Utleieeiendommer: Cash Cow eller Money Pit?

De som investerer i eiendommer, som med en hvilken som helst eiendel, møter stadig beslutninger om å kjøpe, selge eller holde. Og disse beslutningene er avhengige av å vurdere den aktuelle eiendommen. Verdsettelse av eiendom ved bruk av nedsatte kontantstrømmer eller kapitaliseringsmetoder ligner på å verdsette aksjer eller obligasjoner. Den eneste forskjellen er at kontantstrømmer er hentet fra leasingplass i motsetning til å selge produkter og tjenester.

Eiendomsinvesteringsselskaper har utviklet sofistikerte verdsettelsesmodeller for å hjelpe dem i beslutningene sine. Ved å bruke regnearkverktøy kan en person imidlertid produsere en tilstrekkelig verdsettelse av de fleste inntektsproduserende eiendommer - inkludert boligeiendommer som er kjøpt for å tjene som bolig.

Les videre for å finne ut hvordan enhver investor kan lage en verdivurdering tilfredsstillende nok til å luke gjennom potensielle investeringsmuligheter.

Individuelle verdsettelser

Noen individer mener at det er unødvendig å produsere en verdsettelse hvis en sertifisert vurdering er gjennomført. Imidlertid kan en investors verdivurdering avvike fra en takstmann av flere årsaker.

Investoren kan ha forskjellige meninger om eiendommens evne til å tiltrekke seg leietakere eller leiekursene som leietakere er villige til å betale. Som en potensiell kjøper eller selger kan investoren føle at eiendommen har mer eller mindre risiko enn takstmannen.

Takstmenn gjennomfører separate verdivurderinger. De inkluderer kostnadene for å erstatte eiendommen, en sammenligning av nylige og sammenlignbare transaksjoner og en inntektstilnærming. Noen av disse metodene er ofte utsatt for markedet, undervurderer verdien under oppgangstider og overvurderer eiendeler i en nedgang.

Å finne muligheter i eiendomsmarkedet innebærer å finne eiendommer som ikke er verdsatt av markedet. Dette betyr ofte å forvalte en eiendom til et nivå som overgår markedets forventninger. En verdsettelse bør gi ens estimat på det egentlige inntektsproduserende potensialet til en eiendom.

Verdivurdering av eiendommer

Inntektsmetoden for å vurdere eiendommer ligner prosessen for å verdsette aksjer, obligasjoner eller andre inntektsbringende investeringer. De fleste analytikere bruker den nedsatte kontantstrømmetoden (DCF) for å bestemme en eiendels netto nåverdi (NPV) .

NPV er eiendomsverdien i dagens dollar som vil oppnå investorens risikojusterte avkastning. NPV bestemmes ved å neddiskontere den periodiske kontantstrømmen som er tilgjengelig for eierne av investorens nødvendige avkastningskurs (RROR). Siden RROR er en investors avkastningskrav for de involverte risikoene, er verdien avledet en risikojustert verdi for den enkelte investor. Ved å sammenligne denne verdien med markedspriser, kan en investor ta en beslutning om å kjøpe, holde eller selge.

Aksjeverdier avledes ved å neddiskontere utbytte, obligasjonsverdier ved å neddiskontere rentekupongutbetalinger. Eiendommer verdsettes ved å neddiskontere netto kontantstrøm eller de kontanter som er tilgjengelige for eiere etter at alle utgifter er trukket fra leasinginntektene. Verdsettelse av en eiendom innebærer å estimere alle leieinntektene og deretter trekke alle utgifter som kreves for å utføre og opprettholde disse leieavtalene.

Bryte leieavtaler

Alle inntektsanslag kommer direkte fra leieavtaler. Leiekontrakter er avtale mellom leietakere og en utleier. Alle husleie og kontraktsmessige økninger i husleie (opptrapping) vil bli stavet i leiekontraktene, samt opsjoner for plass og leieinnrømmelser. Eiere henter også deler av eller alle eiendomsutgiftene fra leietakere. Måten denne inntekten samles på er også angitt i leiekontrakten. Det er tre hovedtyper av leieavtaler:

• Full-service leieavtaler
• Netto leieavtaler
• Triple-net (NNN) leiekontrakter

I leier med full service betaler ikke leietakere noe i tillegg til leie. I netto leieavtaler betaler leietakere vanligvis sin del av økningen i utgiftene for perioden etter at de flytter inn i eiendommen. I trippelnettleiekontrakter betaler leietaker en pro rata andel av alle eiendomsutgifter.

Følgende er de typer utgifter som må tas i betraktning når du utarbeider en inntektsvurdering:

• Leasingkostnader
• Forvaltningskostnader
• Kapitalkostnader

Leiekostnader viser til utgiftene som er nødvendige for å tiltrekke seg leietakere og for å gjennomføre leieavtaler. Forvaltningskostnader refererer til utgifter til eiendomsnivå, for eksempel verktøy, rengjøring, skatt, etc., samt eventuelle kostnader for å styre eiendommen. Inntekt minus driftsutgifter tilsvarer netto driftsinntekt (NOI). NOI er kontantstrømmen hentet fra normal drift av eiendommen. Kontantstrømmen blir deretter avledet ved å trekke kapitalkostnader fra NOI. Kapitalkostnader er periodiske kapitalkostnader for å vedlikeholde eiendommen. Disse inkluderer kapital for leasingprovisjoner, forbedringer av leietakere eller kapitalreserver for fremtidig oppgradering av eiendommer.

Verdsettelseseksempel

Når periodiske kontantstrømmer er bestemt, kan de diskonteres for å bestemme eiendomsverdien. Figur 1 viser en enkel verdsettelsesdesign som kan justeres til verdi for de fleste eiendommer.

Figur 1

Verdivurderingen forutsetter en eiendom som skaper en årlig leieinntekt på $ 100 000 i år ett, som vokser med 4% årlig og 3% etter år 10. Utgiftene er estimert til 40% av inntekten. Kapitalreserver er modellert til 10 000 dollar per år. Diskonteringsrenten, eller RROR, er satt til 13%. Kapitaliseringsgraden for å bestemme tilbakeføringsverdien av eiendommen i år 10 er estimert til 10%. I finansiell terminologi tilsvarer denne kapitaliseringsraten Kg, der K er investorens RROR (avkastningskrav) og er den forventede inntektsveksten. Kg er også kjent som investorens nødvendige inntektsavkastning, eller beløpet på den totale avkastningen som er gitt av inntekten.

Verdien av eiendommen i år 10 avledes ved å ta den estimerte NOI for år 11 og dele den med kapitaliseringsgraden. Forutsatt at investorens avkastningskrav forblir på 13%, vil kapitaliseringen være 10% eller Kg (13% - 3%). I figur 2 er NOI i år 88 8812 dollar. Etter at periodiske kontantstrømmer er beregnet, diskonteres de deretter med diskonteringsrenten (13%) for å utlede NPV på $ 58.333.

Figur 2 (i tusenvis av dollar)

Figur 2 gir et grunnleggende format som kan brukes til å verdsette en hvilken som helst inntektsgivende eller utleieeiendom. Investorer som kjøper boligeiendommer som utleieeiendom, bør utarbeide verdivurderinger for å avgjøre om leieprisene som blir belastet er tilstrekkelige til å støtte kjøpesummen for eiendommen. Selv om takstmenn ofte bruker en 10-årig kontantstrøm, bør investorene produsere kontantstrømmer som speiler forutsetningene som eiendommen antas å bli kjøpt på. Selv om dette formatet er forenklet, kan det justeres til å verdsette en hvilken som helst eiendom, uavhengig av kompleksitet. Til og med hotell kan verdsettes på denne måten. Bare tenk på utleie av nattlige rom som leiekontrakter for en dag.

Kjøp, selg eller hold

Ved kjøp av eiendom, hvis en investors vurderte verdi er større enn selgerens tilbud eller vurderte verdi, kan eiendommen kjøpes med stor sannsynlighet for å motta RROR. Motsatt, når du selger en eiendom, hvis den vurderte verdien er mindre enn kjøperens tilbud, bør eiendommen selges. I tillegg, hvis den vurderte verdien er i tråd med markedet og RROR tilbyr en tilstrekkelig avkastning for den involverte risikoen, kan eieren bestemme seg for å holde investeringen inntil det er et misforhold mellom verdsettelsen og markedsverdien.

Verdi kan defineres som det største beløpet som noen ville være villige til å betale for en eiendom. Når du kjøper en eiendel, bør finansiering ikke påvirke den endelige verdien av eiendommen fordi hver kjøper har forskjellige finansieringsmuligheter tilgjengelig.

Dette er imidlertid ikke tilfelle for investorer som allerede eier eiendommer som er finansiert. Finansiering må vurderes når man bestemmer seg for et passende tidspunkt for å selge fordi finansieringsstrukturer, som for eksempel forskuddsbetalingstraff, kan frarve investoren for hans eller hennes salgs inntekter. Dette er viktig i tilfeller der investorer har mottatt gunstige finansieringsvilkår som ikke lenger er tilgjengelige i markedet. Den eksisterende investeringen med gjeld kan gi bedre risikojustert avkastning enn det som kan oppnås når du investerer det potensielle salgsinntektene på nytt. Juster risiko RROR for å inkludere den ekstra økonomiske risikoen for pantegjeld.

Bunnlinjen

Enten det er å kjøpe eller selge, er det mulig å produsere en verdsettelsesmodell nøyaktig nok til å hjelpe i beslutningsprosessen. Regnestykket som er involvert i å lage modellen er relativt grei og innenfor rammen for de fleste investorer. Etter å ha fått litt rudimentær kunnskap om lokale markedsstandarder, leiekonstruksjoner og hvordan inntekter og utgifter fungerer i forskjellige eiendomstyper, bør man kunne forutsi fremtidige kontantstrømmer.