Ikke-konformerende pantelån
Et ikke-konformerende pantelån oppfyller ikke retningslinjene fra statlige sponsede foretak (GSE) som Fannie Mae og Freddie Mac. Derfor kan den ikke selges til Fannie Mae eller Freddie Mac. GSE-retningslinjer består av et maksimalt lånebeløp, egnede egenskaper, forskuddsbetalingskrav og kredittkrav, blant andre faktorer.
Å bryte ned ikke-konformerende pantelån
Ikke-konformerende pantelån er ikke dårlige lån i den forstand at de er risikable. Finansinstitusjoner misliker dem fordi de er vanskeligere å selge. Av denne grunn vil bankene vanligvis ha høyere rente.
Selv om private banker i utgangspunktet skriver mest pantelån, havner de ofte i porteføljene til Fannie Mae og Freddie Mac. Disse to statlige sponsede foretakene (GSE) kjøper lån fra banker og pakker dem deretter inn i pantelån-støttet verdipapirer (MBS) som selger på annenhåndsmarkedet. En MBS er en type sikkerhetstøttet sikkerhet som er sikret med en samling av pantelån som stammer fra en regulert og autorisert finansinstitusjon. Mens det er private finansielle selskaper som vil kjøpe, pakke og videreselge en MBS, er Fannie og Freddie de to største innkjøperne.
Bankene bruker pengene fra salg av pantelån til å investere i å tilby nye lån, til gjeldende rente. Men Fannie Mae og Freddie Mac kan ikke kjøpe noen boliglånsprodukt. De to GSE-ene har føderale regler for å kjøpe lån som anses som relativt risikofri. Disse lånene er i samsvar med pantelån, og banker liker dem nettopp fordi de lett vil selge.
I motsetning til dette er pantelån som Fannie Mae og Freddie Mac ikke kan kjøpe, iboende risikere for bankene å skrive. Disse uselgerbare lånene må enten bli i bankens portefølje eller selge til enheter som spesialiserer seg i annenhåndsmarkedet for ikke-konforme lån.
Typer av ikke-konformerende pantelån
Det er forskjellige låntakersituasjoner og typer lån som Fannie og Freddie anser som avvikende.
- Det vanligste ikke-konformerende pantelånet er det som ofte kalles et jumbo-pantelån. Jumbo-pantelån er lån skrevet for et større beløp enn grensene for Fannie Mae og Freddie Mac. I 2018 var den grensen i de fleste amerikanske fylker 453 100 dollar, men i noen høykostnadsområder kan den være så høy som 679 650 dollar.
- Men pantelån trenger ikke å være jumbo for å være avvikende. En lav forskuddsbetaling kan utløse avviksstatus. Terskelen varierer, men kan være 10 prosent på et konvensjonelt pantelån eller så lite som 3 prosent på et FHA-lån.
- En faktor er også kjøperens gjeld-til-inntektsgrad (DTI), som vanligvis må være lavere enn 42 prosent for å kvalifisere som et konform lån. Det kreves også vanligvis en kredittscore over 630-650.
- Eiendomstypen kan også avgjøre om et pantelån er avvikende. For eksempel blir kjøpere av hytter ofte utløst når de får vite at drømmeferieenheten deres er ikke-konform, fordi komplekset anses som ikke-garantert. Dette inkluderer leilighetsforeninger der en enkelt enhet, for eksempel utvikleren, eier mer enn 10 prosent av enhetene. Andre fallgruver inkluderer hvis et flertall av enhetene ikke er eierbesatt, hvis mer enn 25 prosent av kvadratopptakene er kommersielle, eller hvis huseiereierforeningen (HOA) er i rettssaker.