30-årig vs. 15-årig pantelån: Hva er forskjellen?

Et forvirrende utvalg av pantelån kan være tilgjengelig, men for de fleste boligkjøpere er det i praksis bare ett. Det 30-årige fastrentelån er praktisk talt en amerikansk arketype, eplepoten til finansielle instrumenter. Det er veien generasjoner av amerikanere har gått til første gangs huseierskap.

I følge Freddie Mac i 2017 valgte 90 prosent av boligkjøperne det 30-årige fastrente. Men mange av disse kjøperne kunne ha blitt bedre tjent hvis de i stedet hadde valgt et 15-årig fast rente.

Lånene er strukturelt like — hovedforskjellen er begrepet. Et kortsiktig lån betyr en høyere månedlig betaling, noe som gjør at det 15-årige pantelånet virker rimeligere. Men på kortere sikt gjør lånet billigere på flere fronter. Faktisk, over hele lånets levetid, vil et 30-årig pantelånde ende opp med å koste mer enn det doble alternativet på 15 år.

Hvordan pantelånet påvirker kostnadene

Et pantelån er ganske enkelt en bestemt type terminlån - et som er sikret med fast eiendom. For et terminlån betaler låntakeren renter beregnet på årlig basis mot utestående saldo på lånet. Både renten og den månedlige betalingen er fast.

Fordi den månedlige betalingen er fast, endres delen som skal betale renter og den delen som skal betale hovedstol over tid. I begynnelsen, fordi lånesaldoen er så høy, er det meste av betalingen renter. Men etter hvert som saldoen blir mindre, synker betalingsrenten og andelen som går til hovedstolen øker.

30-årig pantelån

I et 30-årig lån, selvfølgelig, krymper den balansen mye saktere - effektivt leier låntager det samme beløpet i mer enn dobbelt så lenge. (Det er mer enn dobbelt så lenge i stedet for bare dobbelt så lenge, fordi hovedbeløpet for et 30-årig pantelån ikke synker like raskt som for et 15-årig lån.) Jo høyere rente, jo større er gapet mellom de to pantelånene. Når renten for eksempel er 4 prosent, betaler låntakeren faktisk nesten 2, 2 ganger mer renter for å låne samme hovedstol over 30 år sammenlignet med et 15-årig lån.

Den største fordelen med et 30-årig pantelån er den relativt lave månedlige betalingen. Og selv om prisgunstighet ikke er noe problem, er det andre fordeler:

• Den lavere utbetalingen kan gjøre at en låntaker kan kjøpe mer hus enn de ville ha råd til med et 15-årig lån, siden den samme månedlige utbetalingen vil tillate at låntageren kan ta opp et større lån over 30 år.
• Den lavere betalingen gjør at en låntaker kan bygge opp besparelser.
• Den lavere betalingen frigjør midler til andre mål.

15-årig pantelån

Fordi 15-årige lån er mindre risikabelt for banker enn 30-årige lån, og fordi det koster bankene mindre å gjøre kortere lån enn lengre lån, kommer vanligvis et 30-årig pantelån med en høyere rente. Forbrukerne betaler mindre på et 15-årig pantelån - alt fra en kvart prosent til en hel prosent (eller poeng) mindre, og i løpet av tiår som virkelig kan legge opp.

De myndighetsstøttede byråene som støtter de fleste pantelån, som Fannie Mae og Freddie Mac, pålegger tilleggsavgifter, kalt prisnivåjusteringer på lånet, som gjør 30-årige pantelån dyrere. Disse avgiftene gjelder vanligvis for låntakere med lavere kredittscore, mindre forskuddsbetalinger eller begge deler. Federal Housing Administration krever også høyere prioritetsforsikringspremier til 30-årige låntakere.

"Noen av prisjusteringene på utlånsnivået som eksisterer på 30 år, eksisterer ikke på 15 år, " sier James Morin, seniordirektør for utlån til detaljhandel i Norcom Mortgage i Avon, CT. De fleste, ifølge Morin, ruller disse kostnadene til boliglån som en del av en høyere rente, i stedet for å betale dem direkte.

Se for deg et lån på 300 000 dollar, tilgjengelig på 4 prosent i 30 år eller 3, 25 prosent i 15 år. Den kombinerte effekten av raskere amortisering og lavere rente betyr at å låne pengene i bare 15 år vil koste $ 79.441, sammenlignet med $ 215.609 over 30 år, eller nesten to tredjedeler mindre.

Selvfølgelig er det en fangst. Prisen for å spare så mye penger på lang sikt er et mye høyere månedlig utlegg; betalingen på det hypotetiske 15-årige lånet er $ 1108, $ 676 (eller omtrent 38 prosent) mer enn den månedlige betalingen for det 30-årige lånet ($ 1.432).

Hvis en investor har råd til høyere betaling, er det i deres interesse å gå med det kortere lånet, spesielt hvis de nærmer seg pensjon når de vil være avhengige av en fast inntekt.

For noen eksperter inkluderer å ha råd til høyere betaling å ha et regnfullt dagsfond bortgjemt. I følge Bob Walters, administrerende direktør og president i Quicken Loans, skal likviditetssparingen din utgjøre minst et års inntekt. Det økonomiske planleggere liker med det 15-årige pantelånet, er at det faktisk er "tvungen sparing" i form av egenkapital i en eiendel som normalt verdsetter (selv om aksjer stiger og faller i verdi).

Fordi 15-årige lån er mindre risikabelt for banker enn 30-årige lån, og fordi det koster bankene mindre å gjøre kortere lån enn lengre lån, kommer vanligvis et 30-årig pantelån med en høyere rente.

Andre bruksområder for pengene

Det er noen tilfeller hvor en låntager kan ha et insentiv til å investere pengene andre steder, for eksempel på en 529-konto for collegeundervisning eller i en skatteutsatt 401 (k) -plan, spesielt hvis arbeidsgiveren samsvarer med låntakerens bidrag. Og med så lave boliglånsrenter, kan en kunnskapsrik og disiplinert investor velge det 30-årige lånet og plassere forskjellen mellom 15-årig og 30-årig betaling i verdipapirer med høyere avkastning.

Ved å bruke forrige eksempel, hvis en 15-årig lån månedlig betaling var $ 1108, og den 30-årige lån månedlig betaling var $ 1432, kan en låntaker investere den $ 676 forskjellen andre steder. Baksiden for konvoluttberegningen er hvor mye (eller om) avkastningen på den utenforstående investeringen, minus kapitalgjeldsskatten som skyldes, overstiger renten på pantelånet etter å ha gjort rede for pantetrekket. For noen i 25 prosent skatteklasse kan fradraget redusere den effektive pantelånsrenten fra for eksempel 4 prosent til 3 prosent.

I store trekk kommer låntaker fremover hvis investeringens avkastning etter skatt er høyere enn kostnadene for pantelånet fratrukket rentefradraget.

Denne gambit krever imidlertid en tilbøyelighet til risiko, ifølge Shashin Shah, en sertifisert finansiell planlegger i Dallas, TX, fordi låntageren vil måtte investere i ustabile aksjer. "Foreløpig er det ingen renteinvesteringer som vil gi en høy nok avkastning til å få dette til å fungere, " sier Shah. Det krever også at disiplinen systematisk investerer tilsvarende de månedlige forskjellene og tiden for å fokusere på investeringene, noe han tilføyer at de fleste mangler.

Et beste alternativ fra begge verdener

De fleste låntakere mangler tydeligvis også - eller i det minste tror de mangler - hvor mye de betaler for å betale de høyere betalingene som kreves av et 15-årig pantelån. Men det er en enkel løsning for å fange opp mye av besparelsen på det kortere pantelånet: Bare gjør de større utbetalingene av en 15-årsplan på det 30-årige pantelånet ditt, forutsatt at pantelånet ikke har noen forskuddsbetaling.

En låntaker har rett til å rette ekstrautbetalingene til hovedstolen, og hvis utbetalingene er konsistente, vil pantelånet bli betalt om 15 år. Hvis tidene blir trange, kan låntakeren alltid falle tilbake til den normale, lavere betaling av 30-årsplanen.

Viktige takeaways

• Mange kjøpere kan være bedre tjent med å velge et 15-årig fast rente mot et 30-årig pantelån.
• Forbrukere betaler mindre på et 15-årig pantelån - alt fra en kvart prosent til en hel prosent (eller poeng) mindre.
• For noen eksperter er det å ha råd til høyere betaling av et 15-årig pantelån å ha et regnfullt dagsfond gjemt bort.