Hvorfor eiendommer ikke er en god investering akkurat nå

Er eiendommer en god investering akkurat nå i 2018? Selv om det ikke er så terningkastig som i 2008, er det fyldt med betydelig risiko. De delene av landet med sterke økonomier har overopphetet eiendomsmarkedene med priser utenfor proporsjoner med husholdningenes inntekter. Stedene hvor eiendomsprisene er rimeligere har en tendens til å ha mykere økonomier og arbeidsmarkeder, og mindre kraftige vekstutsikter for de kommende årene.

Stigende eiendommer

Siden eiendomsmarkedet kollapset under den store nedgangen, har kjøpere som tappet floden av negative overskrifter og kjøpt på markedets lave poeng, blitt belønnet. Fra første kvartal 2009 (nadir) til første kvartal 2018, har den gjennomsnittlige hjemmesalgsprisen nasjonalt steget med nesten 60%, ifølge den siste amerikanske departementet for bolig- og byutvikling. I visse byer har oppkjøringen imidlertid vært særlig betydelig, inkludert San Francisco, Phoenix, Miami og Las Vegas (som begge ble vraket i lavkonjunkturen). Hjemmeprisene er til og med over toppresesjonene i 57 av 105 statistiske storbyområder, inkludert Houston (opp 79%), Dallas-Fort Worth (78%) og Denver (75%), ifølge en ATTOM Data Solutions US april 2018 Hjem salgsrapport.

Hjemme priser og husholdningsinntekter

Eiendomsprisene er bare bærekraftige så lenge folk har råd til å kjøpe hjem. Loven om tilbud og etterspørsel tilsier at hvis kjøpere slutter å kjøpe, faller prisene som svar. En enkel måte å finne ut om boligprisene overstiger det nivået som kjøperne komfortabelt har råd til, er å sammenligne dem med husholdningenes inntekter. Husholdningsfinanseksperter anbefaler å bruke ikke mer enn tre ganger den årlige inntekten på et hjem. På lang sikt har amerikanske boligpriser svevet rundt dette forholdet.

Fra 2011 til 2018 har boligprisene imidlertid vokst uforholdsmessig til husholdningsinntektene i de fleste byer som har varme markeder og blomstrende økonomier. I San Francisco, for eksempel, er forholdet mellom boligprisene og husholdningenes inntekter 45% høyere enn den langsiktige baseline. Med andre ord, kjøpere strekker budsjettene for å kjøpe hjem som koster fire og fem ganger hva de lager hvert år. Historien er lik i Denver, Miami og Seattle, som alle har sett boligprisene raskt stige, selv om inntektene bare gjør små fremskritt.

Før eiendomsmarkedet imploderte mellom 2007 og 2008, overskred median boligprisene medianinntektene med et multiplum av fem - en av faktorene som førte til subprime-pantelån. Når prisene nærmer seg denne terskelen igjen (fra mai 2018 var den på 4, 39), bør kjøperne være forsiktige med å ikke hoppe inn rett på et nytt markedstopp.

Hvor fyndene finnes

Enkelte byer tilbyr fortsatt rimelige boligpriser i forhold til hvor mye innbyggere tjener. I St. Louis, for eksempel, svekket pris-til-inntektsforholdet rett rundt den langsiktige referanseporteføljen ved utgangen av 2017. Dessverre har byen ikke vist noe av veksten og prisstigningen som er sett andre steder siden 2011. Faktisk, prisene har falt noe i løpet av den tiden. Chicago er en annen by som har rimelige hjem, men prisene har også sunket siden 2011, og byens arbeidsledighet var fra og med august 2018 i den øvre tredjedelen blant de 50 største amerikanske metropolitiske statistiske områdene.

Bunnlinjen

Forholdet med det amerikanske boligmarkedet er at byene som gir best resultater blir overopphetet og uoverkommelige, mens stedene med rimelig bolig ikke har de største fremtidsutsiktene.

Markedet for eiendomsmegling, som går inn i syvende år, gjør boliger varme igjen. Basert på Warren Buffetts råd er det imidlertid ikke måten å lykkes økonomisk med å investere i det som er varmt. Det siste smarte eiendomsspillet var i 2011 da massene fortsatt trampet hverandre for å komme til avkjørselen. Nå er det på tide å oppsøke undervurderte investeringsmuligheter andre steder.