Risikoen for subprime-pantelån med et nytt navn

Subprime - bare ordet kan gi frysninger på baksiden av investorer, bankmenn og huseiere. Disse skurkene i den store resesjonen ser ut til å gjøre et comeback med et nytt navn - ikke-kortsiktige pantelån.

En stor mengde risiko er assosiert med eventuelt subprime-pantelån. Et subprime-pantelån er en type lån som gis til personer med dårlig kredittscore (640 eller mindre, og ofte under 600), som som et resultat av deres mangelfulle kreditthistorie ikke ville være i stand til å kvalifisere for konvensjonelle pantelån. Fordi subprime-låntakere utgjør en høyere risiko for långivere, belaster subprime-pantelåner vanligvis renten over den primære utlånsrenten.

Det er flere forskjellige typer subprime-lånestrukturer tilgjengelig.

Subprime-pantelån

Typer subprime-pantelån

Hovedtyper av subprime-pantelån inkluderer fastrentelån med 40- til 50 års løpetid, bare rentepantelån og justerbar rente- pantelån (ARM).

Pantelån med fast rente

En annen type subprime-pantelån er et fast rente som gis for en periode på 40 eller 50 år, i motsetning til standard 30-årsperiode. Denne lange lånetiden senker låntagers månedlige utbetalinger, men det er mer sannsynlig at det blir ledsaget av en høyere rente.

Rentene som er tilgjengelige for fastrentelån kan variere betydelig fra utlåner til utlåner. For å undersøke de beste rentene som er tilgjengelige, bruk et verktøy som en pantekalkulator.

Lån med justerbar rente

Et justerbart rentelån (ARM) starter med en fast rente og går senere i løpet av lånets løpetid til en flytende rente. Et vanlig eksempel er 2/28 ARM. ARM 2/28 er et 30-årig pantelån som har en fast rente i to år før den justeres. En annen typisk versjon av ARM-lånet, 3/27 ARM, har en fast rente i tre år før det blir variabelt.

I denne typen lån bestemmes den flytende renten basert på en indeks pluss en margin. En ofte brukt indeks er ICE LIBOR. Med ARMer er låntakers månedlige utbetalinger vanligvis lavere i løpet av den innledende løpetiden. Men når pantelånet tilbakestilles til den høye, varierende renten, øker vanligvis pantebetalingen betydelig. Selvfølgelig kan renten synke over tid, avhengig av indeks og økonomiske forhold, som igjen vil krympe betalingsbeløpet.

Denne typen lån er en av faktorene som fører til den kraftige økningen i antall tvangsforbud på subprime i august 2006 og sprengningen av boligboblen som fulgte året etter.

Bare rentepantelån

Den tredje typen subprime-pantelån er et rentelån. For den første løpetiden på lånet, som vanligvis er fem, syv eller 10 år, blir betaling til hovedstolen utsatt; låntager betaler bare renter. Han kan velge å utføre betalinger mot rektor, men disse utbetalingene er ikke påkrevd.

Når dette begrepet er slutt, begynner låntakeren å betale ned hovedstolen, eller han kan velge å refinansiere pantelånet. Dette kan være et smart alternativ for en låntaker hvis inntekten har en tendens til å svinge fra år til år, eller hvis han ønsker å kjøpe et hjem og forventer at inntekten vil øke i løpet av noen år.

Verdighetslån

Verdighetslånet er en ny type subprime-lån, der låntakeren foretar en forskuddsbetaling på omtrent 10% og samtykker i å betale en rente med høyere rente i en bestemt periode, vanligvis i fem år. Hvis han betaler de månedlige utbetalingene i tide, etter fem år, går beløpet som er betalt til renter mot å redusere saldoen på pantelånet, og renten senkes til hovedrenten.

Subprime-pantelån er risikabelt

Siden pantelånene spesifikt er for personer som ikke tilfredsstiller kravene til et prioritetslån (som vanligvis betyr at låntakeren har vanskelig for å betale tilbake lånet), har organisasjonen eller banken som låner ut pengene rett til å kreve høy rente priser for å gi et ekstra incitament for låntaker å betale i tide. Men når folk som allerede har hatt problemer med å håndtere gjeld i det siste, tar opp disse lånene, står de overfor en vanskeligere (og dyrere) fremtid enn de som har god kredittscore og har råd til lån med rimeligere renter.

Subprime Mortgage Meltdown

Subprime-pantelån og subprime-nedbrytning er vanligvis de skyldige som ble oppkalt etter begynnelsen av The Great Recession.

Mange långivere var liberale i å gi disse lånene fra 2004 til 2006, som et resultat av lavere renter, høy kapitallikviditet - og sjansen til å tjene mye. Ved å forlenge disse lånene med høyere risiko belastet långivere renten over prisen for å kompensere for den ekstra risikoen de påtok seg. De finansierte også pantelånene ved å slå dem sammen og deretter selge dem til investorer. Den kraftige økningen i mennesker som plutselig hadde råd til pantelån førte til boligmangel, noe som økte boligprisene - og dermed trengte finansieringsmengden huseiere.

Det virket som en stadig oppadgående spiral. Ulempen var at det ble gitt lån til folk som ikke kunne betale dem tilbake. Da et stort antall av dem begynte å misligholde pantelånene sine, og frekvensen av bostedsparkler skyte opp, mistet långiverne alle pengene de hadde utvidet, og deretter noen. Det samme gjorde mange finansinstitusjoner som hadde investert stort i de pantelånene som var sikret. Mange opplevde ekstreme økonomiske vansker, og til og med konkurs.

Subprime-pantekrisen fortsatte fra 2007-2010, og omformet til en global lavkonjunktur da virkningene av den strålte gjennom finansmarkeder og økonomier over hele verden. (For å lære mer, les "Fuel That Fed The Subprime Meltdown.")

Subprime-pantelån i dag

Etter at boligboblen brast, var det praktisk talt umulig for noen med en kredittscore under 640 å få et boliglån. Nå som økonomien begynner å stabilisere seg, gjør subprime-pantelån comeback. Even Wells Fargo har fått plass på den nye subprime-vognen. Wells Fargo godkjenner nå potensielle boligkjøpere med kredittpoeng helt ned til 600 for Federal Housing Administration (FHA) lån.

Denne gangen legger Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) imidlertid begrensninger på disse subprime-pantelånene. Potensielle huskjøpere må få hjemmekjøperrådgivning av en representant som er godkjent av det amerikanske departementet for bolig- og byutvikling. Andre begrensninger på disse nye subprime-pantelånene begrenser renteøkninger og andre lånevilkår.

De kommer også tilbake til en økt kostnad. Nå har subprime-pantelån rentene som kan være så høye som 8% til 10% og kan kreve forskuddsbetalinger på så mye som 25% til 35%.

Bunnlinjen

Selv om utlån til subprime øker antall mennesker som kan kjøpe hjem, gjør det det vanskeligere for disse menneskene å gjøre det og øker sjansen for at de vil misligholde lånene sine. Mislighold gjør både låntager (når det gjelder kredittscore) og utlåner (som ikke får pengene tilbake) vondt.

Forsvarere av de nye subprime-pantelånene påpeker at boligkjøpere ikke blir tvunget til å betale de høye prosentvise rentene på ubestemt tid. Når kjøperne kan bevise at de er i stand til å betale sine pantelån i tide, bør kredittpoengene øke, og de kan refinansiere boliglånene sine til lavere priser. Faktisk, mange som tar ut ARMs satser på det faktum at når den variable renten starter, vil de ha ryddet opp i kredittrapporten deres i den grad de vil kvalifisere seg til ny, mer fordelaktig finansiering.

For mer informasjon, les "Underprime-utlån: Hjelpende hånd eller underhanded?"