Bruke sparepengene dine på et lån til forskuddsbetaling
Da boligmarkedet begynte å stupe i 2007, så det ut som om dagene med lån med lav nedbetaling var over. Men overraskende nok, bare noen få år senere, kan til og med forbrukere med kreditt under gjennomsnittet ofte kjøpe et hjem med langt under 20% på forhånd.
Selv i umiddelbar etterspørsel etter boligskredet hadde forbrukerne noen få alternativer hvis sparekontoen deres manglet litt. FHA-pantelån, som krever bare 3, 5% ned, likte en økning i popularitet. Og for de som kvalifiserte seg, tillot VA-lån til kjøpere å finansiere hele prisen på hjemmet.
I disse dager blir det også enklere å få et konvensjonelt lån med en lav forskuddsbetaling. Fannie Mae og Freddie Mac, som kjøper flertallet av pantelån fra amerikanske långivere, kunngjorde nylig at de ville redusere minimumsutbetalingen fra 5% til 3%. På den måten åpnet de døren for at bankene skulle konkurrere om innkjøpspennede boligkjøpere.
Selv om det fremdeles er mulig å kjøpe et hjem med veldig lite dun, er det et spørsmål om forbrukerne er lurt. Er det fornuftig å bygge opp sparepengene dine og vente med å shoppe hjem til du kan få mer penger ved stenging? Og hvor mye av sparepengene dine bør du investere i bolig? Her er noen faktorer du bør vurdere.
Lavere forskuddsbetaling: Høyere langsiktige kostnader
Kanskje den første tingen å tenke på med lave nedbetalingslån er at de, med få unntak, vil koste deg mer i det lange løp. Fordi du finansierer mer av boligprisen, vil rentebetalingene i løpet av lånets levetid være betydelig høyere
Hvis du for eksempel kjøper et hus på 200 000 dollar med 5% nede i stedet for 20%, betaler du omtrent $ 35 000 mer i renter i løpet av et 30-årig lån. Det er klart at du også betaler mer for å dekke hovedstolen i lånet.
Med tanke på hvor utrolig lave dagens renter er, kan det hende at dette alene ikke avskrekker deg fra å kjøpe et hjem før enn senere. Jo større bekymring er å legge til utgiftene dine pantelånsforsikringspremiene du vanligvis har til å gaffle over hvis du kjøper et hus eller leilighet med mindre enn 20% ned. Poenget med disse utbetalingene er å dekke utlåners tap hvis du misligholder lånet ditt.
Det er to grunnleggende typer boliglånsforsikring. Hvis du tar opp et FHA-lån, gir private långivere midlene til boligkjøpet ditt, og regjeringen fungerer som forsikringsselskapet ditt. Hvis hjemmet er verdt mindre enn $ 625 000, er den årlige pantforsikringspremien (MIP) for tiden 0, 80% eller 0, 85%, avhengig av finansiert beløp. Du må også betale en forhåndspremie, som utgjør litt over $ 3000 for et lån på $ 180 000.
Hvis du skaffer deg et konvensjonelt pantelån, betaler du i stedet noe som kalles privat pantforsikring, eller PMI. Vanligvis koster det alt fra 0, 3% og 1, 15% per år, selv om det i dette tilfellet ikke er noen forhåndsavgift. (For mer, se: Hva er forskjellen mellom privat prioritetsforsikring (PMI) og prioritetsforsikringspremie (MIP)? )
Et kompromis med forskuddsbetaling
Betyr utsiktene til boliglånsforsikring at du bør vente til du kan legge ned hele 20% av husets kostnader? Ikke nødvendigvis.
For det første er det ikke alltid realistisk å vente i noen dyrere byer. Hvis du bor i en del av landet hvor selv beskjedne hjem koster $ 400 000, må du skru opp 80 000 dollar før du kommer inn i markedet. Og hvis du bor i et område der det er billigere å kjøpe enn å leie, kan det være en ekstra avskrekkende å holde på sidelinjen til du har spart nok til å unngå boliglånsforsikring.
For noen mennesker kan det beste alternativet være å finne en midtbane mellom en minimal forskuddsbetaling og de tradisjonelle 20%. For eksempel, hvis du tar opp et FHA-lån og legger ned 10%, vil pantforsikringen din bli kansellert etter 11 år; Ellers fortsetter du å betale det for hele lånet. Kan du refinansiere på et senere tidspunkt for å bli kvitt forsikringen? Sikker. Men det er ingen garanti for at rentene vil være på eller i nærheten av deres historiske lavmål når du gjør det.
I tillegg faller din prioritetsforsikringspremie (MIP) når du foretar en større forskuddsbetaling. Når du for eksempel tar opp et 15-årig pantelån, hvis du for eksempel kan betale 10%, faller den årlige betalingen fra 0, 70% til 0, 45%.
Mens detaljene er litt forskjellige med PMI, gjelder den samme logikken. Jo større forskuddsbetaling du er, desto mindre må du betale premie. En fordel med PMI er imidlertid at du kan avbryte den når du oppnår 20% egenkapital i hjemmet (se Hvordan overliste privat boliglånsforsikring ).
Hvis banken holder pantelånet ditt på bøkene sine - det vil si at den ikke selger det til en enhet som Fannie Mae eller Freddie Mac - kan det hende at den ikke krever forsikring i det hele tatt. Imidlertid tar banker ofte en forhåndsavgift eller en høyere rente hvis du velger et lav nedbetalingslån for å redusere risikoen de påtar seg. Selv en ekstra halvdel av ett prosentpoeng kan koste deg flere tusen dollar mer i løpet av en 30-års periode. Den samlede effekten er den samme: Når du legger mer ned, kan du låne for mindre.
Risiko for å gå under vann
En annen fallgruve med å legge ned det blotte minimumet når du kjøper et hjem, er at du har mindre beskyttelse hvis boligmarkedet synker. Med bare 3% eller 4% lavere, kan du lett finne deg selv å skylde mer i banken enn huset ditt er verdt. Det var nøyaktig hva som skjedde med mange huseiere under den siste boligkollapsen.
Hvis du for eksempel "går under vann" på hjemmet ditt og mistet jobben uventet, har du for eksempel ikke lenger muligheten til å låne mot eiendommen din for å betale utgifter eller muligheten til å selge boligen uten å betale en stor del av pengene til långiveren.
Selv om du ikke er fullstendig beskyttet selv om du legger ned 10% eller 15%, gir du deg selv en mye større buffer hvis boligprisene tar en tur til det verre.
Holde en sparepute
Å spare til et hus er et viktig livsmål. Men når du monterer forskuddsbetalingen, må du sørge for at du ikke lar deg være for kort. Ikke bare er det bra å ha et nødfond (ideelt sett seks måneders levekostnader), du trenger også ekstra midler for de uventede utgiftene som å kjøpe et hus ofte medfører. For mer informasjon, se Hvor mye kontanter skal jeg holde i banken?
Etabler et strengt budsjett før du begynner å jakte på huset, slik at du vet hva du har råd til å bruke. Og gjør det du kan for å bygge opp kontantreservene dine så snart du har ordnet deg og er ferdig med å male og skifte ut tepper og skap. Husk også at folk sier det er bra å bo i et hus litt før de gjør renoveringer som ikke er obligatoriske før du flytter inn.
Bunnlinjen
Kan lav nedbetalingslån være et godt valg for noen huseiere? Absolutt. Men beregn de langsiktige kostnadene ved boliglånsforsikring eller den høyere renten du betaler for å sikre at det er verdt det. for mer, se Pantelån: Hvor mye kan du ha råd? og Topp 10 vanlige boliglånsvindel å unngå .