Få amerikanske skattefradrag på utenlandsk eiendom

Flere og flere amerikanere leter utenlands etter fritidsboliger, leieinntektsegenskaper og steder å slå seg til ro under pensjonisttilværelsen - enten det er fem eller 30 år unna. Skattefordelene ved å eie eiendom i utlandet er lik fordelene ved å eie i USA, med noen få unntak.

Viktige takeaways

• Hvis du eier eiendommer utenlands, avhenger dine skattemessige fordeler i USA av hvordan du bruker eiendommen.
• Du kan trekke pantelenter - men ikke eiendomsskatt - hvis eiendommen er til personlig bruk.
• Hvis du mottar leieinntekter, avhenger reglene av hvor mange dager du bruker boligen til personlig kontra leiebruk.

Fordelene som eiere får av amerikansk skattelov avhenger av hvordan de bruker eiendommen. Hvis du for eksempel bor i hjemmet, kan du generelt trekke pantelenter. Hvis du bruker eiendommen til leieinntekter, kan du trekke pantelenter og en rekke andre utgifter, inkludert eiendoms- og ansvarsforsikring, reparasjons- og vedlikeholdskostnader og lokale og langdistanse reiseutgifter knyttet til vedlikehold av eiendommen.

Les videre for å se hvordan amerikanske skatteregler behandler utenlandsk eiendomsbesittelse, samt skattemessige konsekvenser av å selge eiendommen.

Eiendom til personlig bruk

Hvis du bruker eiendommen som et andre hjem - ikke som en utleie - kan du trekke pantelenter akkurat som du ville gjort for et andre hjem i USA. I 2019 kan du trekke renten du betaler for de første $ 750 000 (375 000 dollar hvis du er gift med innlevering separat) av kvalifisert pantegjeld på dine første og andre hjem (det er det totale beløpet). Merk at hvis du kjøpte eiendommene dine før 16. desember 2017, er du sannsynligvis bestefar etter den forrige fradragsgrensen på $ 1 million kvalifisert pantegjeld. Ta kontakt med en skatteekspert for å være sikker på hvor du passer inn.

Som med en primærbolig, kan du ikke avskrive utgifter som verktøy, vedlikehold eller forsikring, med mindre du er i stand til å kreve fradrag på hjemmekontoret.

Mens fradrag for pantelån er det samme enten hjemmet er i USA eller i utlandet, fungerer eiendomsskatter annerledes. I medhold av lov om skattekutt og jobber (TCJA) kan du ikke lenger trekke eiendomsskatt på utenlandsk eiendom.

Utleieeiendom

Skatteregler er mer kompliserte hvis du får leieinntekter på eiendommen. Ulike regler gjelder, avhengig av hvor mange dager du bruker boligen til personlig i stedet for utleiebruk. Generelt faller du inn i en av to kategorier:

1. Du leier ut boligen i 14 dager eller mindre, og du bruker eiendommen i mer enn 14 dager eller 10% av de totale dagene den ble leid . Du kan leie huset til noen andre i opptil to uker (14 netter) hvert år uten å måtte rapportere inntekten til skattemyndighetene. Selv om du leier den ut for $ 5000 per natt, trenger du ikke å rapportere leieinntektene så lenge du ikke leide på mer enn 14 dager. Huset regnes som en personlig bolig, slik at du kan trekke pantelenter etter standardreglene for andre hjem, men ikke leietap eller utgifter.
2. Du leier ut huset i 15 eller flere dager og bruker det i mindre enn 14 dager eller 10% av dagene huset ble leid. I dette tilfellet vurderer skattemyndighetene husutleieeiendommen, og utleievirksomheten blir sett på som en virksomhet. Husk: Hvis et familiemedlem bruker huset (dvs. ektefellen din, søsken, foreldre, besteforeldre, barn og barnebarn), teller det som en personlig dag med mindre du samler inn en rimelig leiepris. Du må rapportere alle leieinntekter til skattemyndighetene, men den gode nyheten er at dette tillater deg å trekke leieutgifter, for eksempel pantelenter, utenlandske eiendomsskatter, annonseutgifter, forsikringspremier, verktøy og gebyrer betalt til eiendomsforvaltere. En betydelig forskjell mellom en utleiebolig hjemme og en i utlandet: Eiendommen din i utlandet avskrives over en periode på 40 år, i stedet for de nåværende 27, 5 årene for boligeiendommer. I begge tilfeller avskriver du verdien av strukturen (bygningen) bare; landet er ikke avskrivbart.

Selger eiendommen

Hvis du selger hjemmet ditt i utlandet, likner skattebehandlingen på å selge et hjem i USA - og avviker avhengig av hvordan eiendommen ble brukt. Hvis du bodde i hjemmet i minst to av de siste fem årene, kvalifiserer det som din primære bolig, og du kan ekskludere opptil 250 000 dollar kapitalgevinst (eller opptil 500 000 dollar for gifte skattebetalere) fra salget. Denne eksklusjonen for salg av primærboliger gjelder ikke hvis boligen ikke var din primære bolig, i hvilket tilfelle skylder du den vanlige skattegevinster.

Hvis du selger eiendommer i USA, kan du være i stand til å foreta en 1031-bytte (også kalt en lignende type børs), der du bytter en investeringseiendom til en annen "lignende" eiendom på skatteutsatt basis. Mange investorer bruker denne strategien for å utsette betalende gevinst og avskrivning på nytt.

US Section 1031 lar deg selge og erstatte en utenlandsk eiendom med en annen utenlandsk eiendom.

En vesentlig forskjell i skattebehandlingen av innenlandsk kontra utenlandsk eiendom er imidlertid at eiendommer i USA ikke regnes som lignende for noen eiendommer utenlands. USAs paragraf 1031 tillater bare utvekslinger innenlands og utenlandsk.

USA anser enhver eiendom utenfor USA for å være liknende med andre lignende eiendommer utenfor USA, så det er mulig å 1031 bytte et hus i Panama for et annet i Panama, eller Ecuador eller Costa Rica, for den saks skyld. Det vil ikke bli betraktet som lignende med noen eiendommer i USA

Dobbeltbeskatning

Hvis du driver hjemmet ditt i utlandet som en utleieeiendom, kan du skylde skatt i landet der eiendommen ligger. For å forhindre dobbeltbeskatning, kan du ta en skattekreditt på din amerikanske selvangivelse for alle skatter du betalte til utlandet knyttet til netto leieinntekter. Det er imidlertid en maksimal tillatt skattekreditt: Du kan ikke ta kreditt for mer enn amerikansk skatt på leieinntekten, etter å ha trukket fra utgiftene.

I tillegg til å ta skattefradrag for betalte leieinntektsskatter, kan du også kreve utenlandsk skattekreditt hvis du selger eiendommen og betaler kapitalgevinstskatt i det fremmede landet.

Bunnlinjen

Når du kjøper i utlandet, må du passe ekstra på med planlegging og detaljer. Mange land har regler og forskrifter om hvem som kan eie eiendom, og hvordan den kan brukes. Hvis du kjøper et hjem i utlandet, må du sørge for at transaksjonen gjennomføres slik at den beskytter eiendomsrettene dine. I USA mottar boligkjøpere eiendommen; denne forskjellen er ikke like tydelig i alle land.

Vær også oppmerksom på at du som en utenlandsk eiendomseier kan bli bedt om å sende inn et antall amerikanske skatteskjemaer, avhengig av din eksakte situasjon. Hvis du for eksempel leier ut hjemmet ditt i utlandet og åpner en bankkonto for å samle husleie, må du sende inn et FBAR-skjema (Rapport om utenlandske banker og finansielle kontoer) hvis den samlede verdien av alle kontoene dine er $ 10.000 eller mer "på en gitt kalenderåret. "

Andre skjemaer inkluderer skjema 5471 - Informasjonsretur for amerikanske personer med respekt for visse utenlandske selskaper (hvis din eiendom er holdt i et utenlandsk selskap); og skjema 8858 - Informasjonsretur for amerikanske personer med respekt for utenlandske ignorerte enheter (hvis offshore-eiendommen din er holdt i en utenlandsk LLC).

Fordi utenlandsk eiendomsbesittelse og skatteregler er kompliserte og endres fra tid til annen, beskytt deg selv ved å rådføre deg med en kvalifisert skattekontor og / eller eiendomsadvokat både i USA og i utlandet.