Skattelett for andre huseiere

Hvis du tenker på å kjøpe et annet hjem du kan bruke til ferier, leieinntekter eller en eventuell pensjonistbolig, er det økonomisk fornuftig å dra nytte av alle tilgjengelige skattelettelser på den eiendommen. Kostnadene for å eie et annet hjem kan reduseres kraftig gjennom skattebesparende fradrag på pantelenter, eiendomsskatt og andre utgifter.

Skatteendringer som stammer fra loven om skattekutt og jobber fra 2017 (TCJA), som er i kraft fram til 2025, påvirker hvor mye penger du kan være i stand til å spare. Fra og med hjem kjøpt fra 16. desember 2017, for eksempel, kan huseiere trekke renter på bare opptil $ 750 000 for kvalifiserte boliglån, ned fra en million dollar før TCJA gikk. (I tillegg, hvis du har et eksisterende pantelån på din primære bolig, vil antallet sannsynligvis reduseres. Se nedenfor for mer informasjon og ta kontakt med regnskapsfører eller en annen skatterådgiver hvis dette gjelder deg.

I tillegg kan renter på boliglån nå trekkes hvis pengene ble brukt til renovering av eiendommen som lånet ble tatt på.

Selv med disse endringene er det likevel nyttige skattelettelser som kan bidra til å gjøre å eie et andre hjem rimeligere. Her er en rask gjennomgang.

Skattelett for andre huseiere

Pantfradrag i pantelån

Ulike skatteregler gjelder avhengig av om ditt andre hjem er til personlig bruk eller om du planlegger å leie det ut. Med utleie kommer også andelen av året du leier eiendommen - og bor i den selv - inn.

Hjem til personlig bruk

Pantfradraget har lenge blitt rost som en måte å gjøre huseierskap mer overkommelig. Hvis du bruker en annen eiendom strengt som en personlig bolig og aldri leier den ut, er du kvalifisert til å trekke pantelenter på samme måte som du gjør i ditt primære hjem. For å kvalifisere for fradraget, må pantelånet være en sikret gjeld på et kvalifisert hjem som du eier, og du må arkivere IRS-skjema 1040 og spesifisere fradragene dine.

Enkelte filere og de gifte arkivering i felleskap kan kreve en spesifisert fradrag for 100% av renten de betaler på pantelånet sitt, opp til en grense. Disse grensene varierer avhengig av når pantelånet oppsto. For skatteår 2018 til 2025 er minimumsgrensen opp til $ 750 000 gjeld som er sikret av dine første og andre hjem - eller 375 000 dollar hvis du er gift og arkiverer hver for seg. Imidlertid, hvis pantelånet ditt eksisterte før 16. desember 2017, vil du fortsette å motta den samme, mer rause skattebehandlingen som under de gamle reglene, med renter på pantelån og eventuelle andre lån som kan trekkes fra til opptil 1 million dollar i gjeld.

Hjem som leies ut

Skattereglene er ganske litt mer kompliserte hvis du leier ut eiendommen i hele eller hele året. Ulike regler gjelder avhengig av hvor stor andel av tiden hjemmet skal leies, snarere enn brukt personlig. Din bruk av eiendommen vil falle inn i en av tre kategorier:

Du leier ut eiendommen i 14 dager eller mindre. Du kan leie ditt andre hjem til andre parter i opptil to uker (14 netter) i løpet av et år uten å måtte rapportere den resulterende inntekten til skattemyndighetene. Huset anses fremdeles som en personlig bolig, og du kan trekke pantelenter og eiendomsskatt i henhold til standard andrehjemsregler.

Dette gjelder uansett leiepris; selv inntektene fra et hjem som leier for $ 10.000 per natt, si, trenger ikke rapporteres til skattemyndighetene, forutsatt at eiendommen ble leid i ikke mer enn 14 dager gjennom året.

Du leier ut eiendommen i mer enn 14 dager, men holder deg ganske sjelden i den. De spesifikke kravene her er at du bruker boligen selv i mindre enn 14 dager i året eller 10% av antall dager hjemmet ble leid. Hvis dette gjelder - og boligen leies i mer enn 14 dager i året - regnes hjemmet ditt som en leiebolig, og du må rapportere leieinntektene til skattemyndighetene.
Du kan trekke leieutgifter, inkludert pantelenter, eiendomsskatt, forsikringspremier, gebyrer betalt til eiendomsforvaltere, bruksregninger og 50% av eventuelle avskrivninger på eiendommen. Du må imidlertid fordele disse kostnadene mellom andel tid eiendommen var til personlig bruk og utleie i løpet av året.

Det er verdt å merke seg at oppdateringsdager ikke teller som personlig bruk, så du kan tilbringe mer enn 14 dager på eiendommen forutsatt at du gjør vedlikehold i tilleggstiden. Planlegg å dokumentere vedlikeholdsaktivitetene dine ved å beholde kvitteringer for å bevise at du ikke bare var på ferie på disse dagene.

Du bruker eiendommen i mer enn 14 dager og leier den sjelden.
For å være spesifikk, gjelder dette scenariet hvis du bruker eiendommen selv i minst to uker i året eller 10% av de totale dagene hjemmet ble leid. Hvis dette er tilfelle, anses det andre hjemmet som en personlig bolig.
Du kan ta pantelån og eiendomsskattetrekk, men du kan ikke kreve leietap. Hvis et familiemedlem bruker eiendommen (inkludert ektefellen, søsken, foreldre, besteforeldre, barn og barnebarn), teller disse dagene som personlige dager med mindre du samler en rimelig leiepris under familieoppholdet.

Hvis du vil ha hjelp med å beregne pantetrekket ditt, kan du bruke et regneark på nettet, som dette fra Bankrate, for å finne ut hvor mye penger du kan spare.

Fradrag i hjemmet

I tillegg til pantfradraget, kan det hende du kan avskrive renter på et boliglån. Reglene for slike fradrag endret seg imidlertid fra og med skatteåret 2018.

Tidligere kan du ta fradraget selv om du brukte egenkapitallånet til å betale ned kredittkortgjeld, ta ferie eller kjøpe et annet hjem. I følge skattemyndighetene kan du nå trekke renten du betaler på egenkapitalgjeld bare hvis du bruker pengene “til å kjøpe, bygge eller forbedre skattyterens hjem som sikrer lånet.” For å kvalifisere, må lånet sikres ved ditt primære eller andre hjem, og det kan ikke overstige kostnadene for hjemmet.

Disse bestemmelsene betyr at for å kreve rentefradrag for å kjøpe et andre hjem, må du ta pantelån for det; Hvis du tok opp et egenkapitallån mot ditt primære hjem for å gjøre kjøpet, kan du ikke trekke renten du betalte på et slikt lån.

Fra og med skatteåret 2018 kan du trekke renter på $ 750 000 i boliglån, inkludert pantelån. Husk imidlertid at dette tallet er den samlede summen av alle lån som brukes til å kjøpe, bygge eller forbedre dine primære og andre hjem. Hvis du allerede har 750 000 dollar eller mer av pantegjeld på disse boligene, for eksempel, kan du ikke kreve fradrag for noen egenkapitalrente.

Fradrag for eiendomsskatt

Du kan trekke eiendomsskatt på ditt andre hjem og for den saks skyld så mange eiendommer som du eier. Også her brakte imidlertid skatteåret 2018 endringer som påvirker disse fradragene.

Du kan ikke lenger trekke fra hele mengden eiendomsskatt du betalte på eiendommer du eide. Nå er summen av alle statlige og lokale skatter som er berettiget til fradrag, inkludert eiendoms- og inntektsskatt, begrenset til $ 10.000 per selvangivelse, eller $ 5.000 hvis du er gift og arkiverer separat. Mange mennesker som kjøper et annet hjem, kan allerede overskride den grensen med deres første hjem, og kan derfor ikke glede seg over ekstra skattebesparelser for sitt andre hjem.

Selge ditt andre hjem

Skattelovene lar deg ta opp til $ 500 000 overskudd (hvis du er gift og arkivere i felleskap; $ 250 000, hvis du er singel) skattefritt ved salg av din primære bolig. Denne eksklusjonen for salg til primærhjem gjelder ikke hvis du selger det andre huset ditt; et slikt salg kan være på kroken for gevinstskatt på hele fortjenesten.

Noen trekk kan imidlertid tillate deg å unngå minst en del av kapitalgevinsten som treffes for å selge et andre hjem. Den første er å gjøre tilleggsegenskapen til din primære bolig i minst to år før du selger den. Det kan tillate deg å dra nytte av skattefordelingen, forutsatt at du oppfyller kravene til skattemessig primærbeboelse i staten. (Det kan også hende at du må vurdere skattepåvirkningene for leieinntekter du kan få på din primære bolig mens du primært bor i det andre hjemmet.)

Hvis ditt andre hjem stort sett leies eller holdes som en investering, kan du også vurdere å bytte det til en annen sammenlignbar eiendom. En 1031-børs, også kjent som en lignende veksling eller utsatt utveksling av skatter, lar deg handle en leie- eller investeringseiendom for en annen leie- eller investeringseiendom med lik eller større verdi, på skatteutsatt basis. Fordelen er at du kanskje kan unngå å betale merverdiavgift på børsen.

For å kvalifisere deg for et slikt trekk, må eiendommen du bytter betraktes som en utleiebolig, ikke en personlig bolig - noe som betyr at du må leie ut eiendommen i minst 15 dager og bruke den i mindre enn 14 dager eller 10% av dagene hjemmet ble leid hvert år.

Bunnlinjen

Hvis det er økonomisk mulig, kan det å eie et andre hjem være en utmerket investering for ferie- eller utleieformål, og det kan også gi et passende primærhjem under pensjonering. Men fordi det å eie et hvilket som helst hjem har en betydelig økonomisk belastning, fra pantelån og skatter til vedlikehold og reparasjoner, er det i din beste interesse å lære de skattemessige konsekvensene for eierskap til deg. Siden skattelovene er kompliserte og endres med jevne mellomrom, anbefales det å konsultere en kvalifisert eiendomsskattespesialist som kan forklare relevante skattemessige konsekvenser og lover og hjelpe deg med å bestemme den mest gunstige eierstrategien for din situasjon.