Single kontra dobbel kontra trippelnettleiekontrakter: Hva er forskjellen?

En netto leieavtale er en eiendomskontrakt der en leietaker betaler en eller flere ekstrautgifter. De inkluderer vanligvis eiendomsskatter, forsikringspremier eller vedlikeholdskostnader, og blir ofte brukt i næringseiendom. Det er tre grunnleggende typer nettleieavtaler: Enkelte, doble og tredoble netto leieavtaler.

En enkelt netto leieavtale krever at leietaker bare betaler eiendomsskatten i tillegg til leie. Med dobbelt netto leieavtale betaler leietaker husleie pluss eiendomsskattene samt forsikringspremier. En trippel netto leieavtale, også kjent som en NNN eller net-net-net-leiekontrakt, krever at leietaker betaler husleie pluss alle tre ekstrautgiftene.

Leieprisene er generelt lavere med netto leieavtaler enn tradisjonelle leiekontrakter - jo flere utgifter en leietaker må bære, desto lavere kostnad leier en utleier. Men tredoble netto leieavtaler er vanligvis obligasjonelle leiekontrakter, noe som betyr at leietaker ikke kan gå ut fordi kostnadene - spesielt vedlikeholdskostnader - kan være høyere.

Enkelt netto leieavtaler

Enkelte netto leieavtaler, som ofte omtales som en netto- eller N-leiekontrakt, er ikke så vanlig i leieverdenen. I en leiekontrakt som denne overfører utleier et minimalt risikomengde til leietaker, som betaler eiendomsskatten. Dette betyr at enhver annen utgift - som forsikring, vedlikehold og reparasjoner og verktøy - er utleiers ansvar. Utleier er også ansvarlig for alt vedlikehold og / eller reparasjoner som må gjøres i løpet av leiekontrakten på eiendommen.

Leietakere under en netto leiekontrakt ender opp med å betale litt lavere husleie enn med en standard leiekontrakt på grunn av ekstrakostnader for eiendomsskatt. Men en høyere leiebetaling lindrer ikke utleiers ansvar for å holde disse utgiftene oppdatert. For eksempel kan en leietaker savne eller foreta sene utbetalinger til kommunen, noe som betyr at utleier er på kroken for dem. Disse kan føre til bøter og / eller tilleggsgebyr. Det er grunnen til at de fleste utleiere inkluderer eiendomsskattene i husleieutbetalingene. De foretrekker at betalingen går gjennom dem slik at de vet at skatten blir betalt i tide og i riktig beløp.

Dobbelt netto leieavtaler

Dobbelt netto leieavtale er spesielt populært i næringseiendom. I en leiekontrakt som denne betaler leietaker eiendomsskatt og forsikringspremie i tillegg til husleien. Grunnleien som betales for selve plassen er generelt lavere på grunn av ekstrautgiftene leietaker må bære. Alle vedlikeholdskostnader er derimot ansvaret for utleier, som betaler direkte for dem.

I større kommersiell utvikling med mer enn en ledig plass til leie, som kjøpesentre og ekspansive kontorkomplekser, kan leietakere ha et annet kvadratmeter enn naboene. Så utleiere tildeler typisk skatter og forsikringskostnader til leietakere proporsjonalt basert på mengden leid plass.

Akkurat som den eneste netto leieavtalen, bør utleiere få tilleggsutbetalingene videreført til dem, slik at de kan betale dem til kommunen og forsikringsselskapet. Selv om leietakers leiekontrakt inkluderer disse utbetalingene, ligger utleiers navn på skatte- og forsikringsregningen, noe som betyr at han til syvende og sist er ansvarlig. Ved å la leietakeren betale disse utgiftene direkte til ham, kan utleier unngå problemer forbundet med forsinkede eller tapte betalinger fra leietakere, noe som kan føre til ekstra avgifter.

Dobbelte netto leieavtaler, som også kalles net-net eller NN-leiekontrakter,

Trippel netto leieavtaler

Trippel netto leieavtalen fritar utleier for mest mulig risiko for netto leieavtale. Dette betyr at selv kostnadene ved strukturelt vedlikehold og reparasjoner må betales av leietaker i tillegg til husleie, eiendomsskatt og forsikringspremie. Fordi disse ekstrautgiftene blir gitt videre til leietaker, krever utleier generelt en lavere grunnleie.

Når vedlikeholdskostnadene er høyere enn forventet, forsøker leietakere under tredoble nettleiekontrakter ofte å komme seg ut av leiekontraktene eller få leiekonsesjoner. For å forhindre at dette skjer, foretrekker mange utleiere å bruke en obligasjonell nettleiekontrakt. Dette er en slags trippel netto leieavtale som ikke kan avsluttes før utløpsdatoen. Videre kan leiebeløpet ikke endres av noen grunn, inkludert uventede og betydelige økninger i tilleggskostnader.

Utleiere foretrekker kanskje å bruke en obligasjonell nettleiekontrakt, da leietakere kan prøve å komme seg ut av et dyrt tredoble nettleiekontrakt.

Trippel netto leieavtaler kan øke leietakers driftsutgifter, og de kan være på kroken for egenandeler på forsikringer, og de kan også være ansvarlig for eventuelle skader på eiendommen som ikke dekkes av forsikringsselskapet.

De fleste trippel netto leieavtaler er langsiktige leieavtaler som varer i mer enn 10 år, og inkluderer vanligvis innrømmelser for leieøkning. De kalles også net-net-net eller NNN-leiekontrakter innen eiendomsbransjen. (For relatert lesing, se: Hva slags eiendommer bruker trippelnett (NNN))?)

Viktige takeaways

• Netto leieavtaler innebærer at leietakere betaler en eller flere ekstrautgifter i den kommersielle eiendomsbransjen.
• I en enkelt netto leieavtale betaler leietaker en lavere grunnleie i tillegg til eiendomsskatt.
• Dobbelt netto leieavtale inkluderer eiendomsskatt og forsikringspremie med grunnleien.
• Trippel netto leieavtaler inkluderer eiendomsskatt, forsikring og vedlikeholdskostnader pluss basisleie.
• Leietakere kan prøve å komme seg ut av trippel netto leieavtaler på grunn av de høye kostnadene som er forbundet med dem, slik at utleiere vanligvis bruker en obligasjonell netto leieavtale.

Spesielle hensyn

Når du går inn i en hvilken som helst type leieavtale, må leietaker vurdere at leieutbetalingene deres, enten de inkluderer tilleggsutgifter eller note, kan øke. En utleier kan øke leien på grunn av lovlige økninger som er tillatt av lokale myndigheter. Men leien kan også øke på grunn av revurderinger av eiendomsskatt eller økning i forsikringspremier.

Men det finnes alternativer. Hvis alternativet blir gitt, kan det være lurt å vurdere å signere en brutto leieavtale, som krever en flat leiepris. Dette beløpet dekker gebyret for plassen så vel som eventuelle ekstrautgifter som følger med det. Utleier beholder derfor ansvaret for å betale eiendomsskatt, forsikringspremier og vedlikeholdskostnader. Han dekker disse kostnadene ved å bygge dem inn i leien han belaster leieren.

For eksempel, hvis den årlige leien er $ 10.000 og han estimerer merkostnadene til $ 3000, er den effektive leien han belaster leieren $ 13.000 årlig. Selv om tradisjonelle leieavtaler er vanligere enn nettokontrakter, utgjør de mer risiko for utleier, som må absorbere eventuelle uventede økninger i ekstrautgiftene. Dette er grunnen til at noen utleiere foretrekker å bruke en type nettleiekontrakt, og flytter en del av eller hele denne risikoen til leietaker.