheten av negative poenglån. Disse meglerne kan være mer bekymret for deres provisjon på avtalen. Siden på 5% -lånet, ville megleren merke opp pantelånet og beholde beløpet på de negative poengene som kompensasjon for megling av lånet.