Leieegenskaper: Fordeler og ulemper

Å eie en leiebolig kan være økonomisk givende. Hvis du utforsker denne typen eiendommer som en investering, må du være oppmerksom på risiko og ansvar.

Leieegenskaper: En oversikt

Tanken på å kjøpe et hjem eller en leilighet for å leie ut for fortjeneste kan høres forlokkende ut. Men å kjøpe en leiebolig for inntekt og langsiktig kapitalvurdering kan ha sine oppturer og nedturer. For eksempel kan boligmarkedet svinge avhengig av beliggenhet, tilbud og etterspørsel og økonomien.

Økonomisk sett, for at utleieeiendommen skal være virkelig lønnsom, bør avkastningen du høster være større enn hva du kan tjene på konservative investeringer, som obligasjoner og utbyttebetalende blue-chip aksjer, på grunn av den reelle risikoen. Og på den menneskelige siden har ikke alle evnen til å forvalte eiendommer og leietakere.

Viktige takeaways

• Leieboliger kan være økonomisk givende og ha mange skattefordeler.
• Ulempene inkluderer mangel på likviditet, vedlikeholdskostnader og potensialet for vanskelige leietakere og for at nabolaget appellerer til å avvise.
• Det er nøkkelen for investorer i alle typer eiendommer å holde seg oppdatert på renten og konsultere en skatteprofesjonell.

Fordeler med utleieegenskaper

Det er flere fordeler med å eie en leiebolig. De inkluderer:

Skattefordeler

Internal Revenue Service lar deg trekke mange utgifter forbundet med utleieeiendommer i kategoriene:

• Vanlige og nødvendige utgifter
• forbedringer
• avskrivninger

Dette betyr at du kan trekke din forsikring, renter på pantelånet, vedlikeholdskostnader og fysisk slitasje på eiendommen din.

Avskrivninger kan gi et nominelt tap, som du igjen kan trekke fra andre inntekter. Med andre ord kan du oppnå netto positiv kontantstrøm fra leieinntektene fratrukket utgifter og fortsatt ha et nettotap for skattemessige formål. Men vær klar over at avskrivninger også reduserer kostnadsgrunnlaget for en eiendom for beregning av kapitalgevinster når du selger eiendommen din.

I tillegg tilbyr lov om skattekutt og jobber fra 2017, som trådte i kraft 1. januar 2018, en rekke nye skattefordeler for utleiere. Hvis du eier en gjennomstrømningsenhet (også kjent som en gjennomkjøringsvirksomhet) og driver den som et enkeltpersonforetak, aksjeselskap, partnerskap eller S-selskap, kan du nå trekke et beløp som tilsvarer 20% av nettleien din inntekt - så lenge den totale skattepliktige årlige inntekten fra alle kilder etter fradrag er mindre enn $ 157 500 for enslige eller $ 315 000 for ektepar som innleverer i fellesskap.

Det er en god ide å konsultere en skatteprofessor hvis du vurderer å eie en utleieeiendom, spesielt gitt de nylige endringene i skattekoden.

Sesongleie

Hvis du leier eiendommen din sesongmessig, kan du bruke den selv i 14 dager per år - eller 10% av antall dager du leier til andre til en rimelig markedspris - og fremdeles kunne trekke fra utgiftene.

1031 Børs

I en 1031-bytte kan du selge en leiebolig og investere i en annen av "lignende slag" uten å betale merverdiavgift.

Leie ekstra plass

Du kan også behandle et rom eller et område i hjemmet ditt - for eksempel en garasje, kjeller eller tilbehør boenhet - som en utleie, og avskrive en prosentandel av panterenten og andre utgifter mot inntekten, selv om du bør være klar over potensielle fallgruver ved å leie ut en ekstra plass, inkludert lokale reguleringsregler.

Fordeler og ulemper ved å eie utleieeiendom

Ulemper ved utleieegenskaper

Det er også ulemper med å eie en leiebolig. De inkluderer:

Mangel på likviditet

Eiendom er ikke en likviditet. Selv i det hotteste markedet kan det lett ta flere måneder å fullføre et salg. Og hvis timingen din er drevet av en nødsituasjon eller annen uventet hendelse, kan det hende at ditt behov for å selge raskt ikke får den beste prisen.

Stigende skatter og forsikringspremier

Renter og hovedstol på pantelånet ditt kan være faste, men det er ingen garanti for at skatten ikke vil øke raskere enn du kan øke leieprisene. Forsikringspremier kan også øke, som de har i kjølvannet av naturkatastrofer.

Vanskelige leietakere

Til tross for din aktsomhet med å se etter potensielle leietakere, kan du slutte med leietakere som ikke er ideelle. For eksempel kan de være trengende eller krevende, betale for sent, glemme å slå av vannet, og så videre. Eller de kan være ødeleggende, i hvilket tilfelle avskrivningsbeløpet i skattekoden kan være voldsomt utilstrekkelig. Du kan imidlertid alltid legge en syklist til standard leiekjema som uttaler regler om belegg, kjæledyr, røyking, leietakerforsikring og lignende. Et depositum kan også være nyttig her.

Nabolagsnedgang

I et ideelt scenario vil investeringseiendommen din blomstre midt i andre velholdte boliger, og lokale fasiliteter vil forbedre seg. Som et resultat vil kontantstrømmen øke jevnlig, og kostnadene dine forblir stabile. Imidlertid kan bydeler endre seg, og investeringene dine kan svekkes over tid. Du bør ta hensyn til lokalpolitikken der du investerer, akkurat som du ville gjort der du bor. Med litt aktsomhet kan du minimere denne eksponeringen.

Ugunstige endringer i skattekoden

Skattekoden er ikke immun mot endring. Det kan endre seg på måter som enten vil redusere eller eliminere noen eller alle skattefordelene for boligeierskap og gjennomstrømningsvirksomhet.

Utleier rolle

Å være utleier er ikke for alle. Du kan være sjenert over å øke leieprisene eller beskytte måten andre behandler eiendommen din, noe som kan føre til konflikter. Du kan til og med bli vennlig med leietakerne dine, eller de kan allerede være familie eller venner. Hvis du ikke kan være fast om leieøkning eller stell av eiendom, kan du avvikle innsamling av husleie som ligger godt under markedsprisen, eller med en eiendom som er undervurdert.

Vedlikehold

Ved opprettholdelse av en eiendom oppstår mindre og større reparasjoner. Noen eiendomseiere kan spare penger ved å gjøre arbeidet selv. De fleste mangler imidlertid tid, verktøy eller ferdigheter til reparasjon av hjemmet. Regner med å avskaffe periodiske entreprenørgebyrer.

Spesielle hensyn

Enten du kjøper et primært hjem eller en utleiebolig, er det viktig å vurdere hva som skjer med rentene på pantelånet. Lån med fast rente er generelt en god sikring mot inflasjon. Hvis du er en utleier, er periodiske husleieøkninger en måte å motvirke inflasjonsøkninger i utgifter til vedlikehold av eiendommer.

Rentene i 2019 forventes å gjennomsnittlig ligge mellom 4, 8% og 5, 3% for et 30-årig fast rente. Dette er opp fra et gjennomsnitt på 4, 19% i 2018 og 3, 99% i 2017, men er fortsatt relativt lavt. Selv om disse rentene representerer en mulighet, er det også viktig å huske på at boliglånsrentene vanligvis er høyere for investeringseiendommer enn for tradisjonelle hjem.