10 hinder for å stenge for et nytt hjem
Å ha akseptert boligkjøpstilbud er som å få den løperen høy under et maraton. Men hold Gatorade-kjøligere - eiendommen er ikke din ennå. I løpet av de 30 dagene (eller så) mellom når kjøpstilbudet ditt blir akseptert og nøklene blir overlevert til deg (ofte kalt escrow), er det mange hindringer å overvinne. Hvis du snubler på noen av dem, kan kjøpet falle gjennom og sette deg tilbake på startstreken.
Akkurat som en idrettsutøver trener for et løp, kan du trene deg selv til de skremmende siste trinnene i å kjøpe et hjem. Prosedyrer og regler for escrow varierer avhengig av tilstand, men her er 10 av de vanligste problemene som oppstår i løpet av denne perioden, og hva (hvis noe) kan gjøres for å forhindre eller dempe dem.
1. Termittinspeksjon viser skader
Långiveren vil ha en skadedyrinspeksjon utført på hjemmet (på din bekostning, vanligvis mindre enn $ 100) for å sikre at det ikke er noen alvorlig skade forårsaket av tre-knasende insekter som termitter eller snekkermyrer. Denne inspeksjonen beskytter långiverens interesse for eiendommen. Huseiere som oppdager termittproblemer etter innflytting, forlater ofte eiendommen og lar utlåner holde posen. Noen långivere trenger ikke en termittinspeksjon, men det kan være i din beste interesse å få en slik likevel.
Hvis inspeksjonen avdekker bevis for en synlig angrep, kan det hende at problemområdene må utbedres før escrow kan stenge. Hvis problemene er for alvorlige og / eller selgeren ikke vil betale for å fikse dem, har du muligheten til å gå bort, så lenge kjøpsavtalen din har de rette betingelsene.
2. Vurderingen er for lav
Banken vil få hjemmet vurdert (igjen, på din regning) for å beskytte sin interesse i hjemmet. Den ønsker å sørge for at hjemmet er verdt minst like mye som du vil betale for det, så hvis en tvangsauksjon oppstår, kan tap innhentes. Hvis vurderingen kommer for lavt, vil selgeren måtte senke salgsprisen, eller du må betale kontant for forskjellen. Det kan være mulig å få en mer gunstig second opinion fra en annen takstmann.
3. Det er skyer på tittelen
Under escrow-prosessen vil du leie et tittelfirma for å gjøre et tittelsøk og utstede tittelforsikring. Tittelsøket sikrer at ingen andre har et lovlig krav på eiendommen du vil kjøpe (for eksempel skattemyndighetene, staten eller en slektning til selgeren), og tittelforsikring beskytter deg mot eventuelle fremtidige krav på eiendommen. Hvis det er en form for panterett eller krav mot eiendommen, må problemet løses før transaksjonen kan fortsette.
4. Hjemmeinspeksjon viser feil
De fleste kjøpstilbud har en inspeksjonssituasjon skrevet inn i dem, så hvis hjemmeinspeksjonen avdekker alvorlige problemer, kan kjøperen gå ut uten straff. Hvis du ikke la denne beredskapen i kontrakten din, kan du miste alvorlige penger (vanligvis flere tusen dollar) hvis du bestemmer deg for ikke å kjøpe huset basert på inspeksjonen.
Hvis du bestemmer deg for å fortsette, kan prosessen med å forhandle med selgeren om å få huset reparert eller å kreditere deg penger ved stenging for å håndtere reparasjonene selv potensielt holde på kjøpsprosessen og forsinke stengingen. (For relatert lesing, se: Trenger du en hjemmekontroll? )
5. Du (eller de) får kalde føtter
Kontrakten vil beskrive forsvarlige grunner for at verken kjøper eller selger kan trekke seg uten straff, for eksempel å ikke frafalle en beredskap eller ikke overholde en frist. Hvis du imidlertid bestemmer deg etter å ha frafalt betingelsene du ikke vil gjennomføre med kjøpet (for eksempel fordi du fant et annet hus du liker bedre), mister du fortjenestepengene dine. Resonnementet her er at selgeren bør kompenseres for den tiden hjemmet var utenfor markedet, noe som vil forsinke hvor lang tid det til slutt tar ham eller henne å selge (som kan ha økonomiske forgreninger for selgeren).
Motsatt, hvis selgeren bestemmer seg for å gå ut bare på grunn av en hjerteforandring eller fordi det ble gitt et bedre tilbud, vil du ha en lovlig rett til å innkreve erstatning fra selgeren.
6. Finansieringen din faller gjennom
Kyndige kjøpere gir ikke tilbud på hjem uten å bli forhåndsgodkjent, noe som betyr å få et skriftlig låneforpliktelse fra en bank om at det vil gi deg et pantelån på et visst beløp, og kyndige selgere godtar ikke tilbud fra kjøpere som ikke er forhåndsgodkjent. Imidlertid er det ting som kan forhindre at lånet stenges, for eksempel hvis du løy på søknaden, rentene øker kraftig, jobbsituasjonen din endres eller kredittpoengene dine går ned.
Spør långiveren hvordan du kan unngå problemer som disse. (For relatert lesing, se: 5 ting du trenger å bli forhåndsgodkjent for et pantelån .)
7. Hjemmet befinner seg i et høyrisikoområde
I stater som krever en rapport om avsløring av naturfare, vil du motta et dokument som beskriver naturlige farer som kan påvirke hjemmet (f.eks. Flom, jordskjelv, seismiske farer, branner) under escrow. Långiveren kan kreve at du kjøper fareforsikring (utover huseiers forsikring) hvis boligen befinner seg i et høyrisikoområde, og at forsikringen kan være dyr. Det er også en kostnad du må betale hver måned til lånet er nedbetalt eller du selger huset.
For å forhindre ubehagelige overraskelser under escrow, spør agenten din, potensielle nye naboer eller byplanleggingsavdelingen hvilke naturfarer som finnes i ønsket område, hvilken type ekstra forsikring du måtte kjøpe og hvor mye det kan koste før du setter inn en tilbud på et hus.
8. Hjemmet er ikke forsikringsdyktig
Hvis en tidligere huseier fremsatte et større forsikringskrav på hjemmet, for eksempel vannskader eller mugg, vil det dukke opp i forsikringsregistre, og forsikringsselskaper kan nekte å forsikre hjemmet, og synes det er for stor risiko. Hvis et hjem ikke er forsikringsdyktig, vil du ikke kunne kjøpe det med mindre du er en kontant kjøper, da långivere krever at du opprettholder huseierforsikring til pantelånet er betalt. Selv om du er en kontantkjøper, er det selvfølgelig ikke en god ide å kjøpe et uforsikringsbart hjem.
9. Forskjeller i GFE og HUD-1
Når du får forhåndsgodkjenning av lånet ditt, og igjen når du legger et tilbud på en spesifikk eiendom, skal långiveren gi deg et estimat for god tro (GFE) med detaljeringskostnader forbundet med å skaffe finansiering i hjemmet. Estimatet for god tro er i utgangspunktet et grovt utkast til hva HUD-1-skjemaet du mottar minst 24 timer før stenging vil vises. Som navnet antyder, bør estimatet for god tro være en nær tilnærming til hva du faktisk vil ende opp med å betale - ideelt innen 10% - men noen skruppelløse långivere vil prøve å snelle seg til kunder med urealistisk lave estimater.
Hvis dette skjer, og du ikke kan få utlåner til å slå tilbake på de for store kostnadene, kan det beste alternativet være å be selgeren forlenge stengetidspunktet og prøve å sikre alternativ finansiering slik at du fremdeles kan kjøpe huset uten å bli dratt av.
10. Feil forhindrer stenging i tide
Det er mange forskjellige parter som er involvert i å stenge escrow, og hvis noen av dem gjør en feil, kan avslutningen din bli forsinket. Avhengig av hva kjøpekontrakten din angir og hvis feil forsinkelsen er, hvis du ikke stenger i tide, kan det hende du må betale selgeren en straff for hver dag stengingen er sent.
Selgeren kan også nekte å forlenge stengetidspunktet, og hele avtalen kan falle gjennom. I et best mulig tilfelle kan selgeren ganske enkelt gå med på å forlenge stengingsdatoen uten straff. Tross alt, hvis avtalen ikke lukkes, må selgeren også starte på nytt. (For relatert lesing, se: 7 Must-Have Real Estate Contract Conditions .)
Trening for en vellykket avslutning
Overføring av eierskap til et hjem er stressende for alle parter. Mange ting må skje i løpet av kort tid, og det kan være store konsekvenser hvis noe faller igjennom. Prosessen kan være spesielt stressende for kjøpere, som må gå gjennom en kompleks, til tider ukjent prosess og ta en mengde tungtveiende beslutninger relatert til det som trolig er det dyreste kjøpet i livet. Ta deg tid til å bli kjent med escrow-prosessen og dens potensielle fallgruver i god tid, så vil du være følelsesmessig, intellektuelt og økonomisk forberedt på å fullføre løpet. (For relatert lesing, se: 13 trinn for å avslutte en eiendomstilbud .)