Hva er et kombinert lån til verdi-forhold?

Det kombinerte lånet til verdien (CLTV) er en beregning som brukes av boliglån og utlån fagfolk for å bestemme den totale prosentandelen av en huseiers eiendom som er beheftet av panterett. CLTV-forholdet bestemmes ved å legge saldoen på alle utestående lån og dele med eiendelens nåværende markedsverdi. For eksempel har en eiendom med en første pantesaldo på $ 300.000, en andre pantesaldo på $ 100.000 og en verdi på $ 500.000 et CLTV-forhold på 80%.

Långivere bruker CLTV-forholdet sammen med en håndfull andre beregninger, som gjeld til inntekt-forholdet og standardlånet til verdi (LTV), for å vurdere risikoen for å utvide et lån til en låntaker. CLTV-forholdet skiller seg fra standard LTV-forhold fordi sistnevnte bare sammenligner saldoen på ett lån med verdien av eiendommen. I eksemplet ovenfor har eiendommen et LTV-forhold på 60%, som er avledet ved bare å dele saldoen på det første pantelånet med verdien av eiendommen.

Mange økonomer tilskriver avslappede CLTV-standarder til utestengingskrisen som plaget USA på slutten av 2000-tallet, blant andre faktorer. Fra begynnelsen av 1990-tallet og spesielt på begynnelsen og midten av 2000-tallet, tok boligkjøpere ofte andre pantelån på kjøpstidspunktet i stedet for å betale ut. Långivere, som er ivrige etter å ikke miste disse kundenes virksomhet til konkurrenter, gikk med på slike vilkår til tross for økt risiko.

Før eiendomsboblen som utvidet seg fra slutten av 1990-tallet til midten av 2000-tallet, var standardpraksis at huskjøpere skulle betale forskuddsbeløp på til sammen minst 20% av kjøpesummen. De fleste långivere holdt kunder innenfor disse parametrene ved å lukke LTV på 80%. Da boblen begynte å varme opp, tok mange av disse samme selskapene tiltak for å la kundene komme seg rundt og sette ned 20%. Noen långivere løftet LTV-lokk eller fjernet dem helt, og ga pantelån med 5% forskuddsbetaling eller mindre, mens andre holdt LTV-krav på plass, men løftet CLTV-lokk, ofte til 100%. Denne manøveren gjorde det mulig for kunder å ta ut andre pantelån for å finansiere 20% nedbetalinger.

Forhindringsspike fra 2008 understreket hvorfor CLTV er viktig. Å ha hud i spillet, for eksempel et innbetalt kontantbeløp på $ 100 000 for et hus på 500 000 dollar, gir en huseier et kraftig insentiv til å holde opp med pantebetalinger. Hvis banken utelukker, mister han ikke bare hjemmet, men også bunken med kontanter han betalte for å stenge. Å kreve egenkapital i eiendommen isolerer også långivere fra et fall i boligprisene. Hvis en eiendom er verdsatt til $ 500 000 og den totale panteretten utgjør $ 400 000, kan eiendommen miste opptil 20% av sin verdi uten at panteholdere mottar en kort betaling på en avskedigelsesauksjon.