10 tips for å kjøpe den første leieboligen din

Eiendom har produsert mange av verdens rikeste mennesker, så det er mange grunner til å tro at eiendom er en sunn investering. Som med enhver investering er det imidlertid bedre å være godt kjent før du dykker inn med hundretusenvis av dollar. Bevæpn deg med informasjonen nedenfor før du starter en ny karriere som eiendomsmegler.

Sørg for at det er noe for deg

Kjenner du deg til en verktøykasse? Hvordan har du det å reparere gips eller fjerne et toalett? Jada, du kan ringe noen til å gjøre det for deg, men det vil spise inn i fortjenesten din. Eiendomseiere som har ett eller to hjem, gjør ofte sine egne reparasjoner for å spare penger. Hvis du ikke er den praktiske typen og ikke har mye ekstra kontanter, kan det hende at det ikke er riktig for deg å være en utleier.

Selvfølgelig endrer det seg når du legger til flere eiendommer i porteføljen din. Lawrence Pereira, president for King Harbor Wealth Management i Redondo Beach, California, eier eiendommer på østkysten mens han bodde på vestkysten. Som noen som sier at han slett ikke er nyttig, får han det til å fungere. Hvordan? "Jeg satt sammen et solid team med rengjøringsmidler, altmuligarbeidere og entreprenører, " sier Pereira. Dette anbefales ikke for nye investorer, men når du får tak i eiendomsinvesteringene, trenger du ikke å være lokal.

Betal ned gjeld først

Kyndige investorer kan ha gjeld som en del av investeringsporteføljen, men den gjennomsnittlige personen bør unngå det. Hvis du har studielån, ubetalte medisinske regninger eller barn som snart går på college, kan det hende at det ikke er riktig å kjøpe en utleieeiendom. Pereira er enig i at det å være forsiktig er nøkkelen, og sier: “Det er ikke nødvendig å betale ned gjeld hvis avkastningen fra eiendommer er større enn gjeldskostnadene. Det er beregningen du trenger å gjøre. Ikke plasser deg selv i en posisjon der du mangler penger til å betale. Ha alltid en sikkerhetsmargin. ”

Få forskuddsbetaling

Investeringseiendommer krever vanligvis en større forskuddsbetaling enn eierbesatte eiendommer, så de har strengere godkjenningskrav. De 3% du måtte ha lagt ned på boligen du bor i, kommer ikke til å jobbe for en investeringseiendom. Du trenger minst 20 prosent, gitt at boliglånsforsikring ikke er tilgjengelig på utleieboliger.

Pass på høye renter

Kostnaden for å låne penger kan være relativt billig akkurat nå, men renten på en investeringseiendom vil være høyere enn tradisjonelle pantelenter. Husk at du trenger en lav pantebetaling som ikke spiser i det månedlige overskuddet for betydelig.

Beregn dine marginer

Wall Street-firmaer som kjøper nødlidende eiendommer tar sikte på avkastning på 5% til 7% fordi de må betale ansatte. Enkeltpersoner bør sette seg et mål på 10%. Estimer vedlikeholdskostnader til 1% av eiendommens verdi årlig. Andre kostnader inkluderer forsikring, mulige huseiers foreningsgebyr, eiendomsskatt og månedlige utgifter som skadedyrbekjempelse og hageanlegg. Og så er det utleierforsikring.

Unngå en Fixer-Upper

Det er fristende å lete etter huset du kan få til en god handel og snu inn i en leiebolig. Imidlertid, hvis dette er din første eiendom, er det sannsynligvis en dårlig idé. Med mindre du har en entreprenør som gjør kvalitetsarbeid på billig - eller du er dyktig til storstilt boligutbedring - vil du sannsynligvis betale for mye for å pusse opp. Se i stedet for å kjøpe et hjem som er priset under markedet og kun trenger mindre reparasjoner.

Matt Holmes, grunnlegger / administrerende direktør i Holmes Real Estate Group, sier at den beste typen bolig å kjøpe er en der du kan legge til et soverom med en gang eller i nærmeste fremtid. Han legger til at:

Å legge til et soverom øker ikke bare videresalgsverdien, men betaler ofte for seg selv den første måneden hvis du leier ut eiendommen etter rom. I tillegg koster det å legge til et soverom omtrent 10% av et kjøkkenoppussing, og det kan hevdes at i mange markeder også har en mer meningsfull innvirkning på videresalg.

Beregn driftsutgifter

Driftsutgifter på din nye eiendom vil være mellom 35 prosent og 80 prosent av brutto driftsinntekt. Hvis du belaster $ 1500 for husleie og utgiftene dine kommer inn på $ 600 per måned, er du på 40 prosent. For en enda enklere beregning, bruk 50-prosentregelen. Hvis leien du belaster er $ 2000 per måned, kan du regne med å betale $ 1000 i totale utgifter.

Bestem avkastningen

Hva er avkastningen på hver dollar du investerer? Aksjer kan tilby en 7, 5% kontant avkastning, mens obligasjoner kan betale 4, 5%. En avkastning på 6% det første året som utleier anses som sunt, spesielt gitt at antallet bør stige over tid.

Få et rimelig hjem

Jo dyrere hjem, jo ​​høyere blir løpende utgifter. Noen eksperter anbefaler å starte med et hjem på 150 000 dollar.

Finn riktig sted

Når du velger en lønnsom utleieeiendom, må du se etter lave eiendomsskatter, et anstendig skolekrets, et nabolag med lave kriminalitetsrater og et område med et voksende arbeidsmarked og mange fasiliteter, som parker, kjøpesentre, restauranter og kinoer.

5 enkle måter å investere i eiendom på

Risiko kontra belønning

Enhver økonomisk beslutning handler om å veie fordelene, bestemme utbetalingen mot potensiell risiko. Er det fornuftig å investere i eiendom?

Belønninger:

• Inntekten din er passiv. Bortsett fra de første investeringene og vedlikeholdskostnadene, kan du tjene penger mens du legger mesteparten av tiden din og energien i din vanlige jobb.
• Inntekten din skal vokse. Du tjener ikke bare leieinntekter; Når eiendomsverdiene øker, øker investeringen din i verdi.
• Du kan sette eiendommer i en selvstyrt IRA.
• Leieinntekter er ikke inkludert som en del av inntekten som er avgiftspliktig.
• Renten du betaler på et investeringseiendomslån er fradragsberettiget.
• Kort tid etter nok en krise er eiendomsverdiene mer stabile enn aksjemarkedet.
• Eiendom er en fysisk eiendel. Å investere i aksjer eller Wall Street-produkter er ikke noe du kan se eller ta på.

risiko:

• Selv om leieinntekter er passive, kan leietakere være vondt å takle med mindre du bruker et eiendomsforvaltningsselskap.
• Hvis den justerte bruttoinntekten din er over $ 200 000 (enkelt) eller $ 250 000 (gift gift arkivering i felleskap), kan du bli utsatt for et overskudd på 3, 8 prosent på netto investeringsinntekter, inkludert leieinntekter.
• Leieinntekter kan ikke dekke den totale pantebetalingen.
• I motsetning til aksjer, kan du ikke umiddelbart selge eiendommer hvis markedene blir sure.
• I motsetning til aksjer, kan du i de fleste tilfeller ikke selge en del av eiendommen din. Det er alt eller ingenting.
• Inn- og utkjøringskostnadene er høye.
• Hvis du ikke har leietaker, må du betale for alle utgiftene.

Bunnlinjen

Hold forventningene dine realistiske. Som med alle investeringer, er leieboliger ikke til å produsere en stor månedlig lønnsslipp på en stund, og det kan være en katastrofalt feil å plukke feil eiendom. Vurder å jobbe med en erfaren partner på din første eiendom eller leie ut ditt eget hjem for å teste utleierens evner.