Handle eiendommer for å holde skattemannen i sjakk

Hvis du noen gang handlet baseballkort med en venn da du var liten, er du allerede kjent med det grunnleggende prinsippet om en "liknende utveksling". Kanskje kompisen din virkelig elsket José Canseco og ønsket Canseco-rookie-kortet ditt, men du hadde en mistanke om at karrieren hans kunne ende dårlig. Dere to enige om å bytte Canseco for noen få av hans fremtidige prospektkort. Du beregnet verdien på kortet ditt, og bestemte hvilke kort av hans du ønsket til gjengjeld, og lagde deretter et bytte. Det er et sikkert veddemål at skattemyndighetene ikke fikk et kutt i handlingen.

En lignende børs (også kalt en seksjon 1031-utveksling) lar eiendomsinvestorer gjøre en lignende ting ved å utsette kapitalgevinster eller -tap når de kjøper eller selger en eiendom. I hovedsak lar en lignende type utveksling deg bytte investeringseiendommer med en annen investor og holde skattemannen utenfor avtalen til mye senere når eiendommen til slutt blir solgt for kontanter. Prosessen er selvfølgelig ikke så enkel som å bytte noen få baseballkort, men denne artikkelen vil vise deg hvordan det gjøres.

Hvorfor du bør vurdere en utveksling
Muligheten til å utsette skatteforpliktelser gjennom en 1031-børs (oppkalt etter avsnitt 1031 i Internal Revenue Code) oppfordrer investorer til å rebalansere eiendomsporteføljer og å utnytte penger som de ellers ville betalt i skatt. Evnen til å balansere er spesielt viktig i eiendommer, fordi i motsetning til enkeltaksjer og obligasjoner, kan en eiendom utgjøre en betydelig del av porteføljens verdi.

På grunn av den konsentrerte arten av en eiendomsinvestering, er det viktig for porteføljeforvaltere å ha fleksibilitet til å balansere porteføljene sine på nytt og foreta taktiske spill i enten forskjellige eiendomssektorer eller investeringsregioner. En 1031-børs oppmuntrer til slik rebalansering ved å la investorer få flytte inn og ut av eiendomseksponeringer gjennom bytte av en eiendom for en annen uten byrden av å pådra seg kapitalgevinstskatt umiddelbart. Ved kontinuerlig å bruke 1031 børser når de anskaffer og disponerer eiendom, kan investorer utsette kapitalgevinstskatten til det er på tide å avvikle en del av eller hele porteføljen, det er en gunstig endring i skatteloven, eller de har påløpt nok kapitaltap til utlignet kapitalgevinstforpliktelsen. (For mer om hvordan Seksjon 1031 skal fungere for deg, sjekk ut smarte eiendomstransaksjoner .)

Oversikt
For å kvalifisere seg til denne skattemessige behandlingen, må investorer overholde visse krav og begrensninger angående hvilke typer eiendommer de kan bytte, plasseringen av eiendommene og tidspunktet for visse viktige hendelser. Den neste delen vil gi en detaljert beskrivelse av de forskjellige kravene, men det er viktig å først være oppmerksom på at en primærbolig ikke er kvalifisert, så dessverre vil du ikke kunne bytte leilighet i forstad til et strandhus i Malibu. (Hvis du vil ha mer informasjon om å selge en personlig bolig, kan du lese Salg av hjemmet ditt med skattesjokk? Er det sant at du kan selge huset ditt og ikke betale noen gevinstskatt? )

Å koordinere de nødvendige elementene kan være en ganske skremmende oppgave. For å hjelpe til med nødvendig handel og dokumentasjon, er investorene pålagt å bruke et tredjeparts tollhus som kalles "kvalifisert formidler (QI)", som håndterer alle midlene knyttet til kjøp, salg og utveksling av eiendommer. Siden midler ikke strømmer direkte gjennom skattyterens kontoer, og skattyteren aldri har kontroll over noen av kontantene som blir produsert ved transaksjonen, har investoren effektivt rullet kapitalgevinsten inn i de byttede eiendommene og kan utsette kapitalgevinstskatten inntil salget av eiendeler for kontanter.

Oppsett og utførelse av en 1031-sentral og tilsvarende skattebehandling av transaksjonen kan være veldig komplisert. Den neste delen vil gi en kort og forenklet beskrivelse av kravene og trinnene som er nødvendige for å utføre en 1031-utveksling.

Krav til transaksjon

Kvalifiserende egenskaper
Børsen fungerer kun for investeringseiendom eller forretningseiendommer. En investeringseiendom er en som kjøpes for å lease og få inntekter. Forretningseiendommer eies og brukes av en virksomhet og holdes i balansen som en eiendel. Alle virkelige eiendommer i USA, enten det er forbedret eller uforbedret, er vanligvis av lignende art. Eiendom utenfor USA regnes som "ikke liknende" eiendom. Avsnitt 1031 gjelder ikke for børsutveksling, aksjer, obligasjoner, sedler, andre verdipapirer eller personlig eiendom av noe slag. (For en oversikt over forskjellige typer eiendommer, sjekk veiledningen vår om å undersøke eiendomsinvesteringer og investere i eiendom .)

Ikke-kvalifiserende eiendeler og støvelen
Hvis transaksjonen involverer ikke-kvalifiserte eiendeler (ikke liknende) eiendommer eller kontanter, må investoren innregne gevinsten ved salget og betale skatt deretter. Forutsatt at verdien av en av de utvekslede eiendommer er større enn verdien av den andre, kalles de ikke-kvalifiserende eiendelene som brukes til å utjevne verdien mellom børsene "boot" og er fortsatt underlagt normale kapitalgevinstskatter.

timing
Selv om transaksjoner ikke trenger å være samtidig, er det begrensninger for visse transaksjonsdagselementer. For eksempel for å kvalifisere en transaksjon som en 1031-børs, må en investor identifisere eiendommen som skal byttes før stenging, og identifisere erstatningseiendommen innen 45 dager etter stenging av salget av den første eiendelen. I tillegg må transaksjonen for å erverve erstatningsegenskapene utføres innen 180 dager etter utførelsen av salget av den første avtalen. For de fleste investorer er en av de vanskeligste oppgavene å identifisere erstatningsaktiver innen 45 dager etter å ha solgt den frafalte eiendelen. Likevel er det viktig at de gjør det fordi disse tidsbestemmelsesbegrensningene er veldig strenge og skattemyndighetene ikke gir utvidelser.

Kvalifisert formidler
På grunn av kompleksiteten i disse ordningene og kravene og begrensningene rundt børsen, må investorene som sponser børsen bruke en kvalifisert formidler for å lette handelen. Den kvalifiserte formidleren, definert som et selskap som er i full virksomhet med å tilrettelegge for 1031 børser, gir ikke juridisk eller skatterådgivning. Det kan ikke være en forretningsfest, for eksempel et CPA-firma, advokat eller eiendomsmegler som har hatt noe forhold til den avgiftspliktige parten innen 24 måneder før den første eiendomstransaksjonen. Fortrinnsvis bør QI være en tredjepartsvirksomhet som ikke tidligere har levert noen av disse tjenestene til noen transaksjonsdeltakere.

QI utfører forskjellige tilretteleggingstjenester og fungerer som en bro mellom de involverte parter for å hjelpe til med å strukturere og utføre utvekslingen. Oppgavene inkluderer:

• Utarbeide all nødvendig dokumentasjon og fungere som et ryddesenter for å sikre at alle aktuelle parter mottar dokumentasjon.
• Sikre at midler holdes på en sikret og forsikret bankkonto, og at eventuelle utbetalinger foretas til sperringskontoer når transaksjonene er fullført.
• Sende en fullstendig regnskapsføring av transaksjonene for skattyterprotokoller, og gir et skjema 1099 til skattebetalerne og til skattemyndighetene som dokumenterer eventuelle påkrevde skatter og eventuelle kapitalgevinstskatter som er betalt.

Skattemyndighetens strenge regler angående visse krav understreker verdien av den kvalifiserte formidleren og viktigheten av å velge en passende. En av QIs viktigste tjenester er å holde transaksjonsdeltakere i rute og å sikre at de oppfyller kravene som er nødvendige for at skattebetalerne skal kvalifisere for fortrinnsrettslig skattebehandling av eiendomsfortjenesten, så det er viktig at investorer undersøker og velger transaksjonens mellommann nøye. (For relatert lesing, sjekk fordelene ved å bruke en eiendomsadvokat .)

Den neste delen vil omfatte utveksling av flere eiendommer, og den grunnleggende tidslinjen investorer må følge.

Flere eiendomsutvekslinger
I en lignende børs er ikke en investor pålagt å foreta en en-for-en utveksling av eiendommer. Flere egenskaper kan brukes på hver side av sentralen så lenge følgende regler er oppfylt. Disse reglene kalles vanligvis "tre eiendommer", "95%" og "200%" regler.

• Tre-eiendomsregelen - Alle tre eiendommer kan kvalifisere uavhengig av markedsverdi.
• 95% -regelen - Ethvert antall eiendommer kan kvalifisere så lenge virkelig markedsverdi (FMV) for eiendommene mottatt ved slutten av utvekslingsperioden ikke er mer enn 95% av den kumulative FMV av alle identifiserte erstatningsegenskaper.
• 200% -regelen - Ethvert antall egenskaper kan byttes så lenge den kumulative FMV for erstatningsegenskapene ikke er større enn 200% av den samlede FMV-en av alle de utvekslede egenskapene på den første overføringsdatoen.

Selv om skattemyndighetene er ganske fleksible i antall eiendeler den vil tillate å bytte for å hjelpe til med utsettelse av kapitalgevinstskatt, er det veldig streng om tidspunktet for å identifisere disse eiendommene og gjennomføre børsen.

Transaksjonsplan og tidslinje
Selv om transaksjonsplanen og tidslinjen for en 1031-utveksling kan bli ekstremt komplisert, følger visse elementer et grunnleggende format og er like for de fleste transaksjoner.

1. Til å begynne med vil en investor som ønsker å inngå en lignende børs identifisere eiendommen eller eiendommene som skal selges - den "tilbakeleverte eiendommen" - og deretter, med hjelp av formidleren, selge den til en tredjepart. Formidleren mottar midlene som selger og sikrer alle midler i escrow.
2. Med midlene i sperre har investoren 45 dager på seg til å velge en eller flere "erstatningsegenskaper" for utvekslingen, som må kjøpes fra en tredjepart selger innen 180 dager etter den første transaksjonen. Mellommann fungerer som kjøper, sikrer midler i escrow, og videresender deretter de aktuelle midlene til selgeren eller selgerne. (For hjelp med å finne en erstatning, kan du sjekke ut de ti funksjonene til en lønnsom utleieeiendom og finne formue i kommersiell eiendom .)
3. Deretter utarbeider QI all regnskapsdokumentasjon for skattyteren som viser at midler har gått gjennom et QI-clearinghus og at regnskapet til skattyter / investor ikke har mottatt noen midler. QI utarbeider også et skjema 1099 som angir eventuelle kapitalgevinster som oppstår ved opprettelsen av ikke-kvalifiserende "boot" og eventuelle skatter betalt som en del av transaksjonen og videresender skjemaet til skattemyndighetene.
4. Til slutt vil skattyter arkivere IRS-skjema 8824 med skattemyndighetene, pluss hva slags lignende dokument som kreves av staten hvor eiendommene ligger eller skattyteren er bosatt. I tillegg til å legge til rette for utvekslingen, vil den kvalifiserte formidleren også produsere alle de utvekslingsdokumenter som kreves av transaksjonene, for eksempel eiendommer og eiendomskontrakter.

Fordi QI har kontrollert midlene fra både salg og kjøp av byttede eiendommer, og fordi investoren har mottatt eiendom i stedet for kontanter for salg av den tilbakeleverte eiendelen, blir utsatt kapitalgevinst. Med unntak av en hvilken som helst "boot", kan kapitalgevinster utsettes kontinuerlig gjennom lignende børser til slutt eiendeler blir solgt for kontanter. På det tidspunktet vil de akkumulerte kapitalgevinstene bli beskattet ved bruk av de gjeldende skattemetodene.

Konklusjon
En lignende utveksling er kanskje ikke så enkel som baseballkortfagene i ungdommen, men det lar deg bytte investeringseiendommer og holde skattemannen utenfor avtalen. Ved kontinuerlig å inngå disse lignende børser, kan investorer utføre eiendomsoverføring for å øke eller redusere eksponeringene til visse eiendomssektorer, og samtidig utsette kapitalgevinsten til eiendommene til slutt blir solgt for kontanter. Når du har forstått spillereglene, er dette en flott måte å rebalansere eiendomsporteføljen på effektivt.

Hvis du vil ha flere strategier for å ligge et skritt foran skattemannen, kan du lese Skattetips for den enkelte investor og pengebesparelser Årets slutt skattetips .