Forstå Case-Shiller Housing Index

Du har sikkert hørt Case-Shiller-indeksen omtalt gjentatte ganger i nyhetene. Kanskje du vet at det har noe med boligprisene og boligmarkedet å gjøre. Men hva er denne indeksen, nøyaktig, og hvordan påvirker den deg?

Hva er Case-Shiller-indeksen?
Case-Shiller-indeksen ble utviklet på 1980-tallet av tre økonomer: Allan Weiss, Karl Case og Robert Shiller. Trioen dannet senere et selskap for å selge forskningen sin; det selskapet ble kjøpt av Fiserv, Inc., som tabellerer dataene bak indeksen. Dataene blir deretter distribuert av Standard & Poor's.

Indeksen, formelt kjent som S & P / Case-Shiller-hjemmeprisindeksen, er faktisk ikke en indeks i det hele tatt. Det er virkelig flere indekser:

• Den nasjonale boligprisindeksen, som dekker ni store folketellingen divisjoner. Det beregnes kvartalsvis og publiseres den siste tirsdagen i februar, mai, august og november.
  
• Komposittindeksen på 10 byer, som dekker Boston, Chicago, Denver, Las Vegas, Los Angeles, Miami, New York, San Diego, San Francisco og Washington, DC.
  
• Komposittindeksen for 20 byer, som inkluderer alle de ovennevnte byene pluss Atlanta, Charlotte, Cleveland, Dallas, Detroit, Minneapolis, Phoenix, Portland (Oregon), Seattle og Tampa.
  
• Tjue individuelle metroområdet indekser for hver av byene som er oppført over.

Indeksene, bortsett fra den nasjonale indeksen, publiseres den siste tirsdagen i hver måned klokka 9.00. Det er en to-måneders forsinkelse i dataene som rapporteres, så rapporten som ble gitt ut i mai dekker bare boligsalg gjennom mars.

Hver indeks måler endringer i prisene på eneboliger, eneboliger (også kjent som hus) ved å bruke gjenta salgsmetoden, som sammenligner salgsprisene for de samme eiendommene over tid. Nybygg er ekskludert - siden disse husene ikke tidligere er solgt, er det ingen måte å beregne hvordan salgsprisene deres har endret seg før de har hatt to eiere (på hvilket tidspunkt de ikke lenger er nybygg). Condos og co-ops er ikke inkludert i noen av de viktigste indeksene; Det er imidlertid en egen leilighetsindeks som sporer leilighetspriser i fem store markeder: Boston, Chicago, New York, Los Angeles og San Francisco.

Typene salg sporet av Case-Shiller-indeksene kalles armlengdesalgstransaksjoner. Dette er transaksjoner der boligen ble solgt til markedsverdi og salgsprisdataene kan brukes til å få et nøyaktig øyeblikksbilde av boligmarkedet. En transaksjon der en mor solgte hjemmet til sønnen for en gunstig pris under markedsprisen, vil ikke bli inkludert i noen Case-Shiller-indeks fordi den ikke nøyaktig gjenspeiler den samlede aktiviteten i boligmarkedet. Tvangsutsalg er inkludert i indeksene fordi et salg mellom en bank og en person anses som både armlengdes avstand og et gjentatt salg.

Ekskludert fra indeksen er også eiendommer hvis betegnelse endres (en eiendom som nylig ble ansett som et hus, men som nå er en leilighet, vil ikke bli inkludert), salg rett før eller etter at en eiendom har blitt dramatisk endret (som et hus med to soverom ombygd til et hus med fem soverom) og transaksjoner som ser ut til å ha datafeil (et hjem en gang solgt for $ 100.000 senere rapportert som solgt for $ 10.000, for eksempel).

Hvorfor boligprisene gjelder
Selvfølgelig, hvis du ønsker å kjøpe eller selge en bolig, vil du være interessert i om boligprisene går opp eller ned og hvor mye. Hvis du selger og det ser ut til at prisene øker, kan det være lurt å fortsette å selge mens du venter og se om prisene fortsetter å øke. Hvis du kjøper og ser prisene gå opp, kan det være lurt å øke hastigheten på kjøpsbeslutningen mens det fremdeles er avtaler å gjøre. Eller hvis prisene synker, kan det være lurt å se om du kan holde på kjøpet mens prisene fortsetter å synke. Selvfølgelig kan ingen personer eller indekser virkelig forutsi hva som vil skje med boligprisene.

Selv om du ikke kjøper eller selger et hjem, er boligprisene en indikator på hvordan den brede økonomien presterer. Føler folk seg sikre på at det nå er et godt tidspunkt å gjøre en stor, kostbar investering? Hvor bra presterer en bestemt geografisk region økonomisk? Hvordan klarer bedrifter som har en stor eierandel i boligsektoren? Case-Shiller-indeksen gir innsikt i alle disse spørsmålene.

Det er til og med mulig å dra nytte av endringer i boligprisene indirekte ved å investere i S & P / Case-Shiller-huspriser (CSI)-futures og opsjoner. Denne typen investeringer anbefales for bedrifter som eiendoms- og eiendomsutviklere, banker, pantelångivere og boligleverandører for å hjelpe dem med å dempe risikoen for de store eierandeler i boligsektoren. Selv bedrifter som har lite eller ingenting med bolig å gjøre, kan være lurt å investere i disse produktene for å diversifisere investeringsrisikoen de blir utsatt for.

Endelig er det mange som har minst like mye, om ikke mer, investert i hjemmene sine som i aksjer. Boligprisbevegelser har dermed en betydelig innvirkning på den totale verdien av porteføljene.

Alternative boligindekser
Case-Shiller-indeksene, men kanskje de mest kjente, er ikke de eneste som sporer boligprisene.

Det amerikanske føderale agenturet for boligfinansiering (FHFA) publiserer en kvartalsvis boligprisindeks som den har kalt HPI (eller boligprisindeksen). Den bruker Case-Shiller repetisjonsmetoden for sine beregninger, men den dekker 363 storbyområder og inkluderer refinansiering, ikke bare salg. I følge FHFA dekker denne indeksen bare "enfamilieeiendommer hvis pantelån er kjøpt eller securitisert av Fannie Mae eller Freddie Mac siden januar. Veldig store pantelån kjent som jumbolån er ikke kjøpt eller securitisert av Fannie Mae eller Freddie Mac, så disse Pantelån er ikke inkludert i indeksen.

Et selskap som heter First American CoreLogic produserer LoanPerformance Home Price Index . Den bruker også gjentatte salgsdata, men er mye mer omfattende. Ifølge selskapets nettsted dekker deres data "6 070 postnummer (58% av den totale amerikanske befolkningen), 519 kjernebaserte statistiske områder (CBSA, 85% av den totale amerikanske befolkningen) og 898 fylker (81% av den totale amerikanske befolkningen) som ligger i alle 50 delstater og District of Columbia. "

IAS360 House Price Index publiseres månedlig og dekker prisutviklingen i fire amerikanske folketellingsregioner, ni amerikanske folketellingsdivisjoner og 360 amerikanske fylker for enfamiliebolig til salgs. Selv om IAS360 kun inkluderer armlengdes transaksjoner, bruker den ikke Case-Shiller-metoden og sier at "den begrenser antallet tilgjengelige transaksjoner betydelig for å definere trenden som kan forverres under langsomme markedsforhold." I stedet bruker IAS360 proprietær teknologi, fordi den mener at dataene på fylkesnivå er mer nyttige enn datasporing av "brede geografiske områder." Et sentralt aspekt ved indeksen er at den publiseres med bare en måneds etterslep sammenlignet med to måneders etterslep på Case Shiller, noe som gjør det til en betimelig indikator.

Utenlandske boligprisindekser
Videre er ikke USA det eneste landet som produserer boligprisindekser. Her er noen eksempler på andre land som produserer boligindekser:

• Canadas viktigste indeks er National Composite House Price Index . Den bruker også metoden for gjenta salg, og den kombinerer data fra eneboligsalg i Vancouver, Calgary, Toronto, Ottawa, Montreal og Halifax.

• Irlands permanente tsb House Price Index produseres av den irske banken permanent tsb, som eier omtrent 20% av landets boliglån. Denne indeksen tar hensyn til hjemmets størrelse, type, beliggenhet og andre egenskaper ved bruk av en kompleks teknikk kjent som multivariat lineær regresjonsanalyse.

• Storbritannias viktigste indeks er Halifax House Price-indeksen, oppkalt etter Halifax, Storbritannias største pantelån. Den bruker også multivariat lineær regresjonsanalyse.

Konklusjon
Case-Shiller-indeksen er et mye brukt og respektert barometer for det amerikanske boligmarkedet og den bredere økonomien. Nå som du forstår hva det er og hvorfor det er viktig, neste gang du leser avisen eller ser på nyhetene, vil du kanskje være litt mer oppmerksom når du hører om Case-Shiller-indeksen.